Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa tarde,
A Ação Judicial é plenamente cabível. Tratará não só da parte indenizatória (danos materiais e morais), bem como das chamadas "obrigações de fazer", entre elas, a entrega das chaves e/ou averbação das construções, com toda documentação necessária ao financiamento do saldo devedor, se for o seu caso. Há ainda possibilidade de pleitos liminares, para tentar mitigar o transtorno causado, até que uma decisão definitiva seja prolatada no processo.
Se por acaso for do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta. Há diversas condutas praticadas com habitualidade que são sujeitas à anulação e restituição.
Bom dia!
Gostaria de saber se existe a possíbilidade de entrar com um processo para garantir a entrega das chaves em casos de atraso excessivo, mais de 2 anos, e de falta de data para entrega do mesmo. Já existe habite-se porém haverá dificuldades para averbação já que existem dividas junto ao INSS.
Boa tarde Roberto,
A responsabilidade solidária, em tese, advém da lei ou do contrato. A subsidiária não nos parece ter base de aplicação, além de não ser muito conveniente a você.
Em relação à primeira, solidária, é juridicamente possível, mas muito pouco provável quanto ao êxito, salvo em situações muito específicas que teriam de ser bem analisadas (caso existam).
O entendimento, nestes casos, é que estas (imobiliárias), são prestadores de serviços, contratados para intermediar e assessorar na venda.
Em regra, só poderiam ser responsabilizadas pela conduta que efetivamente praticassem (de ação ou omissão)e que viesse a lhe causar danos. O mero descumprimento contratual por parte da Incorporadora/Construtora, por si só, não alcançaria a imobiliária.
É uma discussão, todavia, interessante a da vinculação da imagem de uma pessoa física ou jurídica. Algumas celebridades já foram processadas pelos descumprimentos da empresas para as quais faziam publicidade pessoal, ratificando o negócio e/ou produto. Mesmos nestes casos (diferente de uma imobiliária que presta serviços ao Contrante)é muito difícil obter e/ou manter uma condenação solidária.
Resumindo: não aconselho ir por este caminho.
É possível que haja um grupo por trás desta Incorporadora (verifique as notificações recebidas).
Por fim, não receber o imóvel é muito raro, até porque quase a totalidade destes estão hipotecados a um grande banco, que acaba tocando e entregando a obra.
Boa tarde Alessandra,
A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa de condomínio, IPTU, etc.
Após a data da averbação das construções, inicia o prazo estipulado em contrato para pagamento do saldo devedor. Alguns instrumentos preveem prazo para o repasse do saldo devedor ser efetivado junto ao banco financiador, outros não.
O entendimento majoritário dos Tribunais, não vêem como abusivo a inexistência desta prazo adicional (há, todavia, divergências).
Por você já possuir crédito pré-aprovado, deve solicitar (se não o tiver feito) que sua gerente envie um e-mail, lhe copiando, listando a documentação de responsabilidade exclusiva da parte vendedora (a formalização deste ato é muito importante para fins probatórios).
Se a parte vendedora vier a ser desidiosa na entrega da referida documentação que lhe diz respeito, ultrapassando o limite da razoabilidade, poderá ser responsabilizada judicialmente pelos danos que vier a causar.
Entretanto, o intervalo de tempo em que o seu agente financeiro precisar para ratificar a aprovação de crédito, fazer a vistoria do imóvel (mandaram um engenheiro ou arquiteto), formular a minuta e agendar a assinatura, não poderá ser imputado como responsabilidade da parte vendedora.
Na prática, a CEF e o banco do Brasil, por exemplo levam cerca de 30 a 60 (dependendo da agência) para concluir todo o processo. Bancos privados, em especial o financiador da obra, costuma ser bem mais ágeis, em detrimento, todavia, da taxa de juros.
Em primeiro lugar queria parabenizá-los pela clareza nos esclarecimento das dúvidas!
