Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa tarde,
Infelizmente, nesse caso, não é cabível indenização, uma vez que a sua perda econômica não adveio da prática de um ato antijurídico da outra parte (lê-se ato ilícito), mas sim de uma questão de mercado.
Nos últimos dois anos, têm-se visto o contrário do que vinha ocorrendo desde 2010, quando um imóvel na planta tinha grande valorização até a entrega.
Não recomendamos que tente seguir com um pleito indenizatório, posto que terá gastos diversos que só aumentaram sua perda.
Comprei um Apt na planta em Brasília de R$300.000,00. Após a entrega do Apt e ter feito o financiamento com a construtora, descobri que a construtora está vendendo o mesmo tipo de Apt com cerca de 40% de desconto para vendas nas mesmas condições que comprei na planta, com a desculpa de que houve desaquecimento no mercado imobiliário.
Solicito informar-me se tenho direito a uma repactuação, pois meu patrimônio foi depreciado unilateralmente pela construtora.
Bom tarde Luiz,
De fato, no seu caso o atraso foi bem extenso.
Em relação a essa multa paga (0,5% por mês de atraso), na maioria das vezes já prevista na própria Promessa de Compra e Venda, há uma controvérsia sobre a sua natureza.
De maneira bem simplificada, parte do Judiciário (majoritário) entende que a mesma tem natureza penal moratória, sendo devida pelo ato do atraso e assim cumulável com indenizações pelos prejuízos sofridos (locação provisória, lucros cessantes pelo imóvel não locado, dano moral, etc). É a mesma situação da previsão contratual para o atraso no pagamento por parte do Promitente Comprador.
Por outro lado, há uma parte minoritária do Judiciária que entende ter essa multa natureza compensatória, funcionando como uma espécie pré-fixação de danos, de modo que o pagamento da mesma substitui qualquer outro pedido indenizatório.
Mas, felizmente, o Superior Tribunal de Justiça entende que tal multa tem caráter penal moratório, podendo ser cumulada com os prejuízos advindos do atraso.
Essa distinção conceitual é especialmente importante no seu caso, em que você deve ter acordado em receber algo (multa de 0,5%) em troca da desistência de pleitear todo e qualquer prejuízo sofrido. Mas esse "algo", na verdade, já era um direito contratual inequívoco seu, de modo que nada lhe foi "dado" a título de compensação. Você apenas recebeu um pagamento parcial daquilo que teria direito se acionasse judicialmente a Promitente Vendedora.
Dito isto, embora seja necessária uma análise da documentação, para se chegar ao êxito em uma eventual Ação, é preciso que o magistrado entenda esse contexto da assinatura e considere nulo o termo "de acordo" firmado. É possível, mas não é a melhor das situações, pois há precedentes para ambos os resultados (êxito e perda).
Caso seja residente do Estado do Rio de Janeiro, pode agendar uma consulta para seja realizada uma análise detalhada e esclarecido a você os prós e contras de uma demanda.
Olá,
Gostaria de um esclarecimento.
Comprei um apto na planta e a obra atrasou quase 24 meses após o prazo de tolerância de 180 dias, mas a construtora muito esperta na ocasião me chamou para negociar uma indenização pelo atraso na obra (pagou com base em 0,5% ao mes sobre o valor já pago por mim em torno de 20% do valor do imóvel) e não me pagou em $$, mas só abateu esse valor de meu saldo devedor, mas não informou o valor apurado.
Na ocasião eu assinei um termo aditivo concordando com tal cálculo e para nada mais reclamar, etc, etc.
Então pergunto: Posso entrar com Ação de Cobrança por atraso na obra por esse período pleiteando a base de cálculo eleita pelo Tribunal de Justiça, ou seja, 0,5% sobre o valor do imóvel corrigido e desse valor apurado pedir para descontar o valor já pago a mim, mas por cálculo abaixo do usualmente adotado nos tribunais, pois me senti lesado.
Por gentileza aguardo uma resposta.
Att
Luiz
Bom dia,
O aumento do saldo devedor geralmente está ligado a dois fatores: correção monetária e/ou Juros.
