Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Prezados, boa noite!
Minha dúvida é a seguinte, na compra de um imóvel na planta a taxa de corretagem, ocorre que na proposta o imovel tem valor de R$ 140.000 sendo que a taxa do corretor era de R$ 4.000,00. Ocorre que no contrato o imóvel tem valor apenas de R$ 136.000. Minha dúvida é a seguinte vítima de uma cobrança indevida? pois, essa taxa não poderia ser repassada pra mim,já que é de responsabilidade da construtora e lembro também que na proposta o valor total do imovel é de R$ 140.000 e no contrato era de R$ 136.000?
Prezados Dr. Paulo e Dra. Ana,
Estou comprando um imovel que tem previsao de entrega em setembro/2012 e este mes(abril) recebi uma fatura sem expecificacao do que se tratava tal fatura, ao entrar em contato com a construtora (PDG- CHL)p ara saber referente a que era tal fatura, me informaram que era referente ao IPTU. Gostaria de saber se isso é correto, visto que meu imovel ainda esta em fase de construcao!
PS: Caso esse procedimento da construtora esteja incorreto, seria possivel me enviar em que lei(s) devo me embasar para me defender?
Obrigada!
Mariana
Bom dia Doutores, adquiri um imóvel na planta, liquidei o saldo, paguei ITBI, enfim, tudo OK, hoje para passar a escritura definitiva, a Construtora marca em um Cartório e me antecipa que eu terei que pagar 2 registros cartorarios + a escritura, em meu entender, seria apenas a escritura da Construtora para mim + o respectivo registro no RGI. Favor informar se é procedente. Att, Walner
Boa tarde Hideki,
Se você antecipou todas as parcelas, que também são corrigidas pelo índice eleito, só pode haver a cobrança de correção monetária até a data do pagamento.
Procure informar-se melhor com a Construtura sobre esta cobrança de INCC, pergunte qual está sendo a base de cálculo, bem como o período a que se refere.
Boa Tarde Doutores! Meu nome é Hideki, e possuo uma dúvida que gostaria que me auxiliassem, se possível.
Efetuei a compra de um apartamento na planta, com previsão para entrega em Julho/2012. Posteriormente a assinatura do contrato falaram que a previsão é para Fevereiro/2013. Até aí ok. O Contrato foi firmado da seguinte forma:
Valor de R$116870,00
ENTRADAS DE R$5600,00 EM 14X MENSAIS,
R$2070,00 em Julho deste ano
R$ 18190,00 Entrega das Chaves.
Com reajustes pelo INCC. E o restante de R$91010,00 financiado através da Caixa Economica Federal. Solicitei a construtora que queria quitar todos os débitos, exceto o valor financiado com a Caixa. Quitei tudo em Agosto/11, inclusive o valor de entrega das chaves, pagando tudo reajustado com o INCC.
Porém, nesta semana me encaminharam um boleto referente ao INCC no valor de R$1222,00. Isso é legal? A partir do momento em que quitei todo o valor de entrada, inclusive o que era para ser quitado na entrega das chaves?
Boa noite Cezar,
A Ação, em princípio, deve envolver todas a partes, inclusive a CEF. Em todo caso, isto é algo a ser analisado quando de posse de toda documentação.
Agradeço a atenção por ocasião da resposta. Vamos tentar algum acordo com a Incorporadora e ver se evitamos ir para a esfera judicial. Só perdurou uma dúvida em relação à atitude da CEF; cabe alguma ação contra ela ou só contra a incorporadora? Grato.
Boa noite Andréa,
Sua situação é distinta daquela tratada neste artigo, pois adquiriu um imóvel pronto e, ao que tudo indica, não teve problemas em receber as chaves.
Em relação às dúvidas, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU será sua a partir da data da efetivação da compra, a não ser que no respectivo contrato estipule-se de forma diferente.O que não se pode é repassar a cobrança de período posterior à compra, salvo, novamente, se as partes assim celebrarem no contrato.
Em relação ao carnê do IPTU, o mesmo é enviado pela Prefeitura para o endereço cadastrado em seu banco de dados. Após a compra de um imóvel, deve-se atualizar este cadastro junto ao poder público.
Dificilmente as prefeituras são tão céleres em entrar com uma Ação de cobrança, cujo prazo é de 5 anos. Em todo caso, você deve ir à Prefeitura e regularizar o débito, que pode ser inclusive parcelado.
