Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa noite Farias,
Existem dois prazos possíveis no seu caso, aquele previsto no código Cível (3 anos) e aquele previsto no Código de Defesa do Consumidor (5 anos), mas específico. No seu caso, é aplicável o último prazo em razão da relação de consumo, por isso você ainda tem como pleitear as cobranças efetuadas entre Maio e Setembro de 2006. As anteriores já prescreveram e em Setembro de 2011 todas estarão prescritas. Precisa entrar com uma Ação Indenizatória o quanto antes.
Boa noite Luciana,
Respondendo a sua dúvida, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e com as despesas inerentes à manutenção das áreas externas será de responsabilidade da Incorporadora até que a mesma tenha cumprido integralmente com suas obrigações legais e contratuais, quais sejam: 1) averbar o Habite-se junto ao Ofício de registro de imóveis competentes (momento em que se dá a discriminação do empreendimento, e cada unidade recebe uma inscrição e matrícula), 2) Entregar o imóvel nos termos prometidos na contratação e memória descritivo. Veja, no seu caso, sequer poderia ter havido a assembléia para instalação do condomínio, pois sem a averbação do habite-se, os apartamentos ainda não existem formalmente. Essa praxe é infelizmente comum, com objetivo óbvio de repassar indevidamente ao comprador/consumidor. Você pode interpôr uma Ação Indenizatória, cobrando, em dobro, os valores que lhe estão sendo repassados a título de IPTU e condomínio. Quanto a última parte da pergunta, o ideal é que a vistoria final se dê próximo à entrega das chaves, pois neste meio tempo pode ocorrer danos diversos ao imóvel. Em todo caso, ainda que a vistoria ocorra antes do habite-se, a Incorporadora continuará responsável por eventuais defeitos que venham a surgir.
Boa Tarde,
Possuo uma pequena dúvida:
Um imóvel adquirido em setembro de 2005 com habite-se em agosto de 2006: Os valores condominiais pagos de setembro de 2005 a setembro de 2006 poderiam ser cobrados judicialmente ou prescreveu? Qual o prazo de prescrição?
Se ajuiza no juizado cível contra o condomínio ou construtora ou empresa que administra o condomínio?
Atenciosamente,
Farias
Boa tarde,
Primeiramente gostaria de parabenizar pelas informações prestadas. Recentemente li uma matéria, como a postada aqui no blog, na revista Veja que trata de "Armadilhas do imóvel na planta" sobre a cobrança antecipada de condomínio e IPTU antes do Habite-se.
Meu caso é o seguinte: Adquiri um imóvel aqui em Natal/RN que recebi as chaves para mudança no início de janeiro de 2010 MAS O habite-se só saiu em dezembro de 2010.Porém, em dezembro de 2009 paguei uma taxa para instalação do condomínio e desde de janeiro de 2010 venho pagando a taxa de condomínio ao condomínio instalado (pagamento via boleto). Gostaria de saber se a ação (devolução dos valores em dobro e corrigidos de janeiro a novembro- acho que a taxa de instalação ficaria de fora)é ajuizada contra a Contrutora ou se é contra o condomínio (que foi quem recebeu o dinheiro)? Se cobra também na ação o IPTU pago? O nome dessa ação seria de "indenização por danos materiais" ?cabe pedido de lucros cessantes? Obs:Poderia postar os artigos que asseguram esse direito no CDC / CC e a lei que rege as incorporadoras.
Desde de já agradeço a atenção dada.
Márcio Bezerra (Natal/RN)
Boa tarde Doutores, minha dúvida é sobre a cobrança de IPTU e condomínio. Assim como muitos, tive problemas com o meu imóvel na planta. Com muitos atrasos, a Incorporadora já nos disse em assembléia para criação do condomínio, que cada um arcaria com o seu IPTU e condomínio, acontece que a obra nem tem habite-se ainda… essa cobrança é regular? ou pergunta, a vistoria com os compradores pode ser marcada antes do habite-se?
Boa tarde Wagner,
Por favor, nos envie um e-mail com os seus telefones (endereço no rodapé da página), para que possamos contatá-lo e agendar um horário em nosso escritório.
Iremos lhe dar total assessoria, fique tranqüilo.
Att,
Bom dia Doutores,
Obrigado pelos esclarecimentos até o momento.
Gostaríamos de saber se podemos marcar uma consultoria, levando os documentos para uma análise e interpretação mais criteriosa. Entendemos que com seus esclarecimentos, realmente vamos ter que mover uma ação.
