Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa noite Rosângela,
A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa com condomínio, IPTU, etc.
A irregularidade da cobrança que mencionou é de pleno conhecimento da Incorporadora/Construtura. O fazem, porque estatisticamente poucos são aqueles que vão além de uma mera reclamação verbal.
Você pode fazer o seguinte:
Através do site dos Correios, envie um telegrama com AR afirmando a ilicitude destas cobranças, considerando que sequer houve a averbação das construções – art. 44 da lei 4.591/64 citada. Deixe claro que se a prática persistir, a resolução será judicial.
Na pior das hipóteses (ignorarem a notificação), você terá um elemento probatório contundente da conduta de má-fé, para uma futura Ação Judicial, que poderá englobar uma série de outros pedidos, inclusive a de restituição em dobro das cobranças indevidas efetuadas (art. 42, PU, do CDC).
Boa tarde. Meu nome é André e fui recomendo a este escritório por familiares. Tenho uma dúvida antes de contactar pessoalmente vcs. Sou promitente comprador de um imóvel da PDG aqui em Niterói e devido ao imenso atraso e prejuízo causado, desisti do imóvel e surgiu um interessado. Caso eu faça a cessão de direitos, ainda sou parte legítima para pedir a multa pelo atraso? Nesse caso, aplica-se o art. 42 do CPC? Pergunto porque na promessa de compra e venda há inúmeras cláusulas abusivas, inclusive a de que eu transfiro todos os meus direitos ao novo cessionário. Penso ser totalmente abusivo e verdadeiro enriquecimento sem causa transmitir o direito de pleitear a multa pelo atraso ao novo cessionário que não sofreu o atraso nem o dano decorrente deste. Obrigado desde já e fiquei impressionado com a quantidade de dúvidas aqui descritas e o pleno atendimento oferecido pro vcs. Parabéns.
Boa tarde, meu nome é Emerson, gostaria de parabenizá-los por tantos esclarecimentos nesse site. Comprei um imóvel na planta pela Reitzfeld em Curitiba-Pr com previsão de entrega para setembro 2012 (previsão em contrato sem carência(180 dias) seria abril/2012), já fiz a vistoria e após o aceite, o apartamento foi lacrado (junho 2012). Nessa semana fechei negócio com uma loja de móveis e eles precisam medir os ambientes do apartamento para agilizar na fabricação, porém a Construtora não aceita qualquer acesso antes da entrega das chaves. Gostaria de saber se juridicamente eu teria o direito de adentrá-lo apenas para retirar medidas, já que na falta disso traria transtornos e atrasos também na fabricação dos móveis que já contratei. Um abraço, Emerson
Oi. meu nome é Rosangela. Adquiri uma unidade do empreendimento orchestra, em niteroi, da construtora CHL/PDG, a vista. A obra esta atrasada e certamente irá ultrapassar o prazo de tolerancia de 6 meses. No entanto, estão me cobrando valores de IPTU durante a obra. limitam-se a me enviar uma fatura, com um valor sem qualquer fundamentação. Isso é correto???
Boa noite Milene,
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, local de atuação do nosso escritório, pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta mais detalhada, se quiser.
De qualquer forma, boa sorte no caso.
Muito obrigada pela atenção e pela ajuda! Meu nome é Milene, sou autônoma e dependo muito do meu nome para o meu sustento. Estarei procurando a justiça, pois a imobiliária (a vendedora e o gerente)não informou sobre esta taxa. Tenho um documento (Fluxo Financeiro)que informa todos os pagamentos futuros do meu imóvel, até o pagamento do ITBI e da Escritura Pública. O advogado do Cartório da Escritura Pública também leu para mim todos os pagamentos devidos antes de eu assinar, e momento algum ele citou as ligações definitivas. Esta taxa não está expressa em nenhum documento.
Obrigada mais uma vez!
Boa tarde,
A cobrança da chamada "Taxa de ligações definitivas" é controversa, dividindo opiniões dos magistrados.
