Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Bom dia
Meu imóvel e de São Paulo se vocês indicam algum site ou escritório em São Paulo?
grato
Bom dia,
Resumidamente, a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa de condomínio, IPTU, etc. Além disso, eventuais prejuízos materiais (alugueres provisórios, por exemplo) são pleiteáveis, até a data em que as obrigações legais e contratuais forem cumpridas. A sua parte, na qualidade de promitente comprador, iniciará quando a construção das edificações for averbada, momento em que poderá financiar o seu saldo devedor junto a algum agente financeiro.
O escritório representa grupos de Promitentes Compradores de vários empreendimentos do Rio de Janeiro e Niterói. Se quiser informações mais detalhadas e pessoais, pode nos mandar um e-mail (endereço ao final do artigo) ou entrar em contato telefônico.
Bom Dia
Comprei um imóvel na planta em 02/2010 e entrega era para 06/2011 e o habite sai em 02/2012 e fiz vistoria em 01/2012 nao aceitei pois estava com irregularidades e 03/2012 outra revistoria e continuaram os problemas e nao me chamaram para fazer a outra revistoria e construtora esta me cobrando igpm + price desde 02/2012 .Essa cobrança e ilegal ?
Boa noite,
A resposta anterior à pergunta da Patrícia responde em parte a sua dúvida.
Em imóveis adquiridos na planta, é praxe que a instalação se dê por convocação da Incorporadora/Construtora. Isto por motivos óbvios, procuram repassar os custos com a manutenção mensal das áreas comuns, mesmo antes da existência formal dos imóvel, efeito da averbação do habite-se.
Não ficou muito claro a que despesas iniciais esta se referindo, seriam as primeiras quotas, antes da averbação do habite-se? se positivo, a responsabilidade é da Incorporadora/Construtora, já que a mesma ainda não concluiu com todas as suas obrigações contratuais e legais (art. 44 da lei 4.591/64).
Olá?
Eu e meu noivo adquirimos um apartamento na planta em dezembro de 2010, as chaves desse apartamento foram entregues em 26 de abril de 2012, porém, não temos ainda o habite-se nem foi constituído o condomínio, sei que o condomínio só pode ser constituído após a averbação do habite, após a averbação do habite-se, gostaria de saber de quem é a responsabilidade de constituir o condomínio, se da incorporador ou dos compradores, pois para constituir o condomínio demanda o pagamento de despesas, se não existe condomínio não é possível cobrar, assim quem deve pagar por essas despesas iniciais de instituição do condomínio e qual o fundamento legal?
Desde já agradeço pela atenção.
Boa tarde Patrícia,
A expedição do habite-se é ato do poder Público Municipal, no qual atesta-se que a construção do empreendimento seguiu o projeto previamente aprovado e encontra-se apto à moradia. Não pode, em qualquer hipótese, haver entrega das chaves antes disso (mesmo para quem não depende de financiamento), sob pena de multa administrativa da Prefeitura. Isto sem contar nos riscos à saúde para o próprio morador e sua família, pois não há qualquer confirmação se o imóvel é seguro.
Outro ato diferente é o da Averbação do Habite-se, procedimento efetuado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que traz a existência formal do imóvel (efeitos da individualização e discriminalização com efetivação da matrícula). Esta é uma obrigação da Incorporadora/Construtora, trazida pelo artigo 44 da lei 4.591/64:
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.
Veja Patrícia, resumidamente, a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações básicas: 1) Disponibilizar o imóvel na forma ofertada (vide memorial de incorporação) e 2) Obter a expedição E a Averbação do Habite-se.
Falhando com o cumprimento tempestivo (instrumento de Promessa de Compra e Venda ou similar), deverão (Incorporadora/Construtora) arcar com os prejuízos causados, de natureza patrimonial e moral.
Você pode, se quiser, entrar em contato direto por e-mail com o escritório, informando o empreendimento e outros detalhes particulares.
A solução para este problema geralmente não é outra senão a via Judicial.
Muito obrigado pela resposta, doutores. Ainda não fiz o registro, o Cartório até se prontificou a fazer tudo por mim, mas me cobraram 2 X R$ 1.400,00, não fechei e estou por pegar a escritura de compra e venda para levar ao RGI pessoalmente. Paguei pela escritura o valor de R$ 2.100,00, alegaram conter três atos e por isso o valor em questão, aproveito para perguntar se é procedente, se não, estarei "correndo" atrás do prejuízo. Att, Walner
Boa tarde. Gostaria de parabenizar pelas informações contidas no site. Gostaria, caso possível, que me orientassem quanto a um imóvel que adquiri na planta. A construtora diz que vai entregar o imóvel em 31/05/12. A obra já está atrasada há mais de um ano. Ela vai entregar as chaves sem o habite-se. Disse que o poder público demora para conceder o habite-se e ela não pode se responsabilizar por isso. Entretanto, fico impedida de conseguir o financiamento para quitar o restante do saldo devedor porque o imóvel não tem habite-se, mas a construtora vai passar a cobrar juros a partir de 31/05. Isso não é abusivo? Desde já agradeço.
