Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Olá! Comprei um imóvel na planta em setembro de 2010 por intermédio de uma imobiliária e assinatura de um compromisso de compra e venda sem registro no cartório e pagamento de 1/3 do valor do imóvel. Em outubro de 2012 fui contactado pela construtora que me informou que toda a documentação estava regularizada e que poderia dar prosseguimento com o financiamento e registro do imóvel. Após o aval do banco e pagamento do ITBI dei entrada com o pedido da escritura e para minha surpresa, duas semanas depois, recebi um comunicado do cartório me informando que isso não seria possível porque o apartamento estava embargado devido à uma execução fiscal. Como devo proceder? Qual o risco de perder o imóvel? Desde já agradeço a colaboração!
Sua dúvida é praticamente a mesma do Marcos Antônio (pergunta acima).
Somando ao já mencionado na resposta anterior, é preciso identificar o tipo de propaganda realizada, se foi suficientemente clara em apontar que a metragem prometida tratava-se de área privativa, ou se deu a entender que seria área útil. Para essa averiguação, deve-se atentar aos prospectos, aos encartes, ao contrato e às demais fontes.
Uma rápida diferenciação:
ÁREA ÚTIL são os espaços internos do imóvel, medidos a partir do piso, excluindo as paredes.
ÁREA PRIVATIVA é a área individual e particular de cada unidade residencial, incluindo as paredes.
Se restar evidenciado o engodo ou, se a situação permitir duplo entendimento, valerá a interpretação mais favorável a parte consumidora, nos termos expressamente previstos no Código.
Concluindo, havendo ato ilícito, falha na prestação de serviços ou na entrega do produto, fica caracterizado o dever de indenizar. Esta é uma situação, ao nosso ver, geradora de danos morais.
Doutores, boa noite.
Comprei um apartamento na planta e, na data do negócio (2011) foi apresentada uma planta que informava: "Área privativa = 121,77 metros quadrados. Na referida planta, em cada cômodo havia a expressa especificação de sua respectiva área, e ainda as medidas das paredes. Pensei estar comprando um apartamento bem amplo.
Contudo, por ocasião da primeira vistoria, percebi que o apartamento não era tão amplo assim, e por isso pedi uma medição. Um representante da construtora mediu todos os cômodos detalhadamente, e posteriormente me informou que a perda foi de somente 1.13%. Não satisfeito, pedi a um arquiteto que calculasse as áreas de todos os cômodos (parede a parede), segundo as medidas internas realizadas pela construtora, e ficou constatado que a área útil do apartamento era de 105,56 metros quadrados. Ou seja, uma diferença de 16,21 metros quadrados em relação à dita área privativa. Interpelei a construtora, mas ela diz que não posso confundir área privativa com área útil. Indago aos doutores: é cabível uma ação indenizatória pedindo o pagamento da diferença em relação ao metro quadrado perdido? Seria cabível também um pedido de indenização por danos morais?
Desde já agradeço a atenção.
Marcelo
Bom dia Marcos,
Em se tratando de relação de consumo, não é admitida qualquer prática do fornecedor de serviços ou produto que venha a distorcer o conteúdo da oferta, em detrimento da parte consumidora.
A jurisprudência dos tribunais aceita até 5% (cinco por cento) de diferença de metragem, desde que esteja previsto em contrato. Esta diferença limite pode se dar justamente pela medida das paredes.
No seu caso, há uma diferença de 11,5% na metragem.
Pelos termos expostos, sem dúvida alguma cabe, neste aspecto, uma Ação Judicial Indenizatória.
Bom dia Milton,
A exigência do registro da Promessa de Compra e Venda provavelmente não seria visto pelo Judiciário como conduta ilícita por parte da Incorpora/Construtora, mesmo sendo tardia.
É provável que o próprio contrato assinado preveja estes custos, bem como a parte responsável pelos mesmos.
Contudo, se for optar pelo caminho Judicial para obtenção de indenização pela metragem a menor, nada impediria que também suscitasse a questão do registro tardio, via liminar (só não valeria a pena interpor uma Ação somente para este fim).
