Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa tarde,
Primeiramente gostaria de elogir o conteúdo das informações passadas e espero que possam me dar uma luz no meu caso.
Comprei um imóvel em construção mas, por vários problemas pessoais, não pude quitar o saldo devedor.
Acabei fazendo um distrato com a construtora, que só me devolveu pouco mais da metade do que havia pago (mais de R$100k).
Há algo que possa ser feito? Realmente não tive escolha, era isso ou perder ainda mais para um leilão.
OBS: Não me oponho a perder uma parte, mas o valor foi proprocionalmente muito alto.
Boa tarde Bruno,
A questão do saldo devedor via financiamento bancário deveria de estipulação contratual. Em tese, o Incorporador não poderia vedar essa hipótese, sob pena da cláusula ser considerda abusiva. Porém a falta de menção poderia levar o julgador a entender pela data do habite-se como marco para pagamento. Há precedentes neste sentido.
Veja que a expedição do habite-se é responsabilidade do Incorporador/Construtor, de modo que um atraso não pode ser justificado pela demora do poder público em emití-lo. Toda essa burocracia é aplamamente previsivel, por isso deve ser levada em consideraçao na data ajustada para entrega do empreendimento.
Pela sua narrativa, acredito que tenha um contrato na modalidade de fluxo contínuo de pagamento, o que acaba levando a uma cobrança indevida de juros.
Esse tipo de questionamento pode ser levado ao Incorporador. Contudo, se não houver acordo, restará apenas o Judiciário para mediar a questão.
Bom dia, obrigado pela atenção. Infelizmente não sou do RJ. Os apartamentos já foram entregues, inclusive já está com moradores, síndico etc. Com relação ao contrato, não consta nada no que diz respeito ao financiamento bancário do saldo devedor. Mas esta não seria uma opção a disposição do consumidor após a entrega do imóvel? A demora na liberação do Habite-se pode por acabar prejudicando o consumidor nesse caso? Por mais que o atraso não seja por culpa da construtora, não se inclui no risco do empreendimento? Poderia estar pagando uma parcela bem inferior em um financiamento bancário, mas devido ao atraso na liberação do Habite-se, estou pagando parcelas bem altas e que só aumentam (ao contrário das parcelas de um financiamento), comprometendo o orçamento familiar. Como devo proceder, junto à administradora, para tentar solucionar este impasse? Ou apenas por meio do judiciário nesse caso? Obrigado!
Bom dia Bruno,
Migrei a sua pergunta para este artigo, por tratar do mesmo assunto.
Respondendo a sua pergunta, não poderia haver entrega do imóvel sem o habite-se. Este, resumidamente, é a outorga da Municipalidade quanto à habilitadade do empreendimento, ou seja, a permissão para habitar, após o cumprimento das normas de segurança vigentes.
Já o financiamento bancário do saldo devedor, como regra, exige a averbação das construções (do habite-se) no cartório de Registro de Imóveis (RGI). É esse ato que traz a exitência registral da unidade.
Portanto, se seu contrato prevê como forma de pagamento do saldo devedor, o financiamento bancário, não há que se falar em aplicações de juros moratórios. Quem estará em mora contratual é o incorporador.
Um esclarecimento: Juros não se confundem com atualização monetária. O primeiro traz um acrescimo real ao montante. O segundo visa repor a perda inflacionária do período, mantendo o mesmo "valor do dinheiro". Por esta razão, os precedentes Jurídicos não são no sentido do congelamento do saldo, mas sim pela substituição do ínidce de correção monetária do contrato, caso este seja desfavorável à você
(em comparação com o IPCA, por exemplo, que reajusta os salários anualmente).
Não recomendo que simplesmente pare de pagar as parcelas. É preciso fazer um movimento Judicial e obter uma liminar que suspenda as cobranças. Do contrário, a situação pode acabar revertendo-se a seu desfavor.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, se quiser, pode agendar uma consulta conosco. É importante fazer uma leitura minuciosa do seu contrato.
Boa tarde, adquiri um apartamento na planta, ficou ajustado em contrato o pagamento de 100 prestações. Após 24 meses, o apartamento foi entregue, mas sem o Habite-se, ou seja, impossibilitando o financiamento do saldo devedor com o Banco. Entrei em contato com a construtora, para solicitar o congelamento do meu saldo devedor, uma vez que queria financiá-lo com o banco mas me encontrava impossbilitado de tal por não haver o habite-se e averbação do mesmo. A construtora se negou ao solicitado e continua me enviando os boletos, corrigidos pelo INCC + 1%. Minha pergunta é a seguinte: tenho que continuar pagando essas parcelas corrigidas, arcando com este atraso na liberação do habite-se, que por mais que não seja por culpa específica da construtora, se insere no risco do empreendimento? Muito obrigado!
