Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa noite Vinícius,
Para uma resposta precisa, teria que ser analisada a promessa de compra e venda do imóvel, bem como o termo de distrato.
Em todo caso, a transferência ao consumidor do ônus da taxa de corretagem não é vista com bons olhos pelo Judiciário.
O Código de Defesa do Consumidor veda a cobrança de valores sem a contraprestação de serviços prestados (caso da corretagem em que o cliente não é você, e sim a Incorporadora). A mesma norma também veda a chamada venda casada. Portanto, você não pode ser obrigado ao pagamento de valores a uma assessoria que não chegou a contratar ou o fez mediante condição para a própria compra do imóvel.
É importante fazer uma diferença entre "distrato" e "rescisão contratual unilateral". No primeiro, as partes chegam a um consenso e decidem desfazer o negócio com condições estipuladas no próprio termo.
No último, uma das partes pleiteia o fim do contrato, por descumprimento da lei ou do próprio contrato.
Atenciosamente,
Prezado Roberto Agnes,
Quanto à primeira parte da sua pergunta: Já está pacificado nos tribunais, o entendimento de que não pode haver incidência de juros antes do cumprimento integral das obrigações da Incorporadora, qual seja, entregar o imóvel pronto, com o habite-se averbado no RGI (momento em que o imóvel adquiri matrícula e é individualizado) , nos termos da oferta e do memorial descritivo. Toda e qualquer valores cobrados de juros, se pagos, podem ser requerido em dobro, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
Quanto à última parte: Todo e qualquer prejuízo que você e sua noiva tenham sofrido, poderá ser objeto de reparação (dano patrimonial). O mesmo se aplica aos aluguéis pagos após a data limite para entrega do imóvel. É devida também a reparação por danos morais, em decorrência dos aborrecimentos e transtornos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
Atenciosamente,
Bom dia,
Anteriormente contratei serviços da PDG/CHL , não contente com diversas coisas resolvi fazer o distrato, porém, a construtora em questão disse que me pagaria somente valores referente as parcelas que paguei, porém existem outros valores que paguei referente a Pesquisa cadastral da CEF e Serviços Contratuais no qual paguei na sede da empresa e a eles mesmo, fui informado que esses valores pago ao corretor não é devolvido. Gostaria de saber se essa informação procede e se tenho direito ou não ao estorno desses valores..
Obrigado,
Vinícius Queiroga
Bom dia,
Li o artigo e os comentários e gostaria de parabenizá-los pelos ótimos esclarecimentos. Minha situação e da minha noiva é parecida. Compramos um imóvel da planta no Recreio (RJ) que está para ser entregue, depois de mais de 1 ano e meio de atraso. O caso é que quando recebemos o saldo devedor, vimos que o mesmo está muito mais alto em relação ao ano passado, não sei exatamente que índices ou juros eles aplicaram. A minha pergunta é: Somos obrigados a pagar os juros do atraso da obra? outra pergunta, moramos de aluguel desde então (o contrato por sinal está vencendo mês que vem), podemos pedir o que desembolsamos de volta? cabe dano moral? Ficamos ansiosos na resposta. Obrigado.
Boa tarde,
Pelo que foi relatado, em princípio, a Incorporadora/Construtora ainda não deveria ter procedido com a entrega das chaves, uma vez que a mesma ainda não cumpriu com o seu dever legal de averbação do Habite-se no Ofício de notas competente (artigo 44 da lei 4.591/64).
Para um parecer preciso, é necessário analisar a documentação do seu caso minuciosamente. De toda sorte, cabe uma Ação Judicial exigindo o cumprimento integral da obrigação, que ainda será cumulada com a reparação pelos danos patrimoniais e morais sofridos. A multa por atraso também é um dano patrimonial, pois deveria ter sido abatida do saldo devedor ou depositada em espécie. Estamos entrando em contato com vocês. Att,
Prezados Brandão e Lessa, eu e minha esposa adquirimos um imóvel em outubro de 2009, com previsão para entrega em maio de 2010. Somente agora, em maio de 2011, recebemos nossas chaves. Porém, apesar de haver habite-se, não há matrícula individualizada do imóvel, em virtude de um problema com vagas de garagem de outros compradores. Existe alguma ação judicial na qual podemos obrigar a Construtora a nos entregar a escritura e o registro? Também pretendemos pedir danos morais e cobrar a multa por atraso.
