Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
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Memorial Descritivo
💰
Cobranças
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Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa tarde,
A construtora pode se negar a entregar as chaves antes de concluir os reparos da vistoria? O imóvel já está totalmente quitado e já está com escritura em meu nome.
Bom dia Carolina, como vai? Seu comentário ficou retido na moderação. Acreditamos que, pela passagem do tempo, já tenha resolvido sua demanda. Caso ainda persista, basta sinalizar que podemos lhe faze um contato.
Especificamente sobre a sua indgação, se foram identificados vícios construtivos e os mesmos puderem ser reparados após a entrega, não haveria óbice. Desde que, é claro, você também estivesse de acordo. Em resumo, é preciso ter mais detalhes para lhe orientar adequadamente.
Olá! Peço orientação, por gentileza:
Assinei contrato de compra e venda imóvel na planta. Com poucos dias a caixa me chamou para assinar financiamento. Porém, a construtora apareceu com taxas cartoricas e ITBI dizendo que eu terei que pagar antes de assinar o financiamento com a caixa. Porém nada se falou sobre isso antes. Eu ganhei 30 de subsídio do casamento verde e amarelo. Essas taxas tenho que pagar mesmo? A construtora quer que eu assine confissão de dívida dessas taxas, e que eu devolva a ela tudo.
Boa noite Manoela,
Desculpe-nos a demora na resposta. Não fomos informados da sua postagem.
Sobre sua dúvida, a tutela de urgência (liminar) é possível, desde que demonstrada a necessidade de imediatidade e o perigo na demora. Não existe, porém, uma uniformidade entre os julgadores. Há quem entenda pela não possibilidade de concessão, logo no início, antes de ouvir as ponderações da parte contrária.
De qualquer forma, uma Ação bem construída deve garantir ambos os cenários (de concessão e da não concessão, com indenização ao final daquilo por você pago).
Se quiser uma análise mais específica do seu caso e for residente do Estado do Rio de Janeiro, pode agendar uma consulta conosco.
É possível pedir uma liminar para que arquem com o meu aluguel ou tenho que necessariamente pagar para depois ser ressarcida?
Boa noite Manoela,
O atraso da entrega de um imóvel é algo grave, que não deveria ser tão rotineiro. Isso geralmente afeta de maneira relevante os planos familiares envolvidos.
O Judiciário costuma entender serem devidos, entre outros pontos: 1) Ressarcimento dos custos de aluguel, até a entrega das chaves (ou averbação do habite-se no RGI); 2) Multa moratória mensal sobre o valor do contrato e 3)Dano moral pelos transtornos causados.
Há ainda algumas cobranças que são geralmente envolvidas em uma situação como essa, como o repasse da quota condominail (após a AGI), do IPTU, cobrança desavisada sobre o repasse da corretagem, cobrança de ligações definitivas, etc.
Esse tipo de situação demanda uma análise documental detalhada. Sugeriria procurar um escritório com especialista no assunto.
Se for residente do RJ, pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta.
Olá,
Compramos uma apartamento em construção que era para ter sido entregue há dois anos, mas até agora, nada. A obra está muito devagar e não acho que termine antes de mais 1 ano. Quais são os meus direitos? Estamos mentalmente exautos com a situação, temos uma filha pequena, pagamos aluguel alto e ainda o saldo devedor não para de aumentar. Não sabemos mais o que fazer ou a quem recorrer.
Boa noie Marlene,
É possível reverter essa situação em uma Ação própria. O percentual de retençeão que mencionou foi nitidamente abusivo (80%). E as incorporadoras/construtoras tem plena ciência disto.
OBS: Peço que deu uma olhada na penúltima resposta, onde esclareço que o percentual máximo de retenção é de 25% (vinte e cinco por cento). O mais comum é entender justo por uma renção de 15% a 20%.
Seria importante analisar esse instrumento de distrato, mas em termos gerais, essa orientação dada tem plena aplicabilidade.
Boa noite Antônio,
Tudo esclarecido conforme contato telefônico.
Minha situação assemelha-se. Não tive como manter um contrato e acabei tendo que assinar o distrato. Mas eu só recebi 20% do que paguei (mais de R$80.000,00). Achei um absurdo, mas se não fizesse isso poderia perder tudo em um leilão, pelo que me disseram. Dá para rever isso no Judiciário?
Obrigado pela resposta, vou fazer isso. Vocês poderiam assumir meu caso?
Boa tarde Antônio,
A Jurisprudência solidificou o entendimento de que a rentenção do saldo pago por parte do Construtor/Incorporador não pode superar 25% (vinte e cinco por cento) e a restituição tem de ser em parcela única.
Ainda que tenha assinado um distrato, o mesmo pode ser revisto em Ação Judicial própria. É preciso atentar apenas aos prazos de prescrição.