Olá,
Pela sua narrativa, parece que a imobiliária lhe ofertou um imóvel por determinado preço e, mais próximo da efetivação do negócio, o mesmo já estava majorado, correto?
É preciso analisar os detalhes dessa negociação. Porém, de um modo geral, a proposta vincula o proponente desde que haja o aceite próximo.
Então, resumidamente, é preciso identificar como se deu a oferta (se foi apenas verbal, ou houve formalização escrita), bem como o intervalo de tempo que levou para dar o aceite.
Se for residente do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato telefônico para agendar uma consulta.
Olá Humberto,
Sua postagem passou desapercebida, por isso desculpe-nos a demora na resposta.
A resposta à sua pergunta só poderia ser dada com precisão após analisar o contrato. No entanto, via de regra, caberia ao Incorporador informar ao seu promitente comprador acerca do término da construção, da expedição do habite-se, bem como da sua averbação no RGI. Especialmente se o financiamento bancário foi ajustado como uma das modalidades de pagamento do saldo devedor.
Olá gostaria de saber sobre no momento de fechar negócio com imobiliária era aumenta o valor.
Exemplo ela oferece uma casa por 200 mil na hora de fechar negócio ela passa q é 250
Como Posso Agir Nesse Caso?
Bom dia Doutores,
Peço um minuto, por favor: Não consegui encontrar a resposta nos textos acima. Se a previsao de entrega era para 08/2014, com a prorrogação de 180 dias seria 02/2015, o habites saiu em 05/2015 e a individualização saiu em 12/2015.
Nesse caso, como eu deveria ficar sabendo da individualização? é minha obrigação correr atrás ou é da construtora avisar?
E se existe uma clausula no contrato que para haver juros e multa, tem que primeiro haver uma notificação, mesmo sem a notificação eles podem cobrar o juros e multa?
Me despeço com estima e apreço.
Humberto
Boa noite Willyan,
Não ficou muito claro qual seria esse pagamento a ser feito pela Construtora, com posterior repasse aos adquirentes.
Esclareça esse ponto por favor, para que possamos responder precisamente suas dúvidas correlatas.
Meu nome Willyan de Almeida Brandão.
Dr. Paulo Brandão e Dra. Ana Paula Lessa, tenho uma dúvida. Em abril de 2015 foi entregue as chaves , e de acordo com meus documentos paguei no cartório vários valores ITBIM, IPTU do lote etc.. Agora em Março de 2016 a construtora disse simplesmente que iria fazer o pagamento de todos e depois iria repassar os valores aos moradores.
1 Sera que nesta altura do campeonato, já deveria estar no meu nome?
2 Sera que ainda não foi feito o desmembramento de todos os imoveis?
3 posso exigir que o mesmo venha somente em meu nome individual?
Att,
Willyan Brandão
contato: willyanbrandao@gmail.com
Bom dia Mirian,
Nesse caso, sem dúvida, sua obrigação com o pagamento do IPTU inicia a partir da compra do imóvel. A pró-rata anterior deve ser paga pelo antigo proprietário.
Não existe um modelo de documento, mas você pode enviar um telegrama dos Correios requerendo providências e dando prazo para resolução, sob pena de Judicialização do caso.
Se optar por fazê-lo (telegrama), lembre-se de contratar o serviço de confirmação de recebimento, a fim de que possa comprovar posteriormente que o mesmo foi recebido.
Bom dia Mirian,
Nesse caso, sem dúvida, sua obrigação com o pagamento do IPTU inicia a partir da compra do imóvel. A pró-rata anterior deve ser paga pelo antigo proprietário.
Não existe um modelo de documento, mas você pode enviar um telegrama dos Correios requerendo providências e dando prazo para resolução, sob pena de Judicialização do caso.
Se optar por fazê-lo (telegrama), lembre-se de contratar o serviço de confirmação de recebimento, a fim de que possa comprovar posteriormente que o mesmo foi recebido.
Boa noite!!
Primeiramente, obrigada pelas informações contidas nessa página.
Gostaria de saber existe um modelo de documento a respeito da solicitação de pagamento do IPTU?
Acontece que comprei um imóvel novo e há 7 meses chegou um boleto de IPTU de 2014 (sendo que peguei as chaves em novembro), entreguei o carnê para a construtora e até o momento não pagaram parcela alguma. Pretendo fazer um documento de entrega de segunda via dos boletos que competem à construtora, ou seja, 10 meses.
Grata
Boa noite!!
Primeiramente, obrigada pelas informações contidas nessa página.
Gostaria de saber existe um modelo de documento a respeito da solicitação de pagamento do IPTU?
Acontece que comprei um imóvel novo e há 7 meses chegou um boleto de IPTU de 2014 (sendo que peguei as chaves em novembro), entreguei o carnê para a construtora e até o momento não pagaram parcela alguma. Pretendo fazer um documento de entrega de segunda via dos boletos que competem à construtora, ou seja, 10 meses.
Grata