Att,
Wagner
Boa noite Wagner,
Tudo bem? vamos as suas dúvidas:
1) A cláusula que você mencionou é irregular. Não se pode estipular a de entrega de documentação da instituição financiadora para uma data anterior à própria entrega das chaves. Esta (entrega das chaves), só pode ocorrer após o habite-se ter sido averbado pela Incorporadora no RGI correspondente (junto com a CND – veja “termos importantes” do blog).
Somente após essa averbação, é que as unidades do empreendimento (apartamentos ou casas) são individualizados, ou seja, cada imóvel recebe uma escritura e uma matrícula.
É muito improvável que alguma instituição bancária (mesmo aquela que financiou a própria obra) dê andamento a um pedido de financiamento antes da existência legal do próprio imóvel que se pretende financiar.
Por isso a irregularidade de tal cláusula, que estabelece um ônus injusto e impossível de ser cumprido pelos promitentes compradores, pois dependerá de ato posterior de responsabilidade da Incorporadora
Isto é o que determina a Lei em especial o artigo 44 da Lei 4.591/64, verbis:
"Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."
Os compromissos de compra e venda devem estipular um prazo razoável para os trâmites do financiamento do imóvel, prazo este que só pode começar a contar a partir da entrada das chaves. Somente a partir deste momento a Incorporadora poderá aplicar juros no saldo devedor do seu imóvel.
Não há prazo legal para apresentação da documentação do financiamento, neste caso deve-se ater ao prazo do contrato (que no seu caso não é válido pelos motivos já citados).
2) Sobre a diferença de valores, é praxe das Incorporadoras reduzir o valor do imóvel no contrato, daquilo chamado de “taxa de corretagem”, na qual o próprio comprador emite pagamentos (normalmente cheques) para terceiros que, em princípio, fazem parte da corretora contratada pela venda das unidades. Note que os recibos são geralmente RPAs (recibo de pagamentos autônomos). Esse procedimento é irregular, motivo pelo qual a Incorporadora normalmente é condenada à devolução, em eventual Ação de Distrato com reparação por danos morrais e materiais.
Wagner, há uma série de pontos importantes que deve ficar atendo e um dos mais importantes é a cobrança de juros, por parte da Incorporadora, antes da entrega das chaves, conduta irregular que onera em muito o saldo devedor a ser financiado.
Estamos à disposição para qualquer dúvida
Abraços,
Boa Tarde Dr. Paulo e Dra. Ana,
Tive boas indicações de um amigo sobre uma consultoria realizada com vocês. Contudo, tenho algumas dúvidas e questões sobre a compra de um imóvel que eu e minha esposa efetuamos em Agosto/2010.
Compramos um apartamento do empreendimento E5trelas Full Condominium (Construtora CHL), onde já estava na reta final da construção, com entrega prevista para 30/04/2011. Já fizemos a vistoria final do imóvel, porém não conseguimos dar entrada em nenhuma documentação de do financiamento, por causa do habite-se (que não foi emitido/averbado).
Dúvida 01: No documento de registro de compra e venda, existe uma cláusula informando os valores negociados de entrada até a entrega das chaves e as condições de quitação do saldo devedor, tal condições que mencionam a apresentação da documentação da instituição financiadora escolhida por nós, 10 dias antes da última parcela acordada (valor de entrada), porém a data desta última parcela é meramente quase 30 dias antes do acordado para a entrega das chaves. Caso contrário, eles entram em contato para legalizar a documentação de financiamento pelo banco financiador da construção (que não temos interesse). Após contato com a central de relacionamento da CHL, eles confirmam a data de entrega da chaves, mas não dizem quando seremos informado da averbação do habite-se, assim não conseguimos mensurar se vamos conseguir apresentar a documentação antes deste prazo. Este procedimento é correto? temos algum prazo por lei para apresentar a documentação de financiamento, após a averbação do habite-se?
Dúvida 2: Em leitura do documento de compra e venda, identificamos o valor total do imóvel esta diferente do acordado com a imobiliária no ato da compra. Também identificamos que os valores distribuidos no ato da negociação com a imobiliária, não constam neste documento de compra e venda e somente metade do valor desembolsado, foi estipulado como entrada no valor total do imóvel. Achamos que a corretagem da imobiliária foi paga por nós. Isso é correto? Quem paga a corretagem não é quem está vendendo? Podemos recorrer estes valores?
Agradeço desde já a orientação.