Gostaria de saber se a imobiliária que intermediou a venda de meu apartamento na planta pode ser considerada responsável solidária (ou subsidiária). Minha pergunta se deve a diversos problemas, já esclarecidos em posts anteriores, apresentados e meu receio em que não consiga reaver os prejuízos sofridos por falta de patrimonio da Incorporadora/Construtora. Na época fechei negócio com a incorporadora desconhecida somente por causa da intermediação por uma imobiliária grande e de expressão.
Obrigado antecipadamente,
Roberto
Boa noite Doutores!
Eu e meu noivo compramos um imóvel em construção através de um terceiro, isto é, de uma pessoa que comprou diretamente com a construtora. No dia 14/06/2012, assinamos o contrato de cessão no qual continha clausula que dizia que aceitaríamos todas as clausulas estipuladas no contrato previamente assinado pela compradora anterior. No contrato verificamos que o habite-se deveria ter saído em agosto de 2011 e que o vencimento da parcela a ser financiada vence em 15/07/2012. No dia 27/06/2012, recebemos um e-mail de que o habite-se havia saído e que temos até o dia 15/07/2012 para efetuar o pagamento final. Pedimos os documentos do vendedor exigíveis pelo banco para dar entrada no financiamento e a construtora nos pediu um prazo de no mínimo 10 dias para entregar a documentação. No entanto, caso este prazo seja respeitado teremos apenas 5 dias para entregar os documentos para o banco analisar, gerar o contrato, para compradores e vendedores assinarem reconhecerem firma de todas as assinaturas e posteriormente levar o contrato no cartorio para ser registrado. Enfim, 5 dias não serão suficientes para todas essas etapas. Ocorre que a construtora irá nos cobrar a partir do dia 16/07/2012 ajuste monetário, mais multa de 2% sobre a divida, mais 1% de juros pro-rata dia. Gostaria de saber se há algum prazo que possa ser estipulado para construtora para entregar os documentos, pois o habite-se acabou de sair e só temos 17 dias para pagar? O nosso credito no banco esta aprovado desde maio, até agora não financiamos porque não tinha habite-se e estamos pagando ajuste pelo IGPM desde 01/06/2012.
Boa noite,
Muito obrigada
Alessandra
Boa tarde Andréa,
A comissão de corretagem sempre será devida quando uma venda é realizada mediante tal intermediação e o custo do pagamento sairá do valor da negociação.
O ponto controverso em casos como este é justamente identificar esta figura (contratante). Isto porque o Código de Defesa do Consumidor veda a cobrança de valores sem contraprestação de serviços.
Há entendimentos na jurisprudência favoráveis a ambos as partes.
Particularmente, entendemos que a Corretora presta serviços à Incorporadora/Construtora, pois esta ali está para prestar assessoria e atender os interesses desta. Situação distinta do corretor contratado diretamente por você, da sua confiança, que lhe encaminha até o imóvel, lhe assessora e intermedeia com a idoneidade que se faz necessário.
De toda a sorte, o fato de terem lhe ofertado o imóvel pelo valor já embutido da corretagem (R$390.000,00), se for analisado somente o ponto de vista matemático, não lhe trás custos adicionais, já que esta (corretagem) sempre sairá do imóvel – argumento que ouviu do patrono da Incorporadora.
Situação diversa seria a oferta do imóvel por R$379.000,00 e no ato de fechamento, surgisse o adicional de R$11.000,00 corretagem, majorando o valor total a ser pago pelo imóvel.
Resumindo: É uma situação controversa juridicamente, mas com chances relevantes de procedência, em eventual Ação Judicial Indenizatória.
O ideal é analisar mais precisamente a sua documentação, por isso, se for residente do Estado do RJ, entre em contato conosco e agende uma consulta.
Boa tarde Senhores(as),
Realizei na semana passada uma compra de um imóvel na planta da construtora Brookfield. O corretor que me vendeu é da empresa Fernandes Mera. Quando estávamos em processo de negociação, ele me passou uma tabela da brookfield com o valor do imovel em R$390.000 e eu aceitei fechar o negócio.
