Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
A efetivação da instauração do condomínio neste momento (antes do habite-se), é juridicamente impossível, pois não poderá haver formalização registral junto ao RGI. O que pretende a Incorporadora/Construtora é repassar as despesas a partir desse momento, quando se definirá o regramento e a organização (eleição com atuação síndico, sub-síndico, conselho, orçamento, ect).
A aceitação ou não dependerá do interessa da maioria. Todavia, é importante esclarecer que nada impedirá que acionem a Incorporadora/Construtora pelos prejuízos causados (materiais e morais).
Uma dica, se houver problemas com a obra e mesmo assim a maioria decida pela instauração do condomínio(sempre há aqueles que, acima de tudo, querem se mudar prontamente), formalizem um compromisso para que a Incorporadora/Construtora arque com os custos de um laudo técnico de engenharia (indicado pelo conselho), para listar os problemas a serem corrigidos (também deve constar a obrigação do reparo).
Boa tarde Fabiana,
Primeiramente, vamos diferenciar a expedição do habite-se, da sua "averbação" como se fala popularmente.
O primeiro é ato privativo do poder Público Municipal, onde, simplificadamente, atesta-se se a construção obedece/obedeceu o projeto pré-aprovado e às normas de cada local. Antes da emissão do habite-se, ninguém, sob pena de multa e outras penalidades, pode residir no imóvel.
O segundo (averbação das construções edificadas), também chamado de averbação do habite-se, é ato praticado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, quando a Incorporadora/Construtora junta, entre outros documentos, a certidão de expedição do habite-se, a CND, etc. Antes desta averbação, o imóvel não tem existência registral. Existirá apenas o projeto de incorporação na matrícula do terreno (com informação de que será construído). Sem a averbação, nenhum agente financeiro irá conceder crédito imobiliário para financiamento do saldo devedor, isto porque, nestas modalidades, o próprio imóvel é dado em garantia da dívida (alienação fiduciária). A exceção ocorre quando o banco que se pretende financiar é o credor hipotecário do empreendimento, ou seja, quando o mesmo "emprestou" os recursos necessários à construção, em troca da hipoteca do mesmo (me parece o seu caso, quanto ao Itaú).
Sobre a instalação do condomínio, não se pode fazê-lo antes da expedição do habite-se (verdadeiro despropósito). O que geralmente se faz, é a instauração tão logo o habite-se seja expedido, ainda que não "averbado" no RGI.
Ao nosso ver, e este é o entendimento dominante, a Incorporadora/Construtora não pode repassar as despesas com tributos (IPTU) e com manutenção das áreas, antes de efetivamente cumprir suas obrigações legais (art. 44 da lei 4.591/64) e contratuais (entrega do imóvel em condições apto ao financiamento do saldo devedor). Isto porque, neste tipo de contrato, há previsão expressa da possibilidade de financiamento do saldo, em momento futuro.
Todos os anos, recebemos dezenas de casos semelhantes, pois esta malgrada prática infelizmente é praxe do mercado, que acaba compensando, pois estatisticamente o percentual de Promitentes compradores que acionam judicialmente são compensados pela grande maioria, que acaba nada fazendo e assumindo o prejuízo após receber suas chaves.
A fundamentação detalhada da matéria, mesmo resumindo, fica muito extensa e técnica para se apresentar nesta via, mas sintetizando a questão condominial disposta no artigo 1332 do Código Cível, condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, constituído por unidades imobiliárias **devidamente individualizadas e discriminadas**, senão vejamos a transcrição do artigo em comento:
"Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;".
Veja que a discriminação e individualização do imóvel são efeitos diretos da aludida averbação das construções no RGI (que depende previamente da expedição do habite-se).
Prezados estou com uma dúvida atroz: eu e meu marido adquirimos um imóvel na planta, sua entrega estava programada (contratualmente) para 30/04/12. Ocorre que, para variar, uma semana antes da data a construtora nos informou que seria necessária a utilização da prorrogação do prazo de 120 dias, também estipulado contratualmente para 31/08/12. Pesquisei e vi que essa cláusula é abusiva, mas isso será discutido judicialmente depois.
O que acontece é que ainda estão sendo agendadas vistorias de uma determinada coluna e as re-vistorias de quem já as fez, para verificar se os vícios aparentes foram sanados.
