Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa noite Wagner,
Pelo seu relato, esta cobrança é indevida, estando sujeita a restituição de indébito (devolução em dobro), prevista no artigo 42, PU do Código de Defesa do Consumidor.
Neste tipo de contrato (imóvel na planta), estipula-se uma importância a título de entrada, geralmente parcelada durante a obra, sendo o pagamento do saldo devedor a etapa final, quando o imóvel está pronto e com o habite-se averbado junto ao RGI competente. Sem isto (averbação), ele sequer tem existência formal e não pode, por exemplo, ser objeto de um contrato de financiamento, no qual geralmente é firmado por uma alienação fiduciária ao agente financiador (o bem é dado em garantia ao empréstimo).
Envie um e-mail para nós com o seu telefone. Entraremos em contato e agendaremos um horário no escritório.
Fique tranquilo, a situação será resolvida.
Boa noite,
Comprei um imóvel e paguei as parcelas referentes à construtora (Pre-chaves). Quanto ao saldo restante, tenho a opção de pagar à vista, financiado pela construtora ou por meu próprio banco de minha escolha. A entrega estava prevista para jan. 2012. Foi agora mudada para jul. 2012. Assim, estão me cobrando essas parcelas como se estivesse fazendo o financiamento com a construtora (sem os juros) e abatendo do saldo. Reclamei à construtora de que não optei por esse pagto, mas sim pelo meu próprio banco. Como não entregaram o apto, nem o habite-se, meu banco não pode financiar. Mas mesmo assim continuam enviando-me os boletos e dizem que devo continuar pagando, mesmo sem estar pronto o apto.
Como posso contatar-lhe?
Abs, Wagner Silva.
Boa noite Jônatas,
Uma vez assinado o financiamento, a CEF já deve ter sido emitido um cheque administrativo em favor da Incorporadora no valor do seu saldo devedor (ou dois cheques se existir a figura do banco credor hipotecário).
De toda sorte, uma vez assinado a caixa, significa que seu saldo devedor já foi definido e, por conseguinte, financiado. Juros, se houvesse, já teriam sido embutidos no próprio saldo.
Esclarece alguns pontos: quem é o cedente que está cobrando esse "juros da obra" e como está se dando esta cobrança.
Boa noite doutores. O Financiamento foi aprovado e assinado com a CEF. Estou no aguardo para poder pagar a 1ª prestação que fora agendada para fevereiro. Nesse intervalo tenho recebido a cobrança desses "juros de obras" dos quais ainda não consegui obter uma explicação plausível da CEF e Construtora. Outros adquirentes também estão passando por essa situação.
Boa noite Jônatas,
A Incorporadora tem duas obrigações inequívocas: construir o imóvel nos termos da oferta (e memorial descritivo)e proceder com a averbação do habite-se, após o mesmo ser expedido. Após esta última etapa (averbação), inicia a responsabilidade dos promitentes compradores de providenciar a quitação do saldo devedor (a vista ou por financiamento). Os juros, neste caso são cabíveis consoante contrato, a não ser que a Incorporadora/Construtora esteja contribuindo, por exemplo, para o atraso de um eventual financiamento (demora na entrega de documentos imprescindíveis, etc)
O último trecho da sua pergunta não ficou muito clara. A CEF é o banco financiador da obra? Porque, em princípio, os juros é cobrado pela Construtora/Incorporadora. Para uma análise precisa, você precisa informar em que ponto está atualmente a situação, esclarecendo, por exemplo, se já esta na fase de financiamento bancário.
Prezados Doutores,
É lícito cobrança de "juros de obras" por parte da construtora após a averbação do Habite-se?
No caso em questão, adquiri uma unidade da Construtora Via Engenharia S.A. A Averbação do Habite-se foi prenotado em 06/02/2012. Desde então tenho recebido por parte da CEF cobrança para pagamento de encargos ou juros de obras por minha parte. Gostaria de ter, se possível, algum esclarecimento a respeito.
Desde já agradeço sua atenção.
Grato.
Jônatas PS.
PREZADOS DOUTORES
AGRADEÇO AS INFORMAÇÕES DA COBRANÇA INDEVIDA DO ITBI E FIQUEM CERTOS QUE ENVIÁ-LAS-EI AO DEPARTAMENTO JURÍDICO DA CONSTRUTORA. MAIS UMA VEZ PARABÉNS PELA INICIATIVA.
UM FORTE ABRAÇO
ATENCIOSAMENTE
TÂNIA
Boa tarde Tânia,
O pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI – é de responsabilidade do adquirente ou do cessionário do imóvel.
O fato gerador do ITBI é a efetiva transmissão do bem imóvel.
Pelo que mencionou, o imóvel deve estar em nome da Incorporadora (hipotecado a algum banco), por isso NÃO há porque lhe fazerem tal cobrança.
O imposto será devido ao final, quando o imóvel tiver pronto e for transmitida, de fato, a titularidade, momento em que o seu cessionário arcará com esta despesa.
Promessa de compra e venda não registrada no cartório de registro de imóveis não é fato gerador de ITBI (mesmo registrada não seria, salvo alguns raros entendimentos diversos).