Bom dia Milton,
Provavelmente a não exigência do registro da Promessa de Compra e Venda tenha se dado por equívoco da Incorporadora/Construtora, e agora estão corrigindo. A maior parte deste tipo de contrato é registrado, pela questão da segurança jurídica mencionada na resposta anterior. O referido registro pode ser uma exigência interna da empresa, ou até do banco financiador da obra (credor hipotecário), para liberação da hipoteca.
O valor da causa está ligado ao valor do pedido, quando líquido. Seria a integralidade do imóvel, apenas, se você tivesse pleiteando a rescisão contratual e restituição do valor total.
Se o pleito é indenizatório, relativo à diferença de metragem, as custas deverão basear-se no respectivo percentual a menor. Nesta situação, a boa técnica (e mais favorável a parte Autora) pede que o pleito seja feito de forma ilíquida, uma vez que o percentual de metragem a menor só será definido, de fato, pela perícia técnica, em fase específica da instrução processual.
Pedidos ilíquidos recolhem uma taxa judiciária mínima, inferior a R$100,00 (ao invés de 2% sobre o valor do pedido, quando este é líquido).
Seguindo o caminho mencionado, pouco importará o valor do imóvel para cálculo das despesas processuais, tornando a Ação plenamente viável.
Estou aqui novamente com mais uma dúvida.
Em relação a diferença da metragem do apartamento, que eu havia citado para o você, o que esta ocorrendo, é que a construtora alega que a planta que eles me deram, que é mesma dos materiais de propaganda (87m quadrados), não é que eles utilizam para construir, tendo em vista as medidas das paredes e dos tijolos. Estão falando em área privativa e área útil, falando que essa divergência é normal, que no meu caso é de 10m quadrados, para mim isso é anormal pois é uma diferença grotesca. Eu gostaria da de saber a sua opinião, pois realmente me senti lesado, tanto pela propaganda enganosa, no caso minha planta baixa e prospectos de propaganda, já que eu comprei pensando que teria um apartamento de 87m e não um de 77m e tendo em vista que esses termos técnicos de área útil e privativa.
Complemento indagando qual medida poderia tomar caso a construtora condicione a entrega das chaves ao registro da promessa de compra e venda.
Grato
Milton
Doutores, obrigado pela resposta. Tentarei esclarecer minha pergunta. Adquiri o apartamento na compra, e já quitei todo o preço. Na época do negócio, não exigiram o registro da promessa de compra e venda. A exigência está sendo feita agora, na hora de registro da escritura e entrega das chaves. Daí a minha questão: há sentido em, agora, exigir o registro da promessa de compra e venda, já que o preço está totalmente quitado? Não seria mais lógico deduzir que, com tudo certo para o registro da escritura o registro da promessa tenha perdido a razão de ser?
Quanto às custas, ouvi dizer que o valor da causa deveria ser o valor do contrato. Se assim for, as custas ficariam em um valor bem alto, tendo em vista que o valor de mercado, hoje, é de aproximadamente um milhão de reais.
Grato pela atenção.
Milton.
Boa tarde Milton,
O registro da Promessa de Compra e Venda em cartório de Ofício de Notas dá maior segurança as partes. Não é uma obrigação legal, mas pode ser exigido por qualquer das partes como condição para efetivação do negócio.
Em todo caso, não ficou claro se a dúvida é realmente esta, pois o registro da Promessa de Compra e Venda se dá na fase inicial da compra e pelo que mencionou, já está recebendo o imóvel.
No Estado do Rio de Janeiro, as custas e a taxa judiciária são calculadas por uma série de parâmetros complexos que incidem uns sobre os outros. Em resumo, existe uma parte fixa e outra que varia proporcionalmente ao valor da causa (somatório dos pedidos líquidos).
No caso de indenização por dano material em decorrência de metragem inferior à prometida, haverá pouca influência na taxa judiciária, pois este será um pedido ilíquido, cujo valor ainda vai ser apurado, mediante perícia técnica.