O habite-se (aceite) ainda não foi emitido, pois pelo q soube junto à Prefeitura é que a construtora está cumprindo algumas exigências feitas pela mesma (ao que parece, trata-se de fornecimento de algumas certidões). Só que a construtora já agendou para o próximo dia 31/10/12 a reunião para instauração do condomínio e há uma comoção entre os adquirentes com relação a isso, pois muitos estão morando de aluguel e arcam com as despesas deste e com a instauração do condomínio teremos que pagá-lo, sem sequer podermos pegar as chaves ainda, haja vista que a grande maioria aguarda o habite-se para poder efetuar o financiamento. Quem já quitou e quem fará o financiamento junto à instituição financeira financiadora da obra (Itaú) já poderá entrar em novembro, mas quem fará por outro banco (CEF) somente em janeiro poderá pegar as chaves.
Há quem diga que não se pode instaurar o condomínio sem a emissão do habite-se e há quem diga que pode. O que realmente é correto?!
Há alguma lei específica que fale sobre isso, pois a Lei 4591/64 só menciona o habite-se no art. 44:" Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."
A questão é que a maioria também está preocupada com o fato de que com a instituição do condomínio a construtora deixa de se responsabilizar pela obra inacabada. Como devemos proceder? aceitar ou não? No aguardo.
att,
Fabiana
Boa tarde Marcos,
Em relação às diferenças de metragem, geralmente o contrato prevê uma diferença máxima de 5% (percentual que os tribunais costumam aceitar). Contudo, se não houver previsão contratual a esse respeito, se esta(previsão)estiver fixada em percentual acima do referido (5%), ou, se estiver fixada nesses 5%, mas a diferença de metragem for superior, poderá realizar um pleito indenizatório, cujo valor será baseado no m2 a menor.
Em relação a troca de promitentes compradores, essa taxa de 3% deve ser de cessão (transferência de direitos e deveres). Trata-se de uma taxa que gera controvérsias no judiciário, havendo entendimentos em ambos os sentidos (quanto a validade ou a impossiblidade).
Por último, a questão do financiamento é a mais delicada. Não ficou claro se a simulação de financiamento aprovada antes da compra foi direto com a Incorporadora, ou com entidades terceiras. É algo a ser analisado com calma, nos seus detalhes.
De toda sorte, uma Ação Judicial já é possível: diferença de metragem, com descumprimento do contrato, gerador de dano material e moral.
Você pode, se quiser, solicitar uma análise mais detalhada diretamente com o escritório. Se assim optar, envie-nos seus telefones, para que entremos em contato e agendemos um horário para você.
Bom dia,
Meu pai estava comprando um apartamento do empreendimento Florença, da construtora Calçada, com previsão de entregas das chaves para julho de 2012, mais como tem essa clausula de 6 meses de tolerância eles ainda estão no prazo. Meu pai foi dar entrada na documentação do financiamento, com a mesma renda que ele havia informado no ato da compra e tendo em vista a idade avançada, o financiamento dele foi negado. Levamos a situação para construtora e sugerimos a transferência da unidade para mim (filho), a construtora aceitou essa solução, porem não abriu mão de cobrar a taxa de interveniência de 3% sobre o saldo devedor. Demos prosseguimento nessa transferência para resolvermos o problema e foi marcado comigo a vistoria da unidade. Ao realizar a vistoria da unidade, eu que sou um leigo em engenharia e arquitetura, pude verificar através de uma simples medição, diferença grosseiras de tamanhos dos cômodos, solicitei ao engenheiro que acompanhava a vistoria, o tamanho real da unidade e o mesmo me informou 68,7 metros quadrados mais o tamanho da varanda 9.78 metros quadrados, que da uma total de 78,48m, sendo que a unidade nos foi oferecida e vendida, conforme planta e diversos materiais publicitários, com 87,13m. Isso da um diferença 8.65m, que são 9.92% do tamanho vendido. E como as unidades são vendidas por metro quadrado isso deve dar um desconto de 10% no valor do imóvel. Cabe ressaltar que no registro da prefeitura a unidade esta registrada com 87 metros quadrados, tamanho esse que veio escrito na guia do ITBI. Durante essa vistoria, pude verificar que a construtora também na colocou o piso que eu havia pagado um valor a mais e agora eu não sei se mando eles colocarem o piso que eu paguei ou se deixo o piso que esta e peço o desconto no saldo devedor. Gostaria de uma orientação, sobre como proceder em relação a essa diferença de metragem, para saber se tendo um acordo com eles agora ou se aciono os mesmos judicialmente e caso seja melhor acionar judicialmente, qual seria o melhor momento (agora ou após a entrega das chaves? Sobre essa taxa de interveniência se é abusiva, já que o imóvel é do meu pai e que o problema foi gerado pela construtora?