Seguem alguns julgados do STJ e do STF a respeito, pacificando o tema, para você mostrar ao Jurídico da sua Construtora:
STJ – TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR. REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. SÚMULA 83/STJ. 1. "O fato gerador do imposto de transmissão de bens imóveis ocorre com a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil, na conformidade da Lei Civil, com o registro no cartório imobiliário" (RMS 10.650/DF, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJU de 04.09.2000). 2. "Não se conhece de recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). 3. Agravo regimental improvido. (STJ – AgRg nos EDcl no Agravo de Instrumento nº 717.187 – DF – 2ª Turma – DJ 23.03.2006)
STF – Fato gerador do imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direito a eles relativos compromisso de compra e venda: o compromisso de compra e venda, no sistema jurídico brasileiro, não transmite direito reais nem configura cessão de direitos à aquisição deles, razão porque é inconstitucional a lei que o tenha como fato gerador de impostos sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos. Representação julgada procedente, declarando-se a inconstitucionalidade do inciso I do parágrafo único do art. 114 da Lei nº 7.730, de 30/10/73, do Estado de Goiás (STF, Tribunal Pleno, RTJ 109, pág. 895).'
BOA TARDE, DR PAULO BRANDÃO E DRA ANA PAULA LESSA, COMPREI IMOVEL NA PLANTA, 1 ANO DEPOIS PRETENDO REPASSÁ-LO, A CONSTRUTORA ESTÁ COBRANDO ITBI MEU E DO CESSIONÁRIO. O MEU CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA NÃO FOI REGISTRADO, CABE A CONSTRUTORA COBRAR ESSE ITBI DE MIM? AGRADEÇO, DESDE JÁ, PELA INFORMAÇÃO ALÉM DE PARABENIZÁ-LOS POR ESSA INICIATIVA DE UTILIDADE PÚBLICA. UM FORTE ABRAÇO TÂNIA
Boa noite,
No caso citado, a Construtora/Incorporadora não é obrigada a retirar do contrato o nome de um dos promitentes compradores, resumidamente pela razão que você mesmo citou na pergunta: a renda e patrimônio de ambos são somadas para aprovação da venda.
Saiba que quando o prazo de entrega do imóvel é descumprido, a parte compradora pode, a sua escolha, solicitar o distrato com devolução integral dos valores pagos (corrigidos) ou, pleitear indenização por danos morais e patrimoniais (se houver).
Os tribunais são unânimes quanto à impossibilidade de cobrar juros em uma obra atrasada, mas quanto à correção monetária há controvérsias, com decisões para ambos os lados.
Não ficou claro se a condição da Construtora/Incorporadora para retirar sua mãe do contrato, era rescindir o mesmo e fazer um novo, ou fazer um aditivo ao antigo, já prevendo o reajuste.
Em todo caso, são duas situações distintas, sendo que uma (liberalidade de retirar sua mãe do instrumento de promessa de compra e venda) não está atrelada a outra (descongelamento do saldo devedor).
Se você for do RJ, pode agendar conosco uma consulta, para análise mais precisa junto com a documentação.
Boa Tarde!
Meu caso é assim.
Comprei um ap em 2009 para ser entregue em 09/2010 o praso já passou e o imovel ainda está em construção,o saldo devedor foi congelado em 99.000,00.
Quando comprei, tive que comprar com a minha mãe, pq na epoca minha renda não dava, hoje, com a obra prevista para esse ano, liguei para a construtora, para tirar minha mãe do financiamento, ai eles me falaram que se eu fizer isso o incc sera reajustado até a data de hj, sendo que no contrato não consta nada sobre eu tirar alguma pessoa do contrato, e só diz que tenho que pagar multa de 20% se eu vender o imovel pra alguem, mas esse não é o caso.
Gostaria de saber se isso de reajustar mesmo com a obra atrasada em 1 ano é legal ou ilegal, e se existe alguma lei que respalde isso.
Obrigado
Boa tarde André,
Se você for Advogado, entre em contato diretamente conosco via e-mail, para lhe que lhe passemos algumas fontes.
Qual livo eu poderia me atualizar e aprender mais sobre o assunto!!
Prezados Doutores!
Agradecendo pela pronta resposta, informo que o pagamento do valor junto à Construtora Habitare foi a título de averbação do “habite-se”. Ainda não foi agendada a outorga da Escritura Definitiva, apesar da quitação total do preço do imóvel.
Sim, já é de meu conhecimento que são minhas (adquirente/promissária compradora) as despesas com a lavratura da Escritura no cartório de notas (Tabelionato), depois de recolhido o ITBI, aqui em Belo Horizonte, de 2,5% (dois e meio por cento), do valor do imóvel, mais os emolumento e a respectiva taxa de fiscalização judiciária do TJMG.
Perguntei, ainda, para um cartório de registro de imóveis, que me informou que a obrigação desse tipo de pagamento pelo adquirente é mais comum na aquisição de imóveis por administração. A minha aquisição foi por Preço Fixo.
Ilustríssimos Doutores, dou-me por satisfeita com a resposta , que me deixou segura do caminho a ser seguido. Me despeço de V.Sas. com estima e apreço.
Att.
Mariângela
Boa noite,
Tratando-se de compra um imóvel na planta, a Icorporadora/Construtora não pode exigir o pagamento do saldo devedor sem ter, ao menos, averbado o habite-se. Isto fica simples quando se entende o que significa esta averbação. Antes dela, o seu imóvel não existe formalmente. Até então, haverá apenas o empreendimento como um bloco. Após a averbação, há a individualização das unidades imobiliárias autônomas (imóveis), quando cada um ganha uma matrícula.
Conforme mencionado, o artigo 44 da Lei 4.591/64 é claro em determinar que a Incorporadora arca com o ônus do atraso da averbação, que é de sua responsabilidade.
Aqui Estado do Rio de Janeiro, nosso escritório lida com todas as grandes construtoras, a maioria fixa o início da cobrança de juros e demais despesas a partir da expedição do habite-se (expedição e não averbação, que é o correto).