No dia que fui assinar o contrato, e dei os cheques referentes ao valor da entrada de R$60.000 conforme combinado, percebi que um cheque de R$49.000 foi para a empresa Brookfield e os outros 4 somando R$11.000 foram nominais ao corretor e demais pessoas (gerentes e assessores) da empresa Fernandes Mera.
Na ocasião, eu estava com uma advogada presente que questionou a cobrança, mas o advogado da Fernandes Mera nos informou que a Brookfield só fechava negócio assim, e que eu no caso não estava sendo prejudicada já que o valor da corretagem já estava incluso no valor de R$390.000 que o corretor me passou inicialmente.
Assim sai de lá devendo R$390.000-R$60.000 (valor que dei de entrada), mas assinei um recibo de que no caso o imóvel valia R$379.000 e um outro dizendo que os outros R$11.000 tinha sido para corretagem.
Gostaria de saber se mesmo nesse caso, a cobrança da corretagem é indevida, considerando que esse valor da corretagem já estava incluso no valor do imóvel e que eu concordei com esse preço (mesmo sem saber que a corretagem já estava incluída).
Assim, penso que seria a mesma coisa que eu pagar os R$60.000 a Brookfield e ela repassar R$11.000 ao corretor, visto que o saldo devedor ficou em R$330.000.
O que eu devo fazer?
Obrigado.
Andréa Moraes
Boa tarde Ana,
O pagamento do saldo restante de 20% continua devido, isto independe do descumprimento por parte do vendedor na data de entrega do imóvel.
O que se ajusta, geralmente, é uma multa pecuniária por mês de atraso na entrega. Quando esta não resta ajustada, o próprio judiciário a arbitra em eventual Ação própria.
Pelo que pareceu, você não está com a posse do imóvel, correto? Nesta hipótese, cabe pedido de danos morais face aos transtornos gerados pelo atraso, bem como pedido de danos patrimoniais, referentes aos eventuais prejuízos financeiros que comprovadamente tiver (a exemplo do aluguel de moradia provisória).
Os institutos mencionados (danos moral e patrimonial) advêm da norma, não há necessidade de o contrato reiterá-los.
Boa Tarde Dr. Paulo e Dra. Ana Paula.
Comprei uma casa há 4 anos atrás e como ainda não tinha habite-se, paguei 80% e o contrato prevê o pagamento do saldo de 20% em 150 dias após a assinatura do contrato, mediante habite-se e averbação do imóvel.
Após 4 anos de muita cobrança da minha parte com o construtor que sempre me enrolava dizendo que estava pra sair a qualquer momento…parece que agora realmente vai sair.
Minha dúvida é a seguinte: Como o contrato prevê a quitação do imóvel em 150 dias da assinatura do contrato, mediante averbação do imóvel e essa se dará após 4 anos da assinatura, esse pagamento é legal ou ele perde o direito de receber pelo atraso de quase 4 anos no cumprimento de suas obrigações (habite-se a averbação)?
Cabe dano moral e multa pelo atraso, mesmo não tendo nenhuma cláusula que fale disso? Grata. Ana Carolina
Boa tarde,
Ao que parece, esta "re-ratificação", nada mais é do que um aditivo contratual com força de acordo extra-judicial.
Neste, você provavelmente está renunciando à referida multa por atraso na entrega do imóvel, cujo compromisso deve ter sido prorrogado para outra data futura.
Em contra-partida, houve o congelamento do saldo devedor (tem que se apurar se o congelamento também trata da correção monetária, pois juros já são indevidos antes da averbação da construção das edificações no RGI)e possível desconto no mesmo.
Alertamos que deve-se ter cuidado na assinatura destes termos aditivos, pois os mesmos acabam vinculando ambas as partes (há todavia hipóteses de anulabilidade, mas não deve contar com isso). Isto porque, resumidamente, diferente do contrato de Promessa de Compra e Venda, considerado um instrumento de adesão (não há espaço para negociações), estes "aditivos contratuais" representam essencialmente o resultado de uma negociação, posto que não são de assinatura obrigatória para o negócio, já estabelecido.