O primeiro visa repor a perda inflacionária através de um índice eleito no contrato – geralmente INCC ou ICC durante a construção e após IGPM.
O segundo (juros) pode ser compensatório – praticamente não se vê nos contratos – e moratório, quando há algum atraso em alguma parcela (inclusive o saldo devedor).
O Judiciário, especialmente o STJ, tem sido sensível à essa questão da majoração do saldo devedor após a data limite para entrega do imóvel, de modo que, em análise do caso concreto, tem substituído o índice de correção do contrato por outro melhor vinculado a inflação para o consumidor (IPCA, por exemplo). O impacto sobre o saldo pode ser bem relevante, dependendo do tempo de atraso.
OBS: O congelamento do saldo devedor após a data limite é aplicado de maneira minoritária. Prevalece o entendimento da substituição de índices.
Feito esses comentários, em relação ao seu caso em concreto, seria necessário analisar o contrato e os pagamentos realizados, para averiguar se há cobrança indevida.
Mas, de qualquer forma, havendo atrasos na entrega (após a tolerância contratual, pelo entendimento dominante), há perdas e danos a serem pleiteados (patrimonial e moral).
Nós não temos filial em SP, mas em algumas situações, a Ação pode tramitar no RJ (se a promitente vendedora tiver endereço neste Estado). Por isso, caso tenha interesse nessa análise, pode entrar em contato conosco diretamente (telefone ou e-mail, no final da página).
Boa noite!
Adquirimos um imóvel em outubro/2012 (assinatura do contrato) no valor de 250.000,00 demos 44.000,00 de entrada, a entrega atrasou em 1 ano e 8 meses, agora a construtora, fez a seguinte conta: 250 – 44 = 206.000,00 esse valor de 206.000,00 eles estão atualizando desde a assinatura do contrato que vai para 232.529,28 sendo que esse valor é o que temos que financiar, esta correta essa forma atualização? Vocês tem escritorio em SP?
Boa tarde Fabrício,
A PDG possui endereço no RJ, sendo possível a distribuição e tramitação neste Estado.
Em relação a todas as demais dúvidas, você pode entrar em contato direto conosco, pelos meios disponibilizados no final deste artigo. Daremos a você um esclarecimento amplo.
boa tarde, onde vocês me responderam “Não obstante o local da sua residência, uma Ação desta natureza também pode ser distribuída pelo endereço do Réu. Caso deseje que façamos essa análise de viabilidade, entre em contato conosco através dos contatos ao final desta página“.
a incorporadora é a PDG, API SPE 26 S/A cnpj 09.063.688/0001-23 e é representada em Belo Horizonte MG. Já o imóvel comprado é citta neo residencial em juiz de fora. será que teria como vocês assumirem essa causa? o custo seria de porcentagem sobre indenização, sobre o valor do imóvel ou se não houver indenização, qual o valor cobrado para uma causa desse tipo?
Bom dia Fabrício,
Infelizmente a sua situação não é isolada, ao contrário.
Considerando que as Promessas de Compra e Venda geralmente preveem a possibilidade de financiamento do saldo devedor em instituição bancária da sua escolha, bem como, considerando que o óbice atual para conclusão do financiamento advém da Incorporadora, a mesma passa ser responsável pela reparação de perdas e danos que lhe causar (patrimonial e moral).
Quanto ao saldo devedor, é preciso diferenciar juros (moratório ou compensatório) e correção monetária. O primeiro, se cobrado nessa situação, será indevido, sujeitando a Incorporadora à devolução do valor cobrado a maior. Já o segundo (correção monetária) visa repor a perda inflacionária, não trazendo ganho efetivo ao capital. Por isso, a maior parte do Judiciário entende possível a aplicação, com a ressalva de que é possível a substituição por índice compatível com a inflação oficial, se for o caso. De toda forma, há corrente minoritária que determina o congelamento do saldo devedor a partir da data limite para entrega.
A nossa orientação seria diferente daquela lhe passada até agora. Entendemos que, como não há previsão de resolução dessa pendência pela Incorporadora, é importante o ajuizamento de uma Ação Judicial exigindo essa regularização, com pedido de antecipação de tutela e fixação de multa diária pelo descumprimento. Esse mesmo processo já trataria também da sua reparação de danos (indenizações e multa).
