Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Para ter validade jurídica, é necessário que ambas as partes assinem o termo de promessa de compra e venda. Se a imobiliária está assinando em nome da Incorporadora (o que é bem raro), este ato só terá validade se houver procuração da primeira (Incorporadora) concedendo tais poderes para a segunda (imobiliária).
O fato de você não estar de posse da sua via assinada é seriíssimo. Principalmente no seu caso, no qual você sequer tem contato com a Incorporadora.
Sobre a data da entrega, se não houver sido estipulada, é uma falta grave. Não pode haver obrigação sem fixação da data de conclusão da mesma, sob pena de afronta direta ao Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor.
Sobre a inexistência de multa pelo atraso na entrega do imóvel, quando a mesma não for estipulada, o Juízo o fará de acordo com o pleiteado, em uma eventual Ação Judicial.
O memorial descritivo muitas vezes não é entregue ao promitente comprador, no entanto, este tem de estar registrado no cartório de registro de imóveis competente.
Você está levantando muitas irregularidades, sugiro verificar a idoneidade da imobiliária e a quem ela representa de fato antes de prosseguir com o negócio.
Prezados Doutores,
Esta é exatamente minha situação. Tenho crédito aprovado na caixa e de fato não disponho da quantia em dinheiro para pagamento das chaves. Em contato com a construtora me foi dito que após a entrega das chaves prevista para abril a averbação da unidade autonoma somente ocorreria após 6 meses aproximandamente. Me sinto coagito e vejo que a construtora age de forma ilegal ao exigir o pagamento da chaves sem a possibilidade de financiar as chaves juntamente com o saldo devedor. De fato acreditava que poderia financiar as chaves com o saldo devedor, pois, acreditava que quando da entrega das chaves poderia financiar chaves e o saldo devedor. O que a lei fala a respeito. Eu estou certo ou a construtora pode agir desta forma ?? Se puderem me ajudar com mais algumas informações agradeço pois se a construtora estiver agindo de forma arbitraria vou procurar meus direitos.
ola, gostaria de saber se um contrato de promessa de compra e venda, de uma casa comprada na planta, pode ser discutida a sua nulidade pois o mesmo, não conter a assinatura do promitente vendedor, no contrato somente a do responsável pela imobiliária, que esta fazendo a intermediação do negócio, inexistência de fixação do prazo de entrega da obra, inexistência, de multa contratual por atraso na obra e memorial descritivo.e nem dados da incorporadora.
Boa noite Leonardo,
A cláusula que prevê a incidência de juros antes de o habite-se ser averbado é plenamente anulável judicialmente. Veja que, estou me referindo à averbação do habite-se, que é uma etapa posterior a sua expedição. Esta (expedição) é realizada pela Prefeitura, indicando que a construção foi realizada nos termos do projeto prévio apresentado e que está apto a ser habitado. A averbação é um ato no qual a incorporadora/Construtora "apresenta" o habite-se e outros documentos no cartório de registro de imóvel, para que cada unidade imobiliária autônoma seja criada. Antes da averbação, os imóveis não existem formalmente, havendo apenas o empreendimento por si só. Neste ponto, por exemplo, não pode haver cobrança de condomínio ou IPTU.
Conforme tratado neste artigo, o ônus pelo atraso na averbação é da Incorporadora/Construtora, nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64.
Ainda há mais um ponto, para que seja lícita a cobrança de juros, é necessário que o imóvel esteja construído na forma ofertada (encarte e memorial descritivo). Isto você verá quando for fazer a sua vistoria junto com o Incorporador/Construtor.
Por fim, ainda há casos em que o Incorporador/Construtor demora demasiadamente em fornecer documentação necessária ao financiamento (aquela que é de sua responsabilidade). Neste caso, pode-se pleitear a restituição dos prejuízos sofridos.
Prezados Doutores,
Minha intenção era compeli-los a me fornecerem a planta do imóvel para saber acerca da viabilidade da retirada de paredes sem danificar a estrutura da edificação, mas pelo visto terei que aguardar. De toda forma agradeço enormemente as informações prestadas.
att,
Fabiana Cupello
Boa noite! Aquiri um imóvel na planta e no contrato que assinei está prevista a incidëncia de IGPM + 1% após o habite-se. O habite-se saiu no dia 30/11/2011. Entretanto, a averbação do habite-se só ocorreu em 20/1/2012 e a certidão de önus saiu hoje (30/1/2012). Portanto, somente hoje seria possível a escrituração do imóvel. É legal a cobrança de IGPM + 1% desde 30/11/2011?
Boa noite Pedro,
A parcela das chaves (saldo devedor)pode ser cobrada do promitente comprador somente quando antedida duas condições: 1) O imóvel está disponível para entrega na forma em que foi ofertado (vide encartes e memorial descritivo). A regra é realização de uma vistoria, na qual você assina concordando com a construção. 2)Quando o habite-se é averbado junto ao cartório de registro de imóveis competente. Antes deste último item, você sequer tem meios para concluir um financiamento imobiliário, pois formalmente o seu imóvel ainda não existe como unidade autônoma.
Esta é uma situação que gera muitos prejuízos ao consumidor comprador, pois além de atualização indevida do saldo devedor, geralmente é repassada a responsabilidade pelo pagamento de condomínio e IPTU, além de outros.