Quanto à questão do aluguel e demais prejuízos materiais e morais, se você não tiver também renunciado ao mesmos, ainda serão devidos pelo atraso até então configurado.
De toda sorte, este seu caso necessita de uma análise documental e contextual criteriosa, para um parecer preciso sobre cada questão relevante.
Se por acaso for residente no Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato conosco nos telefones do rodapé do artigo, ou nos mandar um e-mail com o seu telefone, para que agendemos uma consulta.
Boa Noite
Dr. Paulo e Dra. Ana Paula
Efetuei a compra de um imóvel na planta no mês 05/2009, com entrega prevista em contrato para 10/2010.
No mês 07/2009 a construtora entrou em contato para assinar uma re-rratificação congelando o meu saldo devedor de R$100.000.00, nesse contrato de re-ratificação que assinei consta no item 3 o seguinte: Estabelecem as partes que a multa prevista na clausula 15° do contrato, devida em decorrência do atraso da entrega do imóvel, já foi abatida do total devido pelo cliente. Ou seja, para apuração do saldo devedor indicado R$ 100.000,00, já foram deduzidos os valores que seriam devidos a titulo da referida multa (0,5 mês), Sendo assim , fica desde já estabelecido que não será mais devido nenhum valor a titulo da multa supra mencionada ao(á)Promissário(a)Vendedor(a).
Essa cláusula 15° no contrato não se refere a multa e sim a modificações que poderão ocorrer em virtude de normas técnicas, corpo de bombeiros, etc.
A clausula correta referente a multa é a Clausula 23° do contrato.
O que eu gostaria de saber se tenho direito a multa de atraso ou não; O imóvel ainda não foi entregue e estou pagando aluguel.
Se não tiver direito a multa, posso entrar com uma ação de danos materiais devido ao prejuízo que estou tendo com aluguel, o valor pago do aluguel é maior do que o valor da multa.
Obrigado por disponibilizar esse espaço que na maioria das vezes tira nossas duvidas, e por vocês serem ótimos profissionais.
Boa noite,
A cobrança, pela sua descrição, é indevida. O mesmo se aplicará a eventual cobrança de condomínio, por exemplo.
Publicamos há pouco uma resposta que atende perfeitamente ao caso por você levantado. Acrescentamos apenas que o Código de Defesa do Consumidor prevê, no Parágrafo Único do artigo 42, a restituição em dobro das cobranças indevidas. Este é o caso de interposição de uma Ação Indenizatória em face da Incorporadora/Construtora.
Sobre a complemento da resposta:
"a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa de condomínio, IPTU, etc. Além disso, eventuais prejuízos materiais (alugueres provisórios, por exemplo) são pleiteáveis, até a data em que as obrigações legais e contratuais forem cumpridas. A sua parte, na qualidade de promitente comprador, iniciará quando a construção das edificações for averbada, momento em que poderá financiar o seu saldo devedor junto a algum agente financeiro.
O escritório representa grupos de Promitentes Compradores de vários empreendimentos do Rio de Janeiro e Niterói. Se quiser informações mais detalhadas e pessoais, pode nos mandar um e-mail (endereço ao final do artigo) ou entrar em contato telefônico."
Boa Tarde, Dr. Paulo e Dra. Ana Paula
Após o habite-se expedido em 02/05/2012 a construtora quer que os promitentes compradores pagem iptu na proporção 7/12 avos.
Gostaria de saber se é valido essa cobrança tendo em vista que ainda não tomamos posse do apt. e nem mesmo viatória individual foi feita.
não seria o caso de após o pagamento entrar com uma ação de cobrança?
desde já agradeço
Infelizmente não temos nenhuma indicação de escritórios em São Paulo. Aconselhamos que seja bem criterioso, pois é uma matéria mais complexa do que parece inicialmente.
Boa sorte.
Att,