A inadimplência condominial representa um dos maiores desafios enfrentados por condomínios residenciais e comerciais.
Quando um condômino deixa de pagar as cotas mensais, toda a coletividade acaba sendo afetada, já que despesas essenciais como segurança, limpeza, manutenção, folha de pagamento de funcionários e conservação das áreas comuns continuam existindo.
Ao mesmo tempo, quem possui débitos também possui direitos e deve compreender como funciona o procedimento de cobrança previsto na legislação.
Neste artigo explicamos de forma simples como ocorre a cobrança judicial das cotas condominiais, quando pode haver penhora de bens e quais cuidados devem ser observados tanto pelo condomínio quanto pelo condômino.
O condomínio pode cobrar judicialmente as cotas em atraso?
Sim. As despesas condominiais possuem natureza obrigatória e seu pagamento é dever de todo proprietário ou possuidor da unidade.
Quando ocorre inadimplência, o condomínio pode adotar medidas extrajudiciais e, não havendo solução, promover a cobrança judicial do débito.
Atualmente, a legislação permite que essa cobrança seja realizada de forma muito mais célere do que ocorria há alguns anos.
Por que a cobrança ficou mais rápida?
O Código de Processo Civil passou a reconhecer as cotas condominiais como título executivo extrajudicial.
Na prática, isso significa que, preenchidos os requisitos legais, o condomínio pode ajuizar diretamente uma ação de execução, sem necessidade de percorrer toda a fase de conhecimento existente em muitas outras demandas.
Essa alteração tornou a recuperação dos créditos condominiais significativamente mais eficiente.
O que acontece depois que a ação é proposta?
Após o ajuizamento da execução, o condômino é citado para efetuar o pagamento da dívida ou adotar as medidas processuais cabíveis.
Persistindo a inadimplência, poderão ser requeridas medidas voltadas à satisfação do crédito, sempre observados os procedimentos previstos na legislação processual.
Dependendo do caso concreto, poderão ocorrer pesquisas patrimoniais, bloqueio de ativos financeiros, penhora de bens e outros atos executivos admitidos em lei.
O imóvel pode ser penhorado?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes.
As cotas condominiais possuem tratamento jurídico específico e, em determinadas situações, a própria unidade condominial poderá responder pela dívida.
Entretanto, cada caso deve ser analisado individualmente, considerando o estágio do processo, o valor do débito, a existência de outros bens e as circunstâncias da execução.
O condomínio pode negativar o nome do devedor?
Dependendo da legislação aplicável, da existência de convênios institucionais e das medidas adotadas no processo judicial, poderá haver inscrição do débito nos cadastros de inadimplentes, observados os requisitos legais.
Essa possibilidade deve sempre respeitar o devido processo legal e as normas aplicáveis ao caso concreto.
O condomínio pode cobrar parcelas que venceram durante o processo?
A forma de cobrança dependerá da estratégia processual adotada e da modalidade da ação proposta.
Por essa razão, é importante que a condução da cobrança seja precedida de análise jurídica adequada, evitando atrasos, nulidades ou necessidade de ajuizamento de novas demandas quando isso puder ser evitado.
Cada situação deve ser avaliada de acordo com a documentação existente e a evolução do débito.
Quais documentos são importantes para a cobrança?
Uma cobrança eficiente depende da correta organização documental.
Normalmente são analisados documentos como:
- convenção de condomínio;
- regimento interno;
- atas de assembleia;
- demonstrativos de débito;
- boletos vencidos;
- planilhas atualizadas;
- comprovantes das despesas aprovadas.
Quanto mais completa a documentação, maior tende a ser a segurança jurídica da cobrança.
A importância da assessoria jurídica para condomínios
A recuperação de créditos condominiais exige muito mais do que o simples ajuizamento de ações.
É necessário definir a estratégia adequada para cada situação, acompanhar a evolução dos débitos, orientar síndicos e administradoras, revisar documentos internos e buscar soluções que conciliem eficiência na cobrança com segurança jurídica.
Uma atuação preventiva também contribui para reduzir litígios futuros e fortalecer a gestão condominial.
Perguntas Frequentes
O condomínio pode cobrar juros e multa?
Sim. A cobrança deve observar a convenção condominial, o Código Civil e a legislação aplicável.
Quem compra um imóvel responde por débitos condominiais anteriores?
Essa questão depende das circunstâncias específicas da aquisição e da natureza da obrigação, exigindo análise individualizada.
O condomínio precisa contratar advogado para cobrar judicialmente?
Sim. A representação judicial do condomínio deve ser realizada por advogado regularmente habilitado.
Vale a pena tentar acordo antes da ação judicial?
Em muitos casos, sim. A negociação pode reduzir custos, abreviar a solução do conflito e preservar a boa convivência condominial.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica a condomínios, síndicos, administradoras, proprietários e condôminos em questões relacionadas à cobrança de cotas condominiais, recuperação de créditos, elaboração e revisão de convenções, impugnação de assembleias, responsabilidade civil e demais demandas de Direito Condominial.
