Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa tarde,
Não há lei que trate diretamente desta questão. É impossível que o ordenamento Jurídico regule cada situação possível nas relações complexas da sociedade.
Aplica-se, no seu caso, o Código de Defesa do Consumidor, a própria lei Civil geral e os princípios que as regem.
Dependendo das suas razões para este pedido, você pode ter êxito em uma eventual Ação Judicial.
De toda sorte, o memorial descritivo do imóvel (registrado no RGI) geralmente contém estas plantas.
Boa tarde!
Gostaria de saber se a construtora é obrigada a me dar as plantas hidraulica e eletrica. Se sim, que lei me ampara?
Obrigada
Olá, comigo está acontecendo o seguinte, a construtora cobrou taxa do registro de imoveis referente ao terreno, e agora na vistoria da entrega das chaves querem cobrar novamente uma taxa de registro de imoveis, dizem eles agora referente ao apartamento em si e nao a parte do terreno…
isso é legal?
grande abraço e obrigado
tfa
Tanto a expedição do habite-se, como a averbação da construção, têm de ficar averbadas na matrícula do imóvel.
Para verificar, você terá que procurar o Cartório de Registro de Imóveis competente (varia de acordo com o endereço)e solicitar uma certidão de ônus Reais do seu imóvel.
Estas certidões são públicas, qualquer um pode tirar, sendo proprietário ou terceiro.
Obrigado! Mas gostaria de mais uma orientação: Como fico sabendo se o que falta é a expedição ou a averbação? Na Prefeitura eles me passarão essa informação mesmo o imóvel não estando no meu nome e eu não tendo nenhum nº de protocolo ou de registro de encaminhamento de documentação por parte do construtor? Grato.
Boa tarde Luis,
Primeiro deve ser apurado se o que falta é a expedição do habite-se ou a averbação da construção no RGI (popularmente chamado de averbação do habite-se).
É mais provável que seja a segunda situação, isto porque sem o habite-se expedido, você, em tese, não poderia nem estar residindo no imóvel.
Nos termos da lei 4.591/64, a obrigação desta averbação é do Incorporador/Construtor, sob pena de arcar com os prejuízos da demora em fazê-lo.
O mesmo dispositivo (§2º) também permite que o adquirente (você) o faça, mas isto é algo complicado e oneroso.
A orientação em situações como esta é uma Ação Judicial específica, pedindo o cumprimento da obrigação legal e contratual, cumulada com reparação por danos morais e materiais.
Se por acaso for do Estado do Rio de Janeiro, pode marcar uma consulta mais específica conosco.
Concluindo, de fato, para que haja a venda, é preciso primeiro que o imóvel tenha existência registral, caso contrário, o máximo que poderá fazer é uma Promessa de Compra e Venda com compromisso de regularização (isso tem de ser visto com muito cuidado).
Bom dia!
Comprei uma casa há 5 anos e o construtor me prometeu, conforme disposto no contrato, que o habite-se sairia em até 90 dias, mas até hoje ele me enrola com desculpas de que viaja muito, mas que está tudo ok.
O carnê do IPTU está no nome dele e a minha casa ainda não foi registrada no meu nome, por falta do habite-se.
Existe alguma outra forma de cobrar esse documento do construtor/vendedor, mesmo passando 5 anos?
Ou então será que consigo, por conta própria, requerer esse documento?
Como devo agir?
Preciso do habite-se pois tenho interesse em vender o imóvel em breve e sem habite-se fica difícil.
Grato.
Luis Alberto
Bom dia!
Sou Milene,e pedi ajuda sobre as ligações definitivas no dia 25 de julho de 2012. Quero agradecer novamente a ajuda e informar que sou do Rio de Janeiro e estou de mudança para este imóvel que comprei, então, assim que eu me organizar vou entrar em contato com vocês para uma consulta mais detalhada, pois não consigo com a incorporada uma conversa direta.
Até!
Boa noite Cesar,
Caso na cessão assinada realmente não haja ressalva específica quanto a não aplicabilidade do prazo da Promessa, entendemos que terá direito a maior parte dos consectários decorrentes do atraso na entrega, a exemplo da multa mensal (percentual geralmente contratado entre 0,5% e 1% do valor do imóvel).
Você só não terá, em princípio, fundamentos para pleitear, por exemplo, eventuais danos materiais anteriores à data da cessão (como as despesas com alugueres provisórios).
Outro exemplo é o dano moral, poderá pleiteá-lo tomando como base o atraso apenas partir da cessão.
Boa noite Gisleine,
É habitual (mas ilícito e imoral) a pressão para que o Promitente Compradora financie o seu saldo devedor junto ao banco financiador da obra (credor hipotecário da Incorporadora).
Contudo, é incomum mesmo os próprios bancos financiadores da obra (no seu caso o HSBC) aceitarem fazer um contrato de financiamento antes de as construções estarem averbadas no RGI competente, isto porque o imóvel ainda não terá existência formal e registral (art. 44 da lei 4.591/64), o que gera uma série de impropriedades contratuais, a quais não ressaltar aqui fugiria do tema.
Sobre a informação passada pela CEF, aconselho confirmá-la. O funcionário que lhe atendeu provavelmente se confundiu, pois uma coisa é aprovar o crédito, outra é concluir o processo de financiamento do saldo devedor, que ainda dependerá de situações futuras.
Só a título de exemplo, neste tipo de operação o próprio imóvel é dado em garantia (alienação fiduciária).
Sobre a atualização do saldo devedor, é lícito que se corrija monetariamente até a data prometida para entrega (após é controverso). Já em relação à cobrança de juros, somente após as obrigações contratuais (construção do imóvel nos termos da oferta) e legais (art. 44 da lei 4.591/64) terem sido atendidas.
