Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa noite,
Gostaria de receber auxilio de como devo proceder diante deste problema.
Assinei uma promessa de venda e compra de uma casa em fase final de acabamento, como imóvel na planta em 04/09/14. Nesta negociação, o imóvel foi oferecido por 125.000,00, sendo pago como sinal, o valor de 26.000,00 divido da seguinte forma. 17.000,00 em boleto bancário e 9.000,00 pagos em cheques nominais como corretagem. O saldo de 99.000,00 a ser financiado ficou como repasse a vencer em 30/11/2014. A construtora nomeou uma empresa para realizar todo o processo de financiamento junto a CEF. No dia 15/09/14, fui convidado a realizar a vistoria técnica do imóvel e no dia 20/09/14 a empresa responsável pelo financiamento me convidou a comparecer a agencia para assinar o contrato de financiamento com a caixa, mas no momento da assinatura, foi visto que o habite-se havia sido emitido em 18/09/14. Impedindo o andamento do financiamento até a averbação do mesmo. Entrei em contato por varias vezes com a construtora e sempre me informavam que o prazo para averbação era de três meses após o habite-se, informei que este prazo extrapolaria o prazo de vencimento do meu repasse, e me informaram que o vencimento do repasse seria postergado até a data de averbação, mas o prazo venceu e a postergação não ocorreu, e desde então o saldo de repasse vem sendo reajustado com IGP-M, multa e mora, mesmo eu não estando inadimplente e sim eles que estão comigo. Passaram se os três meses e nada, entrei em contato novamente e não tenho mais resposta concreta, pois cada atendente diz uma data afirmando que esta especificada no sistema. Uma me disse que era em meados de janeiro, na mesma semana, liguei novamente para confirmar e outra atendente me disse que consta no sistema meados de março. Em outo contato, fui informado que em meados de fevereiro de acordo com o sistema. Ou seja, nenhuma das informações bate. Acionei o Procon para pedir uma posição da empresa e a mesma ignorou a notificação do órgão, e não deu resposta. Tenho ido regularmente ao cartório responsável pela documentação e me disseram três vezes que não tem pedido de averbação para o imóvel em questão. A construtora insiste em dizer que já deu entrada, mas não passa o numero de protocolo do cartório.
Em consulta com um advogado, o mesmo me disse que não pode fazer nada por enquanto, pois o prazo da obra já venceu em 31/10/14, mas existe um prazo de tolerância no contrato de 180 dias, e só findado este prazo é que poderei mover alguma ação.
Hoje, 26/02/2015 entrei em contato novamente para ver qual seria a nova data e fui surpreendido coma seguinte resposta da