Nossa atuação busca combinar eficiência na recuperação dos créditos com segurança jurídica, desenvolvendo estratégias adequadas às características de cada condomínio e às particularidades de cada caso.
Este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui consulta jurídica individualizada.
14 Comentários
Boa tarde,
Sou síndico de um condomínio e gostaria de saber qual a extensão da minha responsabilidade, ao aceitar proposta de parcelamento de débito. Até onde posso ir e como posso me resguardar.
Boa noite Marcos,
Desculpe a demora na reposta, não fomos avisados pelo Blog da sua pergunta.
Sobre o seu questionamento, de fato trata-se de uma cautela muito válida. Em termos gerais, caso a convenção condominial não trate do assunto e o mesmo também não tenha sido definido em alguma assembléia (é preciso consultar as atas), o melhor a fazer em situações de dívidas maiores é submeter ao conselho fiscal ou até mesmo convocar uma assembleia para eses fim.
Particularmente, entendo importante que um parcelamento longo matenha pelo menos a correção monetária, para evitar perda inflacionária da moeda e assim um efetivo prejuízo ao condomínio.
O síndico tem uma responsabilidade muito maior do que a maioria alcança, por isso deve atentar em não ultrapassar a sua alçada.
OBS: O ideal mesmo é tratar cada dúvida relevante com uma assessoria Jurídica, caso seu condomínio disponha desta
Olá,
Primeiramente, parabéns pelo seu blog, muito informativo. Espero que possam me auxiliar, é o seguinte:
Comprei um imóvel em construção que veio com dívidas condominiais pesadas. Não foi informado sobre as mesmas e para mim estava tudo quitado. A pergunta é, de quem é a responsabilidade por esse pagamento. Outro ponto é que estou sofrendo restrições diversas, por essa condição de "inadimplente". Academia, sauna e outras áreas são vedadas, sem contar que não posso sequer votar nas assembléias. Como resolver isso?
Boa noite Augusto,
Primeiramente, registro que a dívida condomínial tem natureza proter rem, que em termos jurídicos é aquela que acompanha o imóvel, independentemente de quem era o proprietário ou possuidor da época. Esse é um ponto importante, porque ao final, se nada for feito, o próprio imóvel acaba sendo leiloado para pagamento da dívida.
Agora, sem dúvida, o vendedor tem responsabilidade perante você pela ocultação dessa informação. Logo, se você tiver de quitar a dívida, poderá acioná-lo Judicialmente para que seja ressarcido dos prejuízos patrimoniais.
E, pelo relato das restrições sofridas, também me parece ser o caso de indenização por danos morais (ainda sobre o vendedor).
Sobre a vedação por parte do condomínio quanto à utilização das áreas comuns, ainda que conste na convenção condominial, não me parece adequado. Há precedentes inclusive de indenização por danos morais em favor do inadimplente. Mas, é algo a se analisar especificamente.
Olá,
Gostaria de saber se é certo a cobrança de condomínio pelo tamanho do imóvel. No meu caso, moro apenas eu e meu marido em uma cobertura e pagamentos quase o dobro do apartamento debaixo, onde residem uma família com 5 pessoas. Não acho justo, eles representam um gasto para o condomínio (elevadores, água comum, etc) muito maior.
Há meios de mudar isso com uma Ação?
Bom dia Kamila,
Essa regra de cobrança (pela fração ideal do imóvel) foi definida em lei no Código Civil (art. 1336, I). Contudo, o legislador deixou a possibilidade de cada condomínio estipular regras diferentes em suas convenções.
Então, resumidamente, se a convenção não tratar desse tema, fica valendo a regra da lei (pela fração ideal).
Quanto à Ação, as chances seriam reduzidas (embora existam) de uma modificação. Os precedentes caminham no sentido da estrita observância da convenção e, se esta nada tratar, da lei.
Boa noite,
Temos uma situação inusitada.
Há cerca de 30 anos, duas lojas se fundiram em uma só e, por algum motivo, uma única cota condominal passou a ser cobrada. Ninguém sabe dizer o porque.
Após a saída da administração anterior, levantamos esse problema. Gostaríamos de saber o que fazer. É possível fazer a cobrança a partir de agora? E as quotas atrasadas, como ficam?
OBS: Sou o síndico atual.
Bom dia Amadelon,
De fato é algo atípico que precisa ser melhor entendido por uma análise documental.
Em resumo, o primeiro passo seria analisar as atas de assembléia da época, para saber se algo nesse sentido foi votado (unificação das lojas e das quotas, por exemplo).
Caso não, o condomínio deve levantar as plantas do prédio (no Município ou no memorial descritivo do RGI) para ter certeza da existência registral dessas duas unidades.