Doutores, boa tarde.
Sou comprador de um imóvel na planta que está em vias de ser entregue, tendo inclusive já sido instalado o condomínio. Minha dúvida é a seguinte: sou obrigado a registrar a promessa de compra e venda mesmo com apartamento quitado?
Outra dúvida: caso eu decida ajuizar ação contra a empresa em razão de diferenças na metragem do apartamento, qual a base para o valor das custas judiciais, o valor do contrato ou o valor resultante da diferença em relação ao metro quadrado?
Grato
Milton.
Boa noite Wagner,
A cobrança de taxa de ligações definitivas é algo que gera controvérsias, havendo decisões para ambos os lados. Ao nosso ver, a mesma é incompatível com o Código de Defesa do Consumidor, a uma porque é geralmente acostada ao contrato sem qualquer destaque, pegando de surpresa os compradores na hora da entrega do imóvel. Fere o princípio da transparência e boa fé inerente às relações contratuais, em especial as de consumo. A duas porque, apesar de não se poder precisar exatamente seu valor, este poderia ser estimado e já acrescido no valor do imóvel. Não o fazem por questões mercadológicas, pois a diferença de valor poderia definir ou não uma venda, em relação aos concorrentes.
Em relação ao IPTU e taxas condominiais, entendemos que estes passam a ser de responsabilidade do Promitente Comprador somente a partir do momento em que a Construtora/Incorporadora cumpre todas as suas obrigações, contratuais e legais, quais sejam, disponibilizar o imóvel construído nos termos da oferta e com situação registral regular junto ao RGI (averbação das construções – art. 44 da lei 4.591/64).
O prazo de tolerância contratual de 180 dias é outro ponto controverso, havendo também decisões tanto a favor de sua validade, como contra ela. Temos entendimento de que tal previsão fere os princípios elencados no Código de Defesa do Consumidor, isto porque a lei já trata das situações em que a o fornecedor estaria dispensado da obrigação de indenizar, são o "caso fortuito" e a "força maior". Se a construtora/Incorporadora vislumbrar a necessidade de mais 180 dias, que o compute dentro do prazo prometido para entrega. Até porque se trata do limite, podendo ser entregue antes.
Boa noite,
Comprei um imovel na planta em 2009 que teria que ser entregue em 31/01/2012, foi prorrogada a data para abril/2012, depois julho 2012 já estamos em novembro e ainda não recebi as chaves.
a minha dúvida é:Estão cobrando pelas ligações definitivas ( que são de agua, luz, gás,telefone)
Esta conta é de quem esta comprando o imovel ou é da construtora?
pois ao receber as minhas chaves terei que pedir as consessionárias a minha ligação individual, essa ligação definitiva e do predio e no memorial descritivo de construção diz que serviços,projetos, acessórios e equipamentos se executados e ou/fornecidos pela construtora, serão cobrados dos compradores das unidades autonomas mediante rateio.HOUVE RATEIO E ESTÃO NOS COBRANDO POR ESSAS LIGAÇÕES DEFINITIVAS,ISSO É CORRETO?
NOS COBRARÃO IPTU TAMBEM.
e quanto a multa temos direito a receber a partir de 01/02/2012 ou só a partir dos 180 dias após o prazo que dão?
Aguardo sua resposta
Wagner
niteroi-RJ
EMAIL: wagnermpg@gmail.com
Eu estou aguardando a rescisão do contrato com o meu pai e a assinatura do meu contrato e assim que tiver com essa documentação na mão vou entrar em contato com você para verificar a possibilidade de ação.
Prezados Dr. Paulo e Dra. Ana Ana Paula,
agradeço enormemente a clareza com que foram prestadas todas as informações, bem como a rapidez, tendo em vista que a reunião será amanhã.
O trabalho que vocês realizam é muito importante para nós leigos, que nos vemos a mercê dessas empresas.
Att,
Fabiana