Não obstante o local da sua residência, uma Ação desta natureza também pode ser distribuída pelo endereço do Réu. Caso deseje que façamos essa análise de viabilidade, entre em contato conosco através dos contatos ao final desta página.
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boa tarde, preciso do auxilio de vocês.
comprei um imóvel e estava aguardando a averbação do habite-se para dar continuidade no financiamento do repasse.
essa averbação saiu no ultimo dia do prazo de tolerância de 180 dias vencido em 30/04/15. fui ao banco assinar os documentos e mais uma vez fui impedido de dar continuidade no financiamento, por pendencia da incorporadora no cadin. minha ficha esta aprovada na caixa mas a construtora tem essa pendencia agora e não me da nenhuma posição. e no dia 30/05/15, 30 dias depois do prazo de tolerância eles aplicaram correção de IGP-M no meu saldo devedor. estou alojado a 8 meses na sala da minha mãe com minha esposa e meu filho, com meus moveis todos entulhados nesta mesma sala aguardando a averbação e agora que esta tudo ok, aparece outra pendecia, e não tenho como resolver essa situação, pois a pendencia no cadin e da construtora. preciso muito receber minha casa, pois estou ha 8 meses numa situação muito invasiva na casa da minha mae, mas a contrutora se nega a respeitar os prazos. a caixa não aceita essa pendencia e eu fico nesse meio sem saber o que fazer vendo meu saldo devedor ser corrigido todo mês em mais de 1.000,00 por mês e o ultimo, com o prazo de tolerância vencido. estou totalmente adimplente com eles. minha duvida é, a correção do mês em que eles já estavam com o prazo extrapolado é legal? posso pedir judicialmente a posse imediata da casa, visto que estou impedido de financiar por pendencia da construtora, e não minha ou do imóvel?
já não sei mais o que fazer, pois as orientações que recebi até agora aqui, foram para aguardar e quando sair eu pagar tudo o que eles me cobrarem e só depois solicitar judicialmente tudo que foi indevido. mas o que eu necessito mesmo nesse momento é da minha casa. me ajudem por favor. nao posso passar essa causa pra voces pois não sou do rio de janeiro, sou de juiz de fora e so voces que dao essa orientação on line.
Boa tarde Dayse,
Essa cobrança que tem sido feita a título de "juros da obra" precisa ser melhor apurada, mediante análise documental. Não faz sentido a cobrança de juros, compensatório ou moratório, pois pela sua narrativa dos fatos, o caso não se enquadra.
Em relação ao habite-se provisório, embora não seja comum, é possível a sua concessão. Nesse caso, a instituição do condomínio fica prejudicada.
A peculiaridade do seu caso existe a citada análise documental, para um esclarecimento preciso.
Se você for residente do RJ, pode agendar uma consulta em nosso escritório.
Boa tarde. Tenho o seguinte questionamento. Comprei um imóvel em condomínio, na planta. Desde que assinei o contrato com a Caixa Econômica Federal (não foi pelo Programa Minha Casa, Minha Vida), eu venho pagando juros de obra. Um pouco mais de um ano dessa assinatura, foi entregue a minha unidade, com habite-se provisório, entretanto, prosseguiram na cobrança dos referidos juros de obra. Eu entendo, que a partir do momento que me entregaram as chaves, eu não tenho mais a obrigação de pagar tais juros. A justificativa que me deram é de que esse juros de obra é devido posto que não houve a finalização da obra, ou seja, ainda tem casas que estão sendo construídas nesse condomínio. E, por isso, não há como fazer a individualização do condomínio com a expedição do habite-se definitivo. Isso procede?
Boa tarde,
O entendimento dos tribunais tem sido aceitar majoritariamente (não é unanimidade) a previsão de tolerância contratual (até 180 dias) para entrega do imóvel. De toda sorte, ainda assim a data limite terminou no final do mês passado.
A averbação das construções (comumente chamada de averbação do habite-se) é uma obrigação legal (art. 44 da lei 4.591/64) e um impeditivo real para os financiamentos do saldo devedor.