Estando tudo confirmado, orientaria pela notificação do condômino sobre o ocorrido (ele pode nem ser mais o mesmo da época) e sobre as quotas atrasadas dos últimos 5 (cinco) anos, que correspondem ao período não prescrito.
Se não chegarem a uma composição, restará a Ação Judicial.
Considerando que estou tomando por base o seu relato, recomendo que faça uma consulta Jurídica a respeito. Somente com uma análise documental e fática detalhada será possível precisar a melhor via de ação para o condomínio.
OBS: Se o seu condomínio for do Estado do RJ, pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório.
Boa tarde, gostaria de tirar uma duvida. Moro em um condominio residencial formado por casas padronizadas, todas iguais com jardim privativo na frente da casa e uma vaga de carro na no jardim. Essa vaga no jardim cabe até 2 carros mais a casa tem no registro uma vaga de garagem. Com o tempo passando, os moradores começaram a colocar um segundo carro, um ao lado do outro em cima do jardim privativo da propria residencia, nao sendo area comum do condominio e nao ficando em cima de calçada nem prejudicando o espaço de terceiros. Agora o condominio esta notificando os moradores e estipulando um prazo para que seja retirado esse segundo carro de cima da grama sob pena de multa e açao judicial, alegando que as casas foram vendidas com documentaçao constando apenas uma vaga de garagem e que mesmo cabendo dois carros, estevesta descaracterizando o jardim privativo da residência. O condominio tem regulamento de nao poder modificar faixada das casas, mas acho que um carro a mais sobre meu jardim privativo que é bem cuidado, nao afeta a faixada da casa. Existe legalidade nessa notificaçao, proibiçao e aplicaçao de multa? Obrigado.
Boa tarde Fábricio,
Tomando por base as informações que relatou (sobre a escritura, convenção e regimento interno) a inclinação do Judiciário seria manter uma multa eventualmente contestada, que fosse aplicada por este motivo, em descuprimento da convenção e do regimento interno.
Embora estejamos falando de uma área privativa (dentro do seu imóvel, pelo que entendi), o condomínio pode impor regras de padronização, para evitar excessos por parte dos condôminios que descaracterizem o projeto estético original.
É claro que nem toda regra condominial é absoluta por si só, por isso é preciso analisar sempre as situações individualmente.
De qualquer forma, a orientação é para atender a notificação e evitar ser penalizado. Após, pode-se estudar as chances de Judicializar uma Ação própria para esse fim (é uma possibilidade que precisa ser averiguada com detalhes).
Se por acaso for morador do Estado do Rio de Janeiro, pode agendar uma consulta para essa fim.
Boa tarde, adquiri um apartamento na planta, ficou ajustado em contrato o pagamento de 100 prestações. Após 24 meses, o apartamento foi entregue, mas sem o Habite-se, ou seja, impossibilitando o financiamento do saldo devedor com o Banco. Entrei em contato com a construtora, para solicitar o congelamento do meu saldo devedor, uma vez que queria financiá-lo com o banco mas me encontrava impossbilitado de tal por não haver o habite-se e averbação do mesmo. A construtora se negou ao solicitado e continua me enviando os boletos, corrigidos pelo INCC + 1%. Minha pergunta é a seguinte: tenho que continuar pagando essas parcelas corrigidas, arcando com este atraso na liberação do habite-se, que por mais que não seja por culpa específica da construtora, se insere no risco do empreendimento? Muito obrigado!
Bom dia Bruno,
Migrei sua pergunta para o artigo que trata de Incorporação imobiliária. A reposta já está lá: Clique Aqui
Bom dia,
Ótimas explicações, objetivas e claras. Sou síndico de um condomínio na Barra da Tijuca e temos vários processos em curso, porém tudo tem sido muito demorado. Gostaria de saber se consigo me beneficiar dessa mudança da lei nesses processos.
Boa tarde Antônio,
As mudanças trazidas pelo novo Código de Processo Civil foram realmente relevantes na cobrança Judicial de quotas condominiais em atraso. Porém, como alertado no artigo, é preciso analisar com cuidado se mais vale utilizar-se da cobrança direta (Execução) ou manter o procedimento antigo, ainda permitido.
Pelo que relatou, parece que os processos movidos pelo seu condomínio já estão em curso há algum tempo, logo, em princípio, não é possível modificar o teor da Ação (a menos que o devedor ainda não tenha sido citado). Para identificar essa possibilidade, é necessária uma análise detalhada de cada processo.
É importante registrar um ponto entre o antigo e novo procedimento:
No primeiro, o condomínio pode juntar uma planilha atualizada do débito até a distribuição da Ação e ainda cobrar as quotas que forem vencendo até a decisão ser proferida.
Já no segundo, essa possibilidade não existe. A Execução irá se limitar aos débitos já vencidos e os que forem vencendo, terão de ser objeto de novo processo.
Se quiser, pode entrar em contato direto com nosso escritório e agendar uma consulta.