O dano moral, neste tipo de caso, vem geralmente do atraso na entrega do imóvel.
Pleiteá-lo (dano moral) somente dando como causa a indicação, ainda que insistente, para financiamento com o banco financiador não é algo que vejamos como promissor, a não ser em situações excepcionais, a serem analisadas concretamente.
Sobre a última parte da pergunta, em uma Ação desta matéria geralmente se pleiteiam liminares, entre elas, a sustação da atualização do saldo devedor após a data limite para entrega do imóvel (apenas se já estiver configurado atraso). No mérito da Ação, há um pleito de restituição, na forma dobrada (art. 42, PU, do CDC), dos valores cobrados indevidamente.
Prezados doutores,
Comprei um imóvel por cessão assinada em meados de maio deste ano onde assumo os direitos e deveres referentes ao imóvel. Trata-se de um empreendimento que tinha como data prevista de entrega, constante no contrato original, para o dia 30 de setembro de 2011. Somando-se os 180 dias de prorrogação, chegava-se a data "aceitável" de entrega para 28 de março do corrente ano. Tendo assinado um termo onde assumo os diretos e deveres do proprietário anterior, incluíndo quaisquer dívidas relacionadas ao imóvel em questão para com a construtora, entendo que da mesma forma, assumo também os diretos do proprietário anterior, dentre eles, o direito presente no contrato original quanto ao recebimento da multa desde a data original isto é, março de 2012. Os senhores consideram correto meu entendimento? Em tempo: em momento algum no contrato de cessão de direitos abro mão de qualquer direito referente ao atraso da obra, tampouco aceito ou me coloco de acordo com qualquer previsão para nova data de entrega.
Grato,
Cesar Vinciprova
Desculpe, corrigindo Dra Ana Paula.
Prezados, Dr Paulo e Dra Ana Pula,
Boa noite!
Parabéns pelas informações, muito úteis para quem esta financiando um imovel. Meu caso é o seguinte: O imovel esta para ser expedido o habite-se entre fim de agosto/12 e inicio de setembro/12, quem financiou a obra foi o HSBC. A construtora contratou uma empresa para desembaraçar a documentação. Ja enviei tudo e desde o inicio informo que opto pelo financiamento pela Caixa. Absurdamente, tanto a empresa intermediadora quanto a construtora forçam o financiamento junto ao HSBC e me informam que se eu for fazer com outro banco, alem de demorar mais para receber as chaves, meu financiamento vai ficar mais caro tendo em vista a atualização do saldo devedor de 1% a.m mais IGPM. Ja falei com varios funcionarios na empresa e a informação é a mesma, eu reluto mas ficam me amedrontando sobre a questao do saldo devedor. Ontem me ligaram para cobrar para assinar a proposta do HSBC e mais uma vez falei da Caixa, e eles me informaram que a Caixa só faz essa proposta apos indivudualização da matricula. Ao entrar em contato com a Caixa, fui informada que assim como um banco privado, a Caixa tambem faz pre aprovação antes do efetivo financiamento. Mais uma vez mne senti enganada pela empresa. Liguei hoje na construtora para questionar e a moça responsavel por isso me informou, se vc optar pela caixa tera uma prazo de aprox. de 60 a 90 dias para conseguir financiar. Estou me sentindo coagida a financiar junto ao HSBC, não estou tendo liberdade para escolher o banco de financiamento. Por tudo que li ate aqui, o saldo devedor só poderia ser atualizado apois a averbação do habite-se, mas essa dor de cabeça toda, me enrolam, omitem informações, insistem no HSBC querem de todo jeito fechar com o HSBC, falam que abaixou o juros, esta absurdo, eles estao quase assinando o contrato do HSBC por mim e estou muito indignada com essa postura antiprofissional!!!! Isso pode ser entendido como um dano moral? caso eles façam a atuaslização do saldo incorretamente, esse valor é revertido do financiamento ou feito o pagamento a vista? Obrigada, Gisleine Santos
Boa noite André,
Este é um ponto controverso, comportando entendimentos contrários. Ainda que faça a cessão de direitos mencionada, ao nosso ver, poderá pleitear indenização por danos morais pelos aborrecimentos e transtornos diversos que lhes foi imputado em decorrência do atraso na entrega do imóvel.
O mesmo raciocínio aplica-se aos prejuízos de ordem patrimonial até então sofridos. Despesas com locação provisória, por exemplo, ainda poderão ser pleiteadas. Idem para cobranças indevidas pagas, poderão ser cobradas em dobro (art. 42 PU do CDC).
No que pertine especificamente a multa por atraso na entrega do imóvel, há entendimentos de que a mesma é transmitida ao cessionário. Trata-se do acessório acompanhando o principal.
Outros, todavia, limitam a multa à data da cessão.
De toda sorte, é importante fazer um estudo do caso, em especial do período de atraso na entrega, pois certamente há outros pontos a serem observados.
Se quiser, pode nos enviar um e-mail (endereço no rodapé do artigo)com o seu telefone, para que entremos em contato e agendemos uma consulta em nosso escritório.
Boa noite Emerson,
Do ponto de vista puramente contratual, creio que deva estar fixado a proibição da entrada do imóvel, a não ser mediante exceção dada pela Promitente Vendedora.
Contudo, o seu pedido é razoável. Por isso, se bem fundamentada a necessidade do acesso ao imóvel objeto da Promessa de Compra e Venda, há boas chances de deferimento judicial.
Sabendo disto, vou lhe recomendar o mesmo procedimento da leitora acima: Entre no site dos Correios, envie um telegrama com AR, informando que precisa ter acesso ao imóvel para medição dos móveis sob medida. Solicite o agendamento de uma data próxima, deixando claro que recorrerá a via judicial caso o pedido seja negado. A decisão dependerá do íntimo do magistrado.