Por isso, a partir da data limite para entrega do imóvel, caso não tenha quitado o saldo devedor, a ausência da referida averbação configurará mora contratual por parte da Incorporada, mora esta que o impedirá de receber as chaves.
Daí vem uma série de pedidos indenizatórios possíveis, de cunho patrimonial (alugueres pagos ou proveito econômico daquele que deixou de receber), repasses indevidos (condomínio e IPTU), dano moral, entre outros.
A Ação Judicial poderia ter duas vias, a sua escolha: exigência da entrega do imóvel + indenizações OU rescisão contratual + indenizações.
A evolução do saldo devedor é outra situação a ser analisada, caso a caso. Mas, de uma maneira geral o entendimento tem sido buscar a substituição do índice de correção monetária, para outro que melhor reflita a inflação ligada à reposição salarial anual.
Para obter os detalhes da sua situação contratual, você, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório.
Nobres advogados, parabéns pelo excelente blog!
Assinei um contrato de promessa de compra e venda de imóvel em março do ano passado. Neste contrato o prazo para entrega da obra era setembro. Comprei um apartamento como "quase" pronto para morar, mas até hoje aguardo a averbação do habite-se. Enquanto isso pago aluguel e arco com as correções do INCC. Fora isso, nesse período a Caixa Econômica aumentou por duas vezes a taxa de juros. Gostaria de saber se a empresa, mesmo tendo entregue a obra em setembro, com a pendência do habite-se e demais registros, poderia ser acionada para uma indenização. Já pensei até em rescisão contratual.
Boa tarde Fabrício,
Infelizmente a sua situação é comum dentro da Incorporação Imobiliária (venda de imóvel na planta). A falta de clareza e muitas vezes a má-fé da Promitente Vendedora agrava ainda mais a situação do Promitente Comprador consumidor.
Primeiro, um esclarecimento importante, para que entenda perfeitamente a situação:
A expedição do habite-se é ato do poder Público Municipal, no qual atesta-se que a construção do empreendimento seguiu o projeto previamente aprovado e encontra-se apto à moradia. Não pode, em qualquer hipótese, haver entrega das chaves antes disso (mesmo para quem não depende de financiamento), sob pena de multa administrativa da Prefeitura. Isto sem contar nos riscos à saúde para o próprio morador e sua família, pois não há qualquer confirmação se o imóvel é seguro.
Outro ato diferente é o da Averbação do Habite-se, procedimento efetuado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que traz a existência formal do imóvel (efeitos da individualização e discriminalização com efetivação da matrícula). Esta é uma obrigação da Incorporadora/Construtora, trazida pelo artigo 44 da lei 4.591/64.
Resumidamente, a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações básicas: 1) Disponibilizar o imóvel na forma ofertada (vide memorial de incorporação e material publicitário) e 2) Obter a expedição E a Averbação do Habite-se. Falhando com o cumprimento tempestivo (instrumento de Promessa de Compra e Venda), deverão (Incorporadora/Construtora) arcar com os prejuízos causados, de natureza patrimonial e moral.
Antes da referida averbação no RGI, você não conseguirá financiamento imobiliário para quitar o saldo devedor (salvo raríssimas exceções em que o banco credor hipotecário da obra aceita prescindir desta etapa).
Quanto à evolução do saldo devedor, é preciso melhor análisar a documentação do seu caso. 3 fatores (simultâneos ou não) podem estar trazendo esse aumento: 1) A correção monetária (IGPM), 2) Juros moratórios (geralmente de 1%) e 3) Multa moratória (geralmente 2%). Não é preciso dizer que os últimos dois itens não podem ser aplicados, se você não estiver em mora.
De fato, os Tribunais do país tem aceitado, embora de maneira não unânime, a previsão da cláusula de tolerância (180 dias, no seu caso). Por isso, é prudente aguardar o término total dos prazos (a menos que insistam em aplicar os juros e multa – geralmente são retirados no ato da apresentação formal do saldo devedor a ser financiado).
Dada a necessidade de análise da sua documentação (evolução do saldo devedor), você pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório.
Ficará muito mais tranquilo quanto ao resguardo do seu direito.