Bom Dia! Gostaria de enviar uma dúvida. Comprei um imóvel(ano passado) através de imobiliária, no caso um terreno. Após eu ter pagos várias taxas, itbi, etc, para a realização da escritura peguei a mesma assim que tudo deu certo. No entanto, há 2 dias recebi notificação da prefeitura sobre cobrança de iptu do ano passado. Adquiri o imóvel no mês 03/2011 e a dívida refere-se ao restante do iptu do referido ano. No entanto, como sou inexperiente ainda neste assunto, apenas questionei se as taxas de impostos haviam sido todas incluídas em tudo o que paguei (na época paguei um valor alto em tudo, no total) , ao que a corretora que me vendeu o terreno ter me dito que estava tudo bem. No entanto, tenho uma questão: de quem é a responsabilidade de entregar o carnê do iptu quando a gente compra um imóvel????? Eu já tenho um imóvel no qual moro atualmente, e quando efetuei a compra por outra imobiliária a mesma (imobiliária) me deu o carnê do iptu, o que não ocorreu na compra deste terreno do ano passado. Na cobrança que recebi há alguns dias, eles falam de entrar inclusive com ação judicial… estou meio transtornada com tudo isso e peço a gentileza de obter mais informações. Muito obrigada pela atenção! Andréa kioko
Boa noite Michele,
No seu caso, é preciso apurar criteriosamente as responsabilidades pelo atraso no processo de financiamento.
Se a Construtora/Incorporadora estiver com alguma pendência (de entrega de documentação, por exemplo)por um período não razoável, a mesma passa a ser responsável pelos prejuízos que você vier a ter com a atualização do seu saldo devedor.
Todavia, lembre-se que a entrega das chaves é um ato que pressupõe o cumprimento de obrigações de ambos os lados. A parte vendedora de entregar o imóvel nos termos da oferta, sem pendências, e a parte compradora de quitar o saldo devedor, à vista ou financiado.
A CEF, por ser uma instituição pública, naturalmente tem um procedimento mais burocrático a ser seguido (este ainda varia de acordo com a superintendência a que a agência estiver vinculada), por isso é necessário analisar o caso com bastante atenção, para saber se os juros são devidos ou não. Idem com o condomínio e IPTU.
Uma recomendação nossa é, procure formalizar todos os seus contatos por e-mail, tanto com a gerente da CEF, como com os prepostos da Incorporadora/Construtora.
Um último detalhe, o Bradesco tem por hábito cobrar a chamada taxa de interveniência (geralmente R$2.000,00). A taxa é devida, mas que tem de pagá-la é a parte vendedora, eis que foi a mesma que hipotecou a obra como forma de obter o financiamento para a construção.
Boa Tarde
Compramos no inicio de 2011 um imóvel na planta no valor de R$ 123.000,00. Demos uma entrada no valor de R$ 56.000,00. O imóvel foi entregue no mes de abril/2011 e ai começou a via sacra porque optamos por fazer o financiamento junto a CEF e o Banco da construtora é o Bradesco e por conta disso, até a presente data estamos enrolados com o financiamento junto a CEF. Ora por falta de documento, ora por negligência e falta de vontade de quem está fazendo o processo andar. Enfim… Já estamos pagando o condomínio e pagamos agora nesse mes o IPTU do imóvel que se encontra no nome da construtora e detalhe nao podemos pegar a chave do imóvel. Gostaria de saber, quais os juros que poderão ser cobrados, tendo em vista que a construtora informou que nos temos um débito no valor de R$ 80 e poucos mil reais, e se o pagamento dos impostos e condominios sao legais, bem como se a entrega da chave pode ser condicionada a liberação do financiamento pela CEF.
Obrigada
Micheli
Bom dia Cezar,
Com a sua descrição ficou mais clara a situação. Resumidamente, os Tribunais Superiores são pacíficos quanto à impossibilidade de cobrança de juros antes da averbação do habite-se. Após isto (averbação), há um prazo natural para conclusão do processo de financiamento e neste período o juros geralmente é permitido, desde que, entretanto, a Construtora/Incorporadora não colabore para o atraso deste processo, deixando de cumprir a parte que lhe incumbe (entrega de documentação, saldo devedor atualizado, etc).
Se na data da compra o seu imóvel estava com habite-se expedido, mas não averbado (sem existência formal), não havia como financiar o saldo devedor, por isso não há que se falar em juros.
O relato da conduta da CEF neste caso esta sendo primária do ponto de vista jurídico.
Ressaltamos ainda que a Construtora/Incorporadora tem o ônus inequívoco de efetuar a averbação do habite-se e responde pelo prejuízos causados por este atraso, nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64:
"Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."
Em relação à competência de distribuição da Ação, nós entendemos que o JEC (Juizados Especiais Cíveis)não é adequado para julgamento desta matéria, a não ser que a sua Ação limite-se a devolução em dobro dos valores pagos a título de juros – artigo 42, PU, do CODECON.
