Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa noite,
O INCC é um índice de correção monetária ,com o objetivo de manter a equivalência de determinado valor ao longo de tempo. Não há qualquer ilicitude em sua aplicação, salvo situações excepcionalíssimas.
Certamente o seu contrato prevê não só a atualização, como o índice eleito para tal (existem inúmero para tal). De toda sorte, é bom confirmar analisando a sua via.
ola drs.eu adquiri um apartamente na planta, e qdo assinei o contarto com a construtora não fui unformado sobre o incc, pagei a entrada e quando assinei com a caixa economica federal pagei as taxas para registro do imovel, agora na entrega da chave a construtora vem me mostrar um debito referente a data de assinatura com a construtora ate a assinatura com a caixa que da um lapso temporal de + ou – 06 meses a construtora quer me cobrar um valor referente a corresão de incc, gostaria de saber se isso esta correto ou e irregular. por favor me ajudem pois não sei como agir.
Bom dia,
Pela descrição do caso, parece que, na verdade, o Habite-se (ato do poder Municipal) deve ter sido obtido, caso contrário legalmente não poderia haver moradias ocupadas. Provavelmente, falta a averbação das construções edilícias (popularmente chamada de averbação do habite-se). Este é um procedimento realizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis que traz existência formal e registral ao imóvel, procedimento sem o qual não irá conseguir financiamento bancário do saldo devedor.
A referida averbação é, nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64, obrigação da Incorporadora/Construtora. Não o fazendo, ou em atraso, devem as mesmas arcarem com os prejuízos decorrentes.
Há uma série de pleitos devidos, inseridos no âmbito dos danos materiais, bem como do dano moral.
Os juros neste momento estão vedados. Já a atualização monetária pactuada em contrato (geralmente o INCC) gera controvérsia, comportando entendimentos diversos.
O ideal no seu caso é fazer uma consulta junto a um escritório com expertise nesta área. É necessário analisar minuciosamente a situação. Haverá, certamente, muitos pontos a serem esclarecidos, alguns que talvez desconheça a existência. Se for do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato diretamente conosco nos contatos ao final deste artigo.
Prezados advogados,
Adquiri um imóvel pelo preço de R$ 112 mil, em um empreendimento da P.D.G no dia 05/05/2012. Já se passaram 4 meses e ainda não fui chamado para fazer o financiamento na Caixa Econômica, pois a empresa(P.D.G) alega que o habite-se não saiu.
Enquanto isso os juros só estão aumentando.Com a entrada que dei, o valor inicial caiu para 94 mil, porém com a demora o valor já subiu para 100 mil.
Já ouvi dizer que o meu imóvel só será liberado após o empreendimento ao lado for inaugurado.
Embora isto esteja acontecendo, o meu empreendimento já foi inaugurado(desde Maio) e há pessoas morando.O previsto para a entrega do imóvel e Novembro(prazo de 180 dias)
Após este período, se eles não liberarem o meu imóvel os juros passam a ser da empresa, ou não?
Eu tenho direito a alguma indenização?, e quanto aos juros do financiamento?, como eu devo proceder?, pois só fechei o contrato a quatro meses atrás e até agora não me chamaram mais para nada!
Desde já agradeço aos esclarecimentos.
Apesar de a compra ter sido realizada enquanto solteiro, é o ato da escrituração que transfere, de fato, a propriedade. Por atualmente ser casado, é natural a exigência da averbação do nome da sua esposa e do regime de casamento.
Pelo seu relato, apesar de haver uma terceirizada da Incorporadora tomando conta do registro, o mesmo poderia até ser feito por você mesmo, diretamente. Isto porque após a assinatura do contrato de financiamento junto a CEF, não é mais necessário qualquer documentação da Incorporadora.
Quanto ao débito de IPTU, em princípio a sua responsabilidade inicia a partir de Setembro de 2011 (pró-rata).
A titularidade do IPTU provavelmente ainda não foi trocada porque você ainda não consta, perante o RGI, como proprietário do imóvel. Após a escrituração, poderá retirar uma certidão de ônus Reais, levar até a Prefeitura e fazer a mudança de titularidade do tributo (pode até ser que façam antes disso).
Esse é um parecer inicial, com base nas informações que relatou. Para confirmá-lo, é necessário análise da documentação.
Bom dia.
Comprei imóvel na planta da CHL em 2009 por intermédio do instrumento de promessa de compra e venda de imóvel, devidamente escriturado. Na época eu era solteiro. No início de 2011 me casei com pacto de separação total de bens (os bens não se comunicam). Em maio de 2011 fui contemplado num consórcio da Caixa e passei a ter uma carta de crédito para utilizar. Em setembro de 2011 recebi as chaves do apartamento com a promessa da escritura sair em 30 dias e o RGI em 90 dias. Em menos de 30 dias recebi a escrtitura em que a Caixa é proprietária do imóvel até eu pagar as últimas parcelas do consórcio. A Caixa ainda não pagou a PDG/CHL porque ela ainda não apresentou a documentação necessário (falta o RGI). De tanto reclamar a PDG tercerizou este serviço para agilizar. A empresa contratada me falou que demoraria 20 dias, pediram o documento original do pacto do casamento e traslado do imóvel. Até hoje o RGI não saiu. A empresa contratata agora fala que a escritura tem que mencionar o nome da minha esposa, exigência do RGI, embora eu tenha comprado quando solteiro. Falaram que irão solicitar um documento em cartório de meu antigo endereço se eu andei comprando outro imóvel.