Boa noite,
Não ficou claro a que se refere essas taxas nomeadas de "definitiva". Esclareça por favor para que possamos lhe orientar da melhor maneira.
Prezado Dr.
Adquiri um empreendimento pelo programa minha ca e minha vida, gostaria de saber se devo pagar pelas taxas definitivas ? neste tipo de empreendimento
Boa noite,
Basicamente sim, quanto os caminhos para uma Ação. Não ficou claro se você é Advogada, mas se não for, deve procurar um escritório com experiência no tema. Aconselhamos que em hipótese alguma deixe este caso para o número de primeiro antedimento dos Juizados ou tente fazer por si próprio. Se o pedido não for bem feito e bem fundamentado, mesmo com um Juízo de entendimento favorável, pode não ter êxito.
A causa de pedir do dano moral engloba doutrina e jurisprudência (outros julgados). O telegrama até pode ser enviado, mas não é condição prévia para interposição da Ação mencionada, posto que não há nada de novo a ser informado a outra parte.
Então tenho duas opções: entro logo com uma ação requerendo a nulidade da Cláusula e posso já cumular com dano moral ou efetuar o pagamento e após pedir restituição em dobro e dano moral, está correto o entendimento? Posso dar entrada no juizado especial requerendo a nulidade e dano moral(esse dano moral teria qual embasamento, poderia me ajudar? Antes devo enviar um telegrama para ter o registro?
obrigada
Boa tarde,
A partir do dia seguinte ao término do prazo contratual de entrega do imóvel, a Incorporadora/Construtora entra em mora com seus Promitentes Compradores (multa mensal a ser paga).
Desta data em diante, a possibilidade de atualização monetária (INCC, ICC, IGPM, etc) é controversa, podendo inclusive ser congelada (nosso entendimento).
Em relação ao Juros, estes somente poderão ser cobrados a partir do cumprimento da obrigação de que trata o artigo 44 da lei 4.591/64, qual seja, a averbação da construção junto ao RGI. Durante a obra do empreendimento, tal cobrança está pacificamente vedada pelos tribunais já há alguns anos.
Boa tarde,
Essa taxa gera controvérsia nos Tribunais. Há decisões possibilitando ou não a cobrança. Ao nosso ver, a mesma não se justifica, posto que não há contraprestação capaz de validar sua existência, o que torna a cobrança, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, ilícita, podendo ser restituída na forma dobrada – art. 42, PU.
Até que haja um provimento judicial declarando a nulidade da referida cláusula de cessão, a mesma continua produzindo efeitos. Por isso, terá de interpor uma Ação específica com este pedido, sendo possível ainda a cumulação com danos morais.
Caso seja do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato com nosso escritório, fornecendo seu telefone. Agendaremos uma consulta para maiores detalhes.
Boa tarde,
Existe uma vedação jurisprudencial (entendimento dos tribunais) em relação à cobrança de juros compensatórios durante a construção do empreendimento. Também não se pode cobrar juros moratórios sobre o saldo devedor, até as providências exigidas pelo artigo 44 da lei 4.591/64 (averbação da construção no RGI) terem sido cumpridas pela Incorporadora/Construtora.
Contudo, o seu caso é diferente. Se de fato houve atraso injustificado (extravio de boletos, por exemplo) no pagamento das parcelas acordadas em contrato, a cobrança de juros moratórios é devida. A exceção seria apenas se as próprias parcelas cobradas fossem irregulares, mas ao que parece, não é o caso.
Prezados,
Só para confirmar meu entendimento: no caso de atraso na entrega da obras, as parcelas só podem ser corrigidas pelo IGPM, isso é legal?
grata.
Prezados,
Comprei um imóvel na planta da PDG, quero realizar uma cessão de direito, entretanto a mesma quer me cobrar uma taxa de 3% do valor da venda atualizado, alegando ser referente à titulo de indenização pelo dispêndio de recursos e pessoal. Considero ilegal, como devo proceder?
obrigada.
Prezados,
Boa noite.
Comprei um imóvel na planta e estou pagando 23 prestações durante a obra. Em algumas delas (sempre atualizadas pelo INCC), paguei com atraso de 15 a 20 dias. No envio do novo boleto, a construtora incidiu juros sobre a prestação. Ela pode me cobrar estes juros? Não rege no Código de Defesa do Consumidor que não se pode cobrar juros sobre prestações de imóveis na planta? Apenas INCC, que é o que eu pago? Desde já agradeço a atenção.