Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa tarde, desculpe-nos a demora em respondê-lo, mas o escritório entrou em recesso junto com o poder Judiciário, do dia 20-12-2011 a 09-01-2012.
Se houve atraso na entrega do imóvel, em princípio, você já poderia pleitear judicialmente a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, pelo descumprimento da promitente vendedora.
Em relação a essa questão do atraso nas prestações, a mesma tem que ser estudada junto com o contrato, averiguando, entre outras coisas, se o atraso se deu antes da data prevista para entrega, se há cláusula de tolerância acordada (geralmente 180 dias), etc.
Ficando configurado o descumprimento do contrato por parte da promitente vendedora, você pode pleitear os prejuízos sofridos, de ordem financeira e moral.
Se quiser uma análise precisa, entra em contato conosco nos telefones abaixo mencionados, ou mandei um e-mail que lhe assessoraremos.
Att,
Bom dia a todos,
Em Agosto de 2008 adquiri um imóvel na Taquara Rio de Janeiro com previsão de entrega em Junho de 2010. Fui ao empreendimento e falei com o Engenheiro que me garantiu que em Agosto de 2010 eu estaria já morando no imóvel. Marquei meu casamento para Outubro de 2010 e até hoje não recebi o imóvel e estou morando de aluguel. O mais interessante é que devido a 4 prestações em atraso do apartamento e ao não pagamento da intermediária de R$ 17.000,00 meu contrato foi cancelado sem eu ser comunicada do mesmo. Eles nem tentaram um acordo. Não me preocuraram para devolver o dinheiro e cancelaram o contrato. ~´o descobri isto porque mes passado fui visitar o apartamento e conversando com outros condominos, tive a informação que a assinatura com a caixa foi feita em Janeiro/2011 e o apartamento estava previsto para revisão em Janeiro/2012. Socilitei que o cancelamento do contrato fosse desfeito e eles me enviaram um e-mail dizendo que não seria possível e já me mandaram um cálculo de quanto eu teria que pagar com uma multa 8% o total pago seria de quase R$ 12.000,00 e eles só querem restituir +/- R$ 7.000,00. Gostaria de entrar na Justiça para receber pelo menos na totalidade tudo que paguei já que não foi eu quem quebrou o contrato. E se possível parte do aluguel pago até então. Com os valores devidos por mim tenho medo de pleitearem o pagamento e eu acabar recebendo menos do que o oferecido.Será que vale a pena eu entrar na justiça ou devo aceitar a proposta deles?
Agradeço desde já a atenção.
Adquiri um apartamento na planta e antes do habite-se foi eleito síndico e disponibilizada a utilização do imóvel. Posso contestar a formação do condomínio e exigir restituição de cotas anteriores ao habite-se? Se positivo a data seria da expedição ou da averbação do mesmo?
Grata, Regina
Boa tarde Renata,
É obrigação da Construtora/Incorporadora, a entrega do imóvel nas condições da oferta e do memorial descritivo, bem como da averbação do habite-se junto ao cartório do RGI responsável.
Somente após essa averbação, é que as unidades do empreendimento (apartamentos ou casas) são individualizados, ou seja, cada imóvel recebe uma escritura e uma matrícula. Antes disso, dificilmente conseguirá aprovação de qualquer financiamento imobiliário.
A lei determina que a obrigação de averbação do habite-se é da Construtora/Incorporada (art. 44 da lei 4.591/64), devendo a mesma responder pelos prejuízos gerados por este atraso.
Em uma Ação Judicial Indenizatória, entre muitos outros pedidos, você deverá ser ressarcida dos valores pagos a título de condomínio, IPTU e de eventuais juros cobrados indevidamente sobre o saldo devedor. Esta devolução, via de regra, se dará na forma dobrada, em razão do que dispõe o Código de defesa do Consumidor.
Certamente, além dos fatos irregulares que você própria identificou, deve haver outros que passaram desapercebidos. Por isso é recomendável que procure uma boa assessoria jurídica e faça uma consulta, para ter conhecimento da totalidade dos prejuízos que lhe forma imputados. Se quiser, entre em contato conosco via e-mail, deixe seu telefone que agendaremos um horário.
Att
Boa tarde,adquiri um inovel na planta da contrutora Brookfield. O imóvel ja foi entregue e inclusive já estou pagando o condominio, mas ainda não recebi a minha unidade devido a averbaçaão do habite-se não ter saido. O habite-se foi dado dia 5 de julho a até agora nada da averbação. Não posso pegar o finaciamento com a caixa porque a mesma avaliou o imovel bem abaixo da realidade ( avaliou na entrega,porem como se estivesse ainda na planta ) e com isso a caixa não me libera mais do que 90% do valor avaliado e não posso pegar com outro banco pq a averbação do habite se não foi feita.Já estou indo para o terceiro mes de condominio sem poder entrar no meu apartamento! Quais são meus direitos? Preciso me mudar! Obrigada renatarocha03@homail.com
Boa noite Pérola,
Não ficou preciso se você fez o contrato de financiamento junto à Incorporadora/Construtora ou junto ao banco Itaú (ambas são hipóteses possíveis). Responderemos considerando que tenha financiado o seu saldo devedor junto ao banco Itaú. A cobrança deste percentual apenas pela cessão de direito não parece nada plausível e justificável. Ainda que haja previsão expressa no seu contrato de compra e venda, aos olhos do Código de Defesa do Consumidor, tal prática/cláusula pode ser considerada abusiva e nula de pleno direito, através de Ação Judicial. Seria interessante uma análise mais precisa do caso e do contrato. Caso seja do Rio de Janeiro, se tiver interesse, entre em contato com o escritório e agende uma consulta. Atenciosamente,
Prezados doutores,
Obrigada pela a resposta acima.