Os JECs são exclusivos para causas de baixa complexidade e são regidos pela máxima da celeridade, por isso, têm muitas restrições como a impossibilidade de perícia contábil.
Casos como o seu exigem geralmente um recálculo do saldo devedor a ser financiado. Portanto, se houver uma Contestação competente da outra parte, o processo poderá ser extinto (sem julgamento do mérito, todavia), voltando ao estágio inicial, já que o havendo divergência nos cálculos, seria o contador do Juízo que iria dirimi-la (ato incompatível com os JECs).
Boa tarde Cezar,
Respondemos acima a sua pergunta. Att,
Dr. Paulo e Dra. Ana, ainda em relação ao post anterior, dos juros de obra: a carta de habite-se foi emitida em 16 de novembro de 2011 porém só foi averbada em 09 de fevereiro de 2012. Não sei por qual motivo real, mas que causou todo esse transtorno. Ats, Cezar.
Boa Tarde, Dr. Paulo e Dra. Ana Paula.
Estou no mesmo caso de uma outra pessoa, Jonatas, que enviou uma consulta em relação à cobrança de juros de obra por parte da CEF. Pelo que li na consulta dele e resposta o assunto não ficou muito claro. Sendo assim vou tentar expor o assunto com maior clareza. Comprei um imóvel da VIA Engenharia no final do ano passado. Na ocasião o imóvel havia sido entregue para criação de condomínio e o habite-se tinha sido emitido. Eles nos sugeriram fazer uma modalidade de financiamento na planta, ainda que o prédio já tivesse sido finalizado. Assinamos em 13/12/2012 o financiamento com a CEF. A primeira prestação ocorreria em 13/01/2012, no valor de R$1700,00. Pra nossa surpresa veio uma cobrança menor no valor de R$740,00. Procuramos nos informar e vimos que o valor em questão tratava-se de juros em fase de obra. Nessa fase os juros não têm caráter de amortização. Na agência nos informaram que essa fase só cessaria com a averbação do habite-se do empreendimento pela incorporadora. Essa informação não consta em nenhuma parte do contrato assinado por mim e pela CEF. Procuramos a incorporadora que deu a desculpa de que estava esperando a conclusão do contrato de outras pessoas na mesma modalidade da nossa e que por isso não tinha realizado a averbação. Questionei na ocasião o que tinha a ver com isso, uma vez que estava tendo ônus com a cobrança de um juros que não amortizaria meu saldo devedor. Somente em 09/02/2012 eles procederam a averbação. Entretanto a CEF continuou cobrando o juros de fase de obra. Procuramos novamente a agência para informações e aí mudaram o discurso dizendo que a VIA teria que entregar um dossiê de conclusão de obras para que a CEF reconhecesse o término da obra.Também ressalto que nenhuma linha do contrato traz essa informação ou diz o que significa para a CEF "término da fase de construção". Por orientação de um advogado solicitei à CEF uma declaração formal do que ela consideraria término da fase de construção. Isso foi feito em 25/01/2012 e até hoje não tive resposta. Esse dossiê que eles exigem da incorporadora tem entrado em diligências e com isso a cobrança de juros de obra ainda continua. Paguei juros, sem amortização, em janeiro, fevereiro, março e já veio o lançamento para abril. Esses juros são cobrados em índice de poupança e não sei como são feitos os cálculos pois cada mês vem um valor diferente. Sei que se tivesse esperado pela averbação já poderia ter financiado com outro banco ou mesmo com a CEF e já estaria pagando amortização. Interessante dizer que mesmo se eu chegasse com o montante financiado, corrigido, a CEF não aceita que eu quite o saldo devedor do apartamento que desde 13/12/2012 encontra-se alienado à CEF. Ou seja, enquanto ELA não decidir que o apartamento está construído,continuo pagando esses juros ad eternum. A pergunta que fica é da licitude dessa cobrança uma vez que o poder público já atestou que o empreendimento saiu da fase de obra, encontra-se pronto para a habitação, e o documento já o é de fato uma vez que foi averbado no cartório competente. Também fica a pergunta em relação à demora na averbação por parte da incorporadora que ocasionou ônus a mim e a tantos outros inquilinos que se encontram na mesma situação. A orientação que tive de um advogado amigo foi de ingressar no Juizado de Pequenas Causas para recebimento em dobro uma que vez que o contrato, por adesão, possui um caráter abusivo. Gostaria, entretanto, de confirmar essa informação com vocês. Agradeço a atenção.