Favor nos passar algumas informações e daí podemos marcar um horário em seu escritório.
Abraços, Bruno (brunocaplum@hotmail.com) e Patrícia .
Boa tarde Yasmin,
Esclarecendo as suas dúvidas:
Se ainda não há habite-se, e, por conseqüência, averbação, a Incorporadora jamais poderia fazer qualquer cobrança além daquela correspondente a entrada, cujo valor e condições têm que constar na promessa de compra e venda assinada. Pelo seu relato, está havendo má fé na cobrança indevida de parte do saldo devedor. Toda cobrança indevida, deverá ser devolvida em dobro (artigo 42, P.U do Código de Defesa do Consumidor).
Quanto aos Juros, resta pacífico o entendimento de que a cobrança destes não pode ser realizada antes da entrega das chaves (habite-se, averbação e entrega do imóvel nos termos ofertados. Grande parte dos julgadores entendem que o saldo devedor não pode sequer ser atualizado (INCC, ICC ou outro ajustado) após a data limite para entrega do imóvel.
Sobre essa taxa de R$7.000,00 (Sete mil Reais), precisa ser apurado exatamente do que se trata. Não pode haver nenhuma cobrança sem a precisa discriminação da despesa.
Quanto ao distrato, caso a data limite para entrega do imóvel tenha se esgotado, você pode requerer a rescisão contratual, com a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos. Esse pedido ainda pode ser cumulado com a reparação por danos morais, em decorrência do descumprimento contratual. Veja que neste caso não há desistência do contrato (quando o resgate do valor seria parcial) e sim rescisão do mesmo, por descumprimento da Incorporadora.
Qualquer dúvida estamos à disposição
Dr Brandão e Dra Ana Paula,
Sou Yasmin, adquirente de uma unidade na Barra, pela a construtora PDG/CHL. O meu problema é que o imóvel já está pronto, sendo que o habita-se e averbação não foi liberado. Só que já estou na segunda parcela do saldo devedor e a construtora vem cobrando juros INCC com IGPM. Eu não recebi as chaves e estão cobrando juros abusivos. Além disso, estão cobrando uma taxa única no valor de quase 7 mil reais, dizendo que é pela a taxa de ligações definitivas. O empreendimento tem quase 1000 unidade sendo em 5 blocos ao total. As minhas dúvidas são: É correto esses juros do IGPM/INCC sem as chaves? A taxa de ligação definitivas é isso mesmo? e a pergunta final. Fazendo o DISTRATO, eu investi durante a obra junto taxa de contrato, sinal, taxa de decoração e chaves…valor R$ 65.000,00. Com o distrato, quanto terei de retorno nesse valor que investi?
Atenciosamente,
Yasmin P.
Boa tarde Renato,
Você pode entrar em contato com o escritório através do e-mail e/ou telefones informados no rodapé desta página. Nós representamos muitos compradores de empreendimentos deste grupo, o modus operandi é muito similar. Com certeza há diversas irregularidades a serem sanadas e direitos a serem pleiteados. Por você ainda não estar no Brasil, pode nos passar maiores informações via e-mail, deixando os seus contatos para lhe retornarmos. Terá uma assessoria ímpar.
Olá,
Meu nome é Renato e também estamos com problemas com a construtora PDG que adquiriu a Klabin Segal. Estou morando em Madri e chego no Brasil em agosto. Gostaria de saber como contatá-los para tratar dos meu direitos. Muitas das coisas mencionadas aqui no blog foram executadas pela empresa (atrasos, cláusula de 180 dias, cheques para pagamento de corretores sem constar do contrato, etc). No meu caso também houve má fé, desde meu ponto de vista, por parte deles. Negociamos um acordo, eu efetuei o pagamento e eles tentaram enganar meu procurador no Brasil alterando a data de prontificação do imóvel por ocasião da assinatura do acordo. Haveria algum e-mail que pudesse passar mais dados e chegar custas?