Preciso dessa orientação de vocês.
A alienação fiduciária eu assinei junto a PDG/CHL construtora, só que nessa alienação consta o banco ITAU. Enfim, eu já tenho comprador para comprar o imóvel de mim , que dará a minha diferença e o saldo devedor de 230 mil vai financiar na caixa econômica. Essa diferença será na Cessão de direito feito na construtora eu passando o imóvel para o novo cessionário. A pergunta é: Esse repasse na construtora fazendo a cessão de direito é legal ser cobrado da construtora 3% encima do valor de venda?
A CHL/PDG, informou que para eu repassar o meu imóvel, é feito a CESSAO DE DIREITO e isso é cobrado 3% encima do valor da venda. Isso é legal?
No aguardo,
Grata.
Pérola
Boa noite Pérola,
O primeiro passo é saber precisamente perante quem você financiou o saldo de preço do imóvel, se foi junto à Construtora ou junto ao banco Itaú.
Após, você solicitaria o valor atual para quitação do financiamento à vista (descontado os juros vincendos).
Do valor total do imóvel, seria descontado o saldo devedor e a diferença iria diretamente para você.
O maior entrave não está do seu lado e sim no da parte compradora, em aprovar esta operação de financiamento.
Juridicamente não há impedimento para o negócio.
Atenciosamente,
Prezados doutores, boa noite!
Adquiri um imóvel junto a CHL/PDG o mesmo já foi entregue e acabei de receber a chaves. Tive que apelar para assinar junto a construtora a Alienação Fiduciária. Sendo que tenho o saldo devedor a ser pago pela a tabela price. A pergunta é…Eu posso vender o meu imóvel passando o fluxo do saldo devedor ao novo comprador, sendo que o novo comprador só pode comprar de mim pela a CAIXA. Isso é possível? Quais são os procedimentos que devo tomar? Será q eu estou "presa" a construtura a ficar com o saldo devedor com eles? No contrato de alienação fiduciária da CHL consta o banco Itaú. Hoje o meu imóvel está a venda por 400 mil, só que de saldo devedor tenho 230 mil. Como proceder para eu conseguir vender esse imóvel que está alienado a construtora ? o novo comprador só pode comprar pela a Caixa.
Fico no aguardo,
Muito obrigada!!!
Pérola
Bom dia Deise,
Os atrasos na entrega de imóveis na planta é uma situação, infelizmente, muito comum. As Incorporadoras habitualmente procuram justificar-se alegando atrasos por chuvas, falta de mão-de-obra, atraso nas licenças, etc. É importante ressaltar que tais fatos não são consideremos caso fortuito ou força maior. Ao revés disso, são situações previsíveis e ligadas à própria atividade fim. Em decorrência do atraso na entrega do seu imóvel, é devido a aplicação de cláusula penal (multa fixada por mês de descumprimento). Essa cláusula deve estar prevista no contrato, geralmente de 0,5% a 1% por mês de atraso. Se o seu contrato não tiver tal previsão, o Judiciário deverá fixar o percentual. Os atrasos na entrega do imóvel também ocasionam a reparação por danos morais (indenização pelos transtornos, aborrecimentos e angústias geradas pelo descumprimento do contrato).
Quanto à metragem do apartamento, deve atentar ao memorial descritivo do imóvel, bem como a qualquer propagando do mesmo (impressos, folders etc). Geralmente os contratos fixam uma diferença máxima de 5% de metragem. Acima disto, gera reparação por danos patrimoniais, calculados sobre a diferença de metragem em relação àquela ofertada no ato do fechamento do negócio. Algumas Incorporadoras incluem, sem ciência do comprador, a metragem da vaga de garagem na área prometida para o apartamento, situação absolutamente irregular,
Quanto à corretagem, esse é um ponto controverso na jurisprudência e que requer análise do seu instrumento de compra e venda. Se os valores da corretagem tiverem sido embutidos como se do imóvel fossem, a cobrança será indevida e deverá ser restituída em dobro (Parágrafo único do artigo 42 da Lei 8,078/90 – CDC). Fato é que o contratante da corretora é a Incorporadora e não o consumidor final, que, portanto, não deverá arcar com tais valores.