Um conselho que passamos a todos os nossos clientes, procure formalizar todas as informações e solicitações, através de e-mail ou telegrama. Assim estará bem embasado em um eventual pleito judicial de danos materiais e morais.
Olá gostaria de saber se a construtora pode exigir o pagamento da chaves sem que haja a expedição do habite-se. Pois no meu caso gostaria de financiar o saldo devedor junto com o valor das chaves. grato. Pedro
Boa noite Mariângela,
Não ficou muito claro a que título este valor foi pago. Se teve algo a ver com a averbação do habite-se, a cobrança é indevida, não importante a existência de cláusula contratual (abusiva e nula de pleno direito).
Mas se o pagamento deu-se a título de Escritura e registro da mesma junto ao cartório, a responsabilidade será sua. Entretanto, em relação às certidões necessárias à lavratura, geralmente o pagamento é visto como incumbência da parte vendedora. Nesta última surge alguma controvérsia com a existência de cláusula dizendo o contrário.
De toda sorte, é necessário analisar o teor do documento pago, bem como o texto da cláusula constante no instrumento de promessa de compra e venda. Se você residir no RJ, pode solicitar uma consulta junto ao nosso escritório.
Boa noite Fabiana,
Em relação as suas dúvidas, a entrega das plantas elétricas para o comprador não tem uma previsão legal, mas isso não significa que não possa ser pleiteada judicialmente, se for o seu interesse, basta que haja uma exposição fundamentada das suas razões.
Em relação à visita ao apartamento, você com certeza terá de fazê-la, até porque é necessário a sua anuência escrita em uma vistoria do imóvel (e algumas vezes na área comum também). Essa restrição de visita ao imóvel, pode estar bem fundada ou não.
Quanto ao memorial descritivo, por lei o mesmo tem de ser registrado no cartório de registro de imóveis relativo à região do imóvel (pode solicitar uma cópia).
Há diversos dispositivos aplicáveis, entre eles, o código de Defesa do Consumidor, que exige transparência e cumprimento da oferta.
Não vejo razão para submeter à questão da visita ao Judiciário, pois antes que saia uma decisão, você já a terá feito (visita) para a vistoria.
Quanto à planta elétrica, se for imprescindível, pode entrar com uma Ação própria de exibição de documentos.
De acordo com o art. 44 da Lei 4.591/64 (Lei das Incorporações) é obrigação da incorporadora/construtora o cumprimento do ato de averbação do Habite-se (expedido pela administração/Prefeitura) e da CND/INSS (expedida pela União) mediante a apresentação destas junto ao Cartório de Registro de Imóveis, para a individualização das matrículas das unidades em condomínio, pagando-se, para tanto, os emolumentos cartorários .
Na cláusula atinente as obrigações do promissário-comprador na Promessa de Compra e Venda do Contrato de Incorporação e Construção, constou que o pagamento inerente à abertura de matricula individual caberá ao adquirente (promissário comprador). Paguei, na Construtora/Incorporadora, a importância de R$ 922,27. Não concordo com essa despesa, ainda que tenha sido pactuada.
Gentileza fornecer-me maiores orientações de como proceder.
Atenciosamente,
Mariângela
Prezados Dr. Paulo e Dra. Ana,
Estou com um problema com a Construtora Céu, uma vez que adquiri um imóvel na planta, pagando para tanto uma quantia a vista. Ocorre que, já faz tempo que solicito à construtora o envio da planta de pontos elétricos e hidráulicos, bem como o agendamento de visita à obra, que me foram negados por três vezes. Nesta última, fui informada de que houve uma deliberação da diretoria de que a planta não seria fornecida, que eu deveria me guiar pelo folder fornecido e que a visita não seria possível, que eu aguardasse a entrega das chaves. Além disso, acabei de verificar, consultando este r. blog que sequer me foi fornecido o memorial descritivo, pois na data da assinatura do contrato não sabia a respeito do mesmo. O imóvel está para ser entregue em abril e a edificação já está concluída, encontrando-se apenas em fase de acabamentos internos e externos. Minha necessidade em adquirir a planta é para fornecê-la ao arquiteto para realização do projeto do apartamento, com as modificações por mim desejadas, sendo possíveis, é claro, mas para tanto precisaria da planta. É lícita a atitude da construtora? que medidas poderiam ser tomadas? há uma legislação que trate do caso?
Atenciosamente.
Fabiana Raffaella Cupello
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Boa noite Cleverson,
Para uma resposta precisa das suas perguntas, é necessário a análise do instrumento de promessa de compra e venda, da qual você deve ter uma via.
Neste instrumento estará determinado a data para pagamento do saldo devedor.
Entretanto, de plano, deve-se aguardar a expedição do Habite-se e a sua averbação.
O pagamento da Escritura (ato da Escritura ao cartório)e do seu devido registro no cartório de registro de imóveis é do comprador, mas quem deve pagar as certidões necessárias à lavratura é o vendedor.
Att,
CLeverson:
Estou com uma duvida sobre: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula. Comprei uma casa de um construtor,dei a entrada equando terminasse eu pagaria o restante, agora queria saber quando devo fazer o pagamento?
Pelo que entendi seria apos o habite-se e apos averbala ate ai tudo bem, mas ele tbem tem que me entragar a escritura então, pois ele disse que a escritura eh de minha responsabilidade, mas nao tem nenhuma clausula no contrato dizendo isso. obrigado