Boa noite Alex,
Se o ITBI for pago antes da Averbação do Habite-se junto ao RGI competente, a base de cálculo provavelmente será o valor atualizado pago pelo imóvel (aquele constante na promessa de compra e venda). Todavia, após a averbação (e consequente existência formal e individualizada de cada imóvel), a base de cálculo geralmente passa a ser o valor de mercado do imóvel (por eles arbitrado).
Se houver disparidades, há meios de pedir revisão. Entretanto, isto poderá atrasar a entrega das chaves e lhe causar um prejuízo ainda maior no saldo devedor. É preciso ver cada caso.
Na compra de um imóvel na planta, em que o prazo de construção gira entre 2 e 3 anos, a diferença na base de cálculo poderá ser bem relevante, em razão da valorização imobiliária neste interregno.
Boa noite Amanda,
O Código de Defesa do Consumidor determinada que a prestação de serviços ou venda de produtos se dê de acordo com a oferta realizada. Ou seja, uma promessa vincula e obriga aquele quem prometeu.
É preciso confirmar, entretanto, se o Corretor foi contratado por você ou pela Construtora/Incorporadora. Se for a segunda hipótese, terá direito a restituição dos gastos efetivamente comprovados que tiver com a retirada do piso.
Só um detalhe, apesar de o Código de Defesa do Consumidor prever a chamada "inversão do ônus da prova" (em princípio caberia a quem alega, fazer prova de suas alegações), a mesma (inversão) não é sempre concedida.
A fragilidade da sua situação está justamente em provar algo que, provavelmente, não ficou registrado em nenhum lugar e nem foi presenciado por testemunhas.
Boa noite,
Veja que a taxa de corretagem sempre será paga com os lucros da venda do imóvel. Todavia, esta despesa deve ser daquele que contratou tal serviço.
O correto seria o seu imóvel estar com o valor de R$140.000,00 no contrato e estes R$4.000,00 seriam pagos posteriormente à Corretora pela Construtora/Incorporadora.
Da forma como foi feito, ficaram vulneráveis a um pedido de restituição de indébito deste valor.
É importante esclarecer se há diferenças entre o que foi verbalmente ofertado e aquilo que constou no contrato.
De toda sorte, já há substância jurídica para uma Ação Indenizatória.
Boa noite Mariana,
A Construtora/Incorporadora não pode repassar as despesas com a manutenção interna/externa do empreendimento (condomínio), e aquelas referentes aos impostos incidentes, antes de, ao menos, ter averbado o habite-se junto ao RGI competente.
Saiba que a referida averbação só ocorre depois que o imóvel já está pronto fisicamente e com a documentação, digamos, "em ordem".
O artigo 44 da lei 9.541/64, somado a diversos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor não deixam dúvida a esse respeito.
Todo esse regramento é de pleno conhecimento das Construtoras/Incorporadoras.
Uma dica: formalize por e-mail todas as suas reclamações e solicitações. Em alguns casos, o envio de um telegrama é recomendado.
Boa noite Walner,
Você está correto. Pela descrição do seu caso, a Construtora está tentando lhe repassar o custo de um registro anterior, registro este que a mesma já deveria ter realizado, após ter adquirido a propriedade, no qual se deu a construção do empreendimento. Tenha em mente que a cobrança indevida deverá ser restituída em dobro (repetição de indébito), nos termos do Parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
Prezados Drs, Boa Tarde!
Gostaria de contar com a ajuda de vcs no tocante à aquisição de imóvel na planta na cidade de Niterói. Estou prestes a assinar contrato de financiamento com a CEF através de uma consultoria "contratada" pela construtora. Pois bem, a consultoria me repassou um valor total no entorno de 12 mil reais. Solicitei um detalhamento destes custos que me foi enviado constando um série de despesas como ITBI, Registro, despachante, averbações e etc. O valor do imóvel na época da compra (abril/2012) foi de 277 mil. O saldo devedor é 250 mil e o ITBI que consta para pagamento é no valor de 8.952,00 reais, ou seja, 2% de 447 mil. A dúvida é: o percentual do ITBI não deveria ser calculado através do valor da compra?
Agradeço desde já a atenção, aproveitando para parabenizá-los pela iniciativa.
Alex
Oi Drs. comprei um imovel na planta em set/10 pela chl, o imovel vem piso (segundo o contrato o apartamento já vem com piso deles) no momento da compra perguntei se eu poderia evitar que eles colocassem o deles e sim o meu piso, o corretor disse que isso era possivel, atraves da entrega de material solto. pois bem a obra começou em jan/12 ainda nem chegou no meu apartamento e perguntei novamente e a chl diz que isso não é possivel, que eu teria que receber o meu imovel com o piso deles, quebrar tudo e colocar o meu…isso é possivel? obrigada
amanda