Atenciosamente,
Wagner Lomar do Amaral
Boa tarde,
Estamos sim, o empreendimento Jardins de Monet teve sérios problemas de atraso, muitos compradores nos procuraram para pleitear a rescisão com reparação de danos (Materiais e Morais). Outros preferiram continuar aguardando a entrega do mesmo, pleiteando a aplicação de multa por mês de atraso, congelamento do saldo devedor a partir da data prometida para entrega, reparação por danos materiais diversos, bem como os morais (muitos inclusive eram casais recém-casados).
Boa noite,
O escritório de vocês está representando alguns compradores do empreendimento Jardins de Monet no Recreio? a construtora era a Klabin Segall que foi comprada pela Agre e depois pela PDG.
Boa tarde,
Respondendo a segunda pergunta, o seu caso é o mesmo tratado neste artigo. A incorporadora, para viabilizar a construção do empreendimento, normalmente faz uma hipoteca do mesmo a um banco qualquer (credor hipotecário).
Então, quando você opta por financiar o saldo devedor com um banco diferente, este (o credor hipotecário) também precisará assinar o contrato de financiamento, anuindo com o mesmo. Para análise deste contrato, os bancos costumam cobrar uma taxa relativamente alta, até como forma de desestimular o financiamento com terceiros.
O raciocínio é o seguinte, o Código de Defesa do Consumidor não permite a venda casada (venda de um produto condicionado ao outro, por exemplo), bem como veda a cobrança de valores, quando não há contraprestação de serviços.
Logo, a relação jurídica do banco (credor hipotecário) não é com o comprador do imóvel, e sim com a incorporadora, que deve arcar com tais custos. Só existirá alguma controvérsia se no contrato de compra e venda, você estiver firmando compromisso explícito de arcar com tal despesa.
Você tem duas opções, entrar com uma Ação Judicial para que não tenha que efetuar tal pagamento, ou, fazê-lo para depois pleitear a devolução em dobro (artigo 42, PU do CDC). Em ambos os casos é possível pleitear judicialmente a reparação por danos morais. Att, Dr. Paulo Brandão e Dra. Ana Paula Lessa.
Boa tarde,
Em respostas à primeira pergunta: O seu caso é bastante comum, a maior parte das incorporadoras utiliza cláusula de tolerância que "as permite" atrasar em até 180 dias. Tal previsão é extremamente controversa, mas há consistente jurisprudência entendendo pela sua nulidade, aplicando a multa a partir da data inicialmente prevista para entrega. Segunda a boa doutrina, a relação à segunda parte da pergunta, força maior são os eventos imprevisíveis originários da vontade do homem, enquanto caso fortuito são os eventos imprevisíveis decorrentes de fenômenos da natureza. A maior parte dos atrasos ocorre por má administração ou por situações que são inerentes à própria atividade, e, por isso, previsíveis, não sendo hipótese de caso fortuito ou força maior. Nossos telefones e endereço estão no rodapé do blog, entre em contato e agende um horário. Att, Dr. Paulo Brandão e Dra. Ana Paula Lessa.
Comprei um imóvel na planta que está sendo entregue esse mês de Fevereiro. Para minha surpresa, a construtora está dizendo que tenho que pagar uma taxa de R$3.000 ao banco financiador da obra, para que ele assine meu contrato de financiamento com a CEF. Não concordo com o pagamento dessa taxa, nunca tratei nada com esse outro banco. Isso seria a taxa de interveniência que vocês mencionaram no artigo? se sim, como faço para não ter de pagar isso?
Prezados Doutores boa tarde,
Adquiri um imóvel no empreendimento Jardins de Monet do grupo Agre em Mar/07, cuja previsão de entrega era em Ago/09. Em meados de 2009 recebi uma carta comunicando que haveria um atraso na entrega de 180 dias conforme previsto no contrato. No final de 2009, recebi uma nova carta onde a AGRE informa de mais um atraso de 180 dias. Assim, o imóvel que deveria ter sido entregue em Agosto de 2009 teoricamente seria entregue em Julho de 201, e, adivinha, mais atrasos sem qualquer explicação plausível. No meio disso tudo, entrei em contato com a central de atendimento da empresa para questionar sobre a multa de 1% por mês de atraso, só que eles informaram que esta não seria aplicável ao caso, pois o atraso teria razões de "força maior". Estou bastante insatisfeito, queria orientações de como proceder judicialmente. Poderia marcar uma consulta com vocês? trabalho no Centro também.