Fico preocupado porque se esta empresa vier a falir, como eu fico? É justo esta demora? Mais de um ano. A última é que fui solicitar desconto pra nota carioca e tinha débito de 2011, a construtora não pagou e nem avisou. O IPTU está no nome da construtora ainda. Isto é outra coisa que não entendo. Se puderem me ajudar eu agradeço.
Boa noite,
O memorial descritivo, pela norma, tem que estar registrado no cartório de Registro de Imóveis competente (a divisão é por área geográfica).
Obrigada!
Onde consigo o memorial descritivo?
Boa noite,
A declaração de conhecimento sobre as Ações Judiciais movidas em face da Incorporadora é um documento exigido pelo cartório de Registro de Imóvel.
Sua assinatura trás um único efeito: não poderá responsabilizar o RGI pelas consequências jurídicas destas eventuais Ações.É praxe cartorária.
Em relação ao seu receio de perda do imóvel, não visualizo, nem de longe, a mínima possibilidade.
Existem alguns casos, por exemplo, nos quais um negócio de compra e venda pode ser anulado pelo credor prejudicado por um devedor que propositalmente esvaziou seus bens em conluio com um terceiro que teve conhecimento prévio das execuções.
Contudo, a sua situação é de Incorporação, no qual a Promessa de Compra e Venda lhe garante direitos desde a assinatura (se registrado) – Direitos Reais. Não vejo um Juízo anulando esta relação. Considere que não existe uma Incorporadora/Construtora sem demandas Judiciais. Fique tranquila, se a declaração tratar somente disto (conhecimento das Ações), pode assinar.
Bom dia,
Acabei de assinar o contrato de fianciamento de um apartamento, predio recem construido (já possui habite-se). Minha dúvida é que a construtora oferece um serviço para registrar o imóvel e encaminhou uma série de documentos para providenciarmos.Um deles é uma declaração para fazer prova junto ao cartorio de imoveis de que temos conhecimento das ações distribuidas em face da construtora. Se assinarmos corremos algum risco de perder o imovel, já que a Caixa aceitou o imovel como garantia?Conseguiremos concluir o registro do imovel sem assinar este documento? A Caixa não teria que ter verificado os impedimentos da construtora? Obrigada
Boa noite Farias,
IGPM é um índice de correção monetária. Price é um modelo de cálculo de juros, elegível em alguns bancos na hora do financiamento do saldo devedor (assim como o SAC e outros).
Os juros mencionados de 1% é moratório, é algo de natureza diferente, não havendo denominação de Price, SAC, etc.
Boa noite Farias,
Acho improvável que, como regra, indistintamente a expedição do habite-se leve 1 ano. Geralmente quando o processo de concessão atrasa é porque houve alguma exigência.
De toda sorte, você precisa inicialmente distinguir a expedição do Habite-se (ato do poder Municipal), de averbação das construções edilícias, popularmente como averbação do habite-se (ato praticado junto ao cartório de Registro de Imóveis competente). Vide resposta do dia 30 de Julho de 2012.
Para o financiamento bancário do saldo devedor, você precisará deste último (averbação).
Em relação à negociação contratual, as partes são livres para negociar da forma como bem entenderem, desde que em consonância com a lei e com os seus princípios). Os instrumentos de Promessa de Compra e Venda de imóveis na planta geralmente são de adesão, ou seja, você adere ou não às cláusulas ali pactuadas, sem espaço para negociação (salvo quanto à forma de pagamento).
O IGPM, assim como o INCC, são índices válidos para atualização monetária. Atualmente o primeiro está em alta, mas nem sempre é assim.
O mais importante é atentar quanto ao juros, que só pode ser cobrado a partir do momento em que o imóvel está concluído fisicamente e com a parte registral em ordem (art. 44 da lei 4.591/64), apto, por conseguinte, ao financiamento do saldo devedor.
Outra Dúvida: Quando no contrato diz que após as chaves o reajuste será "IGPM+1% sobre o saldo devedor" significa dizer que vai ser corrigido pela Tabela Price? Caso negativo, IGPM +1% é pior que IGPM+1% e tabela price?
Desde de já agradeço a atenção e os esclarecimentos publicados.
Boa noite,
Estou para assinar um contrato de compra e venda de imóvel e consta que durante a construção ocorrerá reajuste pelo INCC (ok). Minha dúvida é: Já que aqui na minha cidade o habite-se da unidade (documento necessário para financiar junto a Caixa Econômica) demora 01 ano para sair após a entrega das chaves, gostaria de saber se posso exigir que o índice aplicado após a entrega das chaves até a expedição do habite-se (documento que permite financiar junto a Cx Econ.) seja também INCC? Caso positivo é INCC apenas ou INCC +1% sobre o saldo devedor ? Quais argumentos jurídicos posso alegar? E caso eles não concordem com INCC posso assinar e questionar depois na Justiça?
Boa tarde,
Em princípio não nos parece correto esta cobrança. Tratando-se de uma incorporação, o momento em que o Promitente Comprador efetua o registro se dá no ato da averbação da transferência de titularidade no RGI.
Antes disso, as únicas averbações que ocorrem são aqueles de interesse e responsabilidade do Incorporador.
De toda sorte, somente com uma análise documental do caso, é possível dar um parecer preciso.