Ressaltando o já mencionado no artigo, a cláusula que estipula tolerância para entrega do imóvel – geralmente 180 dias – é bastante controversa, sendo passível de nulidade em Ação Judicial.
Um fato que poucos atentam, após o último dia previsto para entrega do imóvel, o saldo devedor deve ser congelado. Outro ponto, a responsabilidade com o custeio das áreas comuns do imóvel, bem como com o Imposto Territorial Urbano – IPTU, serão de responsabilidade da Incorporadora até que o Habite-se seja expedido e averbado no cartório de registro de imóveis competentes, nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64.
Resumindo, você deve entrar com uma Ação Judicial, que questionará os pontos mencionados e muitos outros provavelmente não percebidos. Procure um escritório de advocacia ou profissional com bastante conhecimento na área.
Atenciosamente,
Prezados Doutores boa tarde,
Adquiri um imóvel no empreendimento High Residence que possui 2 blocos da construtora Rubi Engenharia em outubro de 2008, cuja previsão de entrega era em Janeiro/2011. Em meados de 2009 recebi uma carta comunicando que haveria um atraso na entrega conforme previsto no contrato decorrente das chuvas. Sendo no caso gostaria de informar que estas chuvas que eles alegam foram de 5 dias. Já passou mais de 180 dias do previsto no contrato. Assim, o imóvel que deveria ter sido entregue em janeiro teoricamente seria entregue em Julho de 2011, e, adivinha, mais atrasos sem qualquer explicação plausível. Passo pela obra toda semana e vejo que ainda resta muita coisa, esta semana a construtora começou a chamar alguns proprietários do bloco 2 para vistoria, sendo que os proprietários estão decepcionados com o andamento da obra e com relação ao tamanho do imóvel que em média esta de quase 10m menor. No meio disso tudo, entrei em contato com a construtora que não da um parecer sobre a data de conclusão. Estou atualmente morando na casa do meu pai com 2 filhos pequenos, pois vendi meu apartamento para quitar este. Outra pergunta no dia da inauguração do empreendimento estavam só os corretores da Basimovel onde tive que pagar quase 15.000,00 de corretagem sem saber, depois que assinei o contrato e que me deram a nota é que fiquei sabendo que o valor do imóvel era outro e que os 15.000,00 era so de corretor isto é certo? Agora depois de tanta informação errada da parte da construtora referente a entrega resolvi ler meu contrato para saber sobre a multa e nenhum momento no contrato eles falam de multa da parte deles, não vem descriminando o tamanho do imóvel (só no panfleto e no book que recebemos um mês após a compra. Estou bastante insatisfeito, queria orientações de como proceder judicialmente quanto a corretagem, ao atraso e o que não poderia ser pior disto tudo quanto ao tamanho do imóvel.
Atenciosamente,
Boa noite Otto,
Você pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta. Nossos telefones e e-mail estão no rodapé deste artigo.
Atenciosamente,
Primeiramente parabéns pelas informações preciosas deste artigo e também pelas respostas às dúvidas. Estou com um problema idêntico, mas não queria comentar nada por aqui. Quero entrar com uma Ação através do escritório de vocês, como devo fazer?
Abraços
Boa tarde Francine,
Este tipo de situação requer análise precisa dos fatos e documentos, em especial, da promessa de compra e venda.
A pré-aprovação não é garantia de aprovação futura de crédito, até porque podem acontecer mudanças no perfil econômico de vocês e até da situação da economia.
De toda sorte, a incorporadora não pode jamais garantir a aprovação de crédito futuro por parte de terceiros. Se praticaram tal conduta, que veio a lhe causar danos, pode vir a ser responsabilizada (isso também tem que ser analisado com precisão).
O ideal para vocês é fazer uma consulta com uma assessoria jurídica especializada, que analise os fatos e documentos relativos à compra. Só depois será possível saber como proceder, inclusive judicialmente se for o caso (e é o que parece).
Atenciosamente,
Dr.
Eu e meu namorado compramos um apto o ano passado (maio) atraves do feirão da CEF, depois de alguns meses a Caixa não quis reaprovar a construtora, sendo que no momento da venda a construtora dizia estar aprovada. Compramos por 130 mil e seria no plano Minha Casa , Minha Vida. Pois bem, nosso dinheiro ficou preso todo esse tempo, agora eles fizeram uma parceria com uma empresa de venda de material de construção e estão entrando em contato com os compradores para saber os que realmente querem continuar com o empreendimento ou não. Estivemos la essa semana, e a proposta foi: devolver nosso dinheiro parcelado e sem juros. Ou, comprar o imovel por 170 mil. Ainda assim, achamos um bom negocio, por conta da região.Porém temos medo de quais problemas podem acontecer no decorrer da obra. Eles informam que o imovel será construido atraves de um banco comercial (banco BVA).Acredito que isso seria uma boa garantia de que agora as coisas vão andar. Estamos muito reciosos e nos falta muita informação de que forma proceder. O que vocês nos aconselham fazer?