Boa noite,
Boa pergunta. Após o término da data prevista para entrega do imóvel, o INCC (ou qualquer outro índice estabelecido para correção) deve ser congelado. A Jurisprudência tem grande aceitação quanto a isso. Se não o fosse, teríamos algumas situações absurdas, onde o preço do imóvel adquirido na planta poderia superar o preço de venda deste, quando pronto. O Código de Defesa do Consumidor veda situações em que estes sejam colocados em desvantagem demasiada, em especial quando não deram causa à situação. Outro ponto relevante, é que, com a cláusula de tolerância anulada, tanto a correção, quanto à multa, passam a ser aplicáveis a partir da data realmente prevista para entrega do imóvel. Fique à vontade para esclarecer todas as suas dúvidas.
Boa noite Marcos,
Em uma Ação Judicial, um dos pleitos é a reparação pelos danos patrimoniais sofridos, os aluguéis entram neste caso. Você deve estar de posse do contrato de aluguel e recibos de pagamento. Pode ser pleiteado o pagamento despendido com os aluguéis a partir da data prevista para entrega do imóvel, questionando-se, inclusive, a malgrada cláusula de tolerância (geralmente de 180 dias de atraso). Certamente o atraso relevante na entrega do imóvel gera danos morais, que ainda pode ser agravado dependendo da situação (a sua é uma delas, pois são recém casado morando de aluguel). Geralmente os contratos de compra e venda possuem muitas situações abusivas, mencionadas no artigo e nessa seção de comentários. Você tem a opção de interpor uma Ação Judicial para ver reparado os danos que lhe foram causados e anuladas as situações abusivas previstas em contrato. Pode ficar tranqüilo, pois a interposição de uma Ação Judicial em nada prejudicará a entrega da sua obra, muito pelo contrário. Nosso escritório fica no Centro do Rio, próximo ao consulado da França. Estamos à disposição.
Dr. Paulo Brandão e Dra. Ana Paula Lessa,
Comprei um imóvel na planta e gostaria de saber se caso a entrega da obra atrase além do prazo estipulado no contrato (o que provavelmente ocorrerá), é devido a correção pelo INCC do saldo devedor(sei que qualquer cobrança de juros adicionais sao proibidas)? Caso positivo se existe alguma jurisprudencia. Obrigado.
Boa tarde,
Comprei um imóvel da na planta em 2008 e a data prometida de entrega era 2010. Até agora a construtora tem nos enrolado com relação a situação atual. Ao passar pela obra, eu minha esposa vimos que ainda há muito a ser feito.
Nós somos recém casados e compramos este imóvel para ser o nosso primeiro, mas em consequência do atraso, tivemos que alugar um apartamento temporário e estamos tendo muitas despesas. Gostaria de saber se posso pedir reembolso do aluguel que estou pagando desde então. Outra pergunta, o atraso da entrega gera os chamados danos morais? tem algumas outras coisas que acho que estão erradas no meu contrato, inclusive não vejo a cláusula de multa por atraso na entrega. O que pode ser feito sobre isso? Muito obrigado e parabéns pelo conteúdo do artigo, em linguagem acessível e muito informativo… o escritório de vocês fica no Centro do Rio?
Boa noite,
Em relação à pergunta do usuário anônimo, a resposta anterior serve a sua dúvida, mas de qualquer forma, precisa ficar esclarecido o seguinte: obtenção da certidão do habite-se é diferente da obtenção da certidão de averbação do habite-se. No primeiro (expedição), a Incorporadora adquire documentação informando que a obra construída seguiu o projeto já aprovado pela Prefeitura e nela foi registrado. No segundo (averbação), a Incorporadora averba o habite-se junto com outros documentos. Isso permite que o empreendimento seja desmembrado em unidades autônomas (apartamentos), momento em que cada uma recebe uma matrícula e escritura.
O entendimento dos tribunais é no sentido de que a incorporadora é responsável pelos impostos, taxas e despesas de manutenção das áreas externas, até que cumpra integralmente suas obrigações (entregar o imóvel nos termos prometidos, averbar o habite-se e fornecer documentação necessária àqueles que precisarem de financiamento). A ação em comento deverá ser movida em face da Incorporadora. Existem diversos artigos de leis específica (artigo 44 DA LEI 4.591/64, por exemplo), do CDC, do CPC e do Cod. Cívil, além de princípios jurídicos aplicáveis. Lucros cessantes dizem respeito aquilo que alguém deixou de auferir em decorrência de conduta ilícita de outro. Pelo seu comentário, não é o caso. A sua Ação seria, em princípio, indenizatória (moral e material).