São basicamente dois pontos discutidos: 1) Se a cobrança deste valor em separado do valor do contrato é regular e 2) Se a cláusula contratual que trás tal obrigação está obedecendo o princípio da transparência e boa fé, que norteia as relações contratuais, em especiais a de consumo, onde a parte consumidora é a hipossuficiente (mais frágil).
O primeiro passo é analisar o contrato minuciosamente e verificar se há tal previsão. Se houver, deve-se, com bom senso, estimar se a mesma foi aduzida de forma clara de modo que o homem comum pudesse compreender o seu alcance.
Por último, argumenta-se se tal valor, embora não possa ser precisado antes do término da construção, pode ou não estar embutido no preço do imóvel.
Particularmente, entendo que o valor de venda já deve estar incluído de todos os custos. Mesmo que o valor exato das despesas com ligações definitivas (luz, água, gás, telefone, etc) só sejam conhecidas precisamente após o término da obra, elas são perfeitamente previsíveis.
Assim como se orça o custo da obra, para se chegar ao preço de venda com lucro de um imóvel na planta, também é possível orçar os gastos com tais instalações. Se não fazem, é por uma questão de mercado, visando competitividade pelo menor preço.
Dito isso, o seu caso ainda é mais contundente. Se adquiriu um imóvel pronto, não há porque justificativa crível para que a vendedora deixe de embutir no preço, todo o custo da construção.
Há boas chances de reverter esta cobrança, que caso paga, pode ser restituída em dobro, nos termos do PU do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
Boa tarde,
Nos contratos de incorporações imobiliárias, com promessa de compra e venda, é habitual o pagamento de uma entrada, seguido de um compromisso de quitação do restante do preço em data futura pré-determinada.
O "restante do preço" é o chamado saldo devedor, que é o resultado do preço do imóvel, diminuído das importâncias pagas, todos atualizados de acordo com o índice eleito em contrato (geralmente o INCC antes da conclusão da obra e o IGPM após)e eventualmente acrescido de juros (permitidos após a averbação da construção – lei 4.591, art. 44)
Bom dia!
Estou sendo cobrada,pela incorporadora PDG/Arena Park, por boleto bancário e sem nenhum documento apresentado,as Ligações definitivas. Na minha Promessa de Compra e Venda e na minha Escritura Pública não consta em item algum o termo LIGAÇÕES DEFINITIVAS. O meu Check List Financeiro recebido na entrega das chaves vem informando que as ligações definitivas como meu saldo devedor é R$0,00. Minha dúvida é: este tipo de taxa ou este termo LIGAÇÕES DEFINITIVAS vem no contrato de forma oculta? Como vou pagar por uma taxa que não foi descriminada e planejada na hora da venda e, principalmente, onde eu não tenho nenhum documento que me mostre que devo pagar, apenas o um boleto bancário pelo correio. Não encontro a veracidade desta taxa, e um detalhe muito importante, eu não comprei o imóvel na planta. Isso também faz alguma diferença?
Desde já obrigada pela atenção!
O que realmente significa "saldo devedor" ou "resíduos" em contratos e/ou financiamento de imóveis? Eu não consigo entender. O Sr. poderia me dizer? Obrigado.
Boa tarde,
O seu caso necessita de prévia análise documental minuciosa, a fim de averiguar se houve cobrança indevida de juros, bem como apurar a regularidade ou não do INCC que lhe está sendo cobrado.
A existência de um direito pleiteável judicialmente vai depender essencialmente dessa análise.
Caso seja do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato e agendar uma consulta conosco.
Dr. Paulo, paguei todas as parcelas em dia no que se refere aos "recursos próprios", e com juros que ultrapassam e muito em comparação com o pactuado no contrato, relativos aos recursos próprios; o financiamento com a CEF repassou para Construtora o valor restante pela tabela SAC e Minha Casa Minha Vida; a Construtora me entregou os documentos do imóvel, as promissórias que assinei e o habite-se; o prazo para entrega do imóvel seria dezembro de 2011 e não houve atraso por força maior ou caso fortuito; ocorre que emitiram uma fatura extra de quase R$5.000,00 alegando que se trata de diferença de INCC entre a data do contrato com a construtora e a data do contrato com a CEF, condicionando a entrega das chaves somente depois que efetuar o pagamento. Acho que desde o início estou sendo lesado. Estou desesperado e não sei o que fazer, e preciso entrar no imóvel! O que posso fazer e qual o tipo de ação que devo entrar, e quais os meus direitos que devo pedir nessa ação?
Desde já, meus sinceros agradecimentos!
Boa tarde,
As despesas com alugueres e demais relacionados (condomínio, IPTU, taxas, etc.) referentes a um imóvel provisório, locados aguardam a entrega de um imóvel em atraso, compõe o que é chamado de "dano material, ou patrimonial". O ressarcimentos destes pode ser pleiteado Judicialmente em uma Ação própria.
A multa mensal mencionada por atraso na entrega do imóvel continua sendo devida, independente de o saldo estar congelado ou não. Isto porque ela está fixado a mora da Incorporadora/Construtora, em cumprir com a data previamente acordada para entrega do imóvel nas condições exigidas pela lei e pelo contrato.
Em relação a pleitos indenizatórios advindos de um eventual aumento da taxa de juros decorrentes da mudança do valor do imóvel, salvo situações muito excepcionais, não vemos muito futuro neste tipo de pleito.
É natural que o imóvel na planta, até a sua entrega, tenha o valor acrescido neste patamar. Muitos imóveis tem inclusive valorização de quase 100%.
É importante ressaltar ainda que a avaliação do imóvel será realizada, no seu caso, por um engenheiro ou arquiteto terceirizado da CEF. O valor do imóvel será o de mercado e não aquele constantes na Promessa de Compra e Venda ou do somatório do saldo devedor.
Bom dia. Gostaria de pegar uma carona neste caso e tirar uma dúvida em relação ao meu: A situação inicial é a mesma, mas a diferença é que por problemas pessoais estou inadimplente com a construtora e eles entraram em contato comigo informando sobre uma possível rescisão unilateral por inadimplência. A moça da construtora disse que eu poderia pedir a rescisão e que receberia 70% do valor que eu paguei, mas dessa taxa de corretagem (que até então eu acreditava ter pago para a construtora) eu não receberia nada. Ou seja, dos R$24.000,00 que paguei até agora, receberia 70% de R$16.000,00 apenas, aproximadamente R$11.000,00. Considerando que a situação de recibos e contrato é a mesma citada acima pela Andréa, isto está judicialmente correto?
Boa Noite!
Comprei um imóvel em 2009,na planta no valor de R$ 108.000,00 dei R$ 12.000,00, 2 meses depois que assinei o contrato a construtora me chamou para assinar uma re-rratificação cogelando meu saldo em R$99.300.00, dizendo que o congelamento estava sendo feito porque eles iriam conseguir o financiamento da obra com a caixa, mas por algum motivo, eles não conseguiram o financiamento com a caixa, e desde então meu saldo esta congelado.
Quando comprei esse imóvel ele estava participando do plano minha casa minha vida com juros entre 4,5 e 5% ao ano, com esses juros mais o subsidio esse imóvel se enquadrava na minha renda, mas devido ao bum imobiliário corro o risco de a caixa avaliar o imóvel acima de R$ 170.000,00.
Pago aluguel desde 2009, a obra esta em atraso a um ano e meio, gostaria de saber se tenho direito de alguma coisa se colocar a construtora na justiça, sendo que meu saldo esta congelado, em conversas com a construtora eles alegam que eu não tenho direito a multa de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel pelo fato do meu saldo estar congelado e não estar sofrendo correção do INCC, também gostaria de saber se isso é coerente.
Gostaria de saber se quando for financiar o imóvel, e se a caixa avaliar o mesmo acima do plano minha casa minha vida que é de R$ 170.000,00, sendo que comprei o imóvel por R$ 108.000,00 e juros de 4,5 e5%, e se o mesmo for avaliado acima pagarei juros de 8,0, gostaria de saber se poderei tomar alguma ação contra a construtora por essa variação do juros cobrado, que é devido ao atraso da obra e não por problemas meu.
Obrigado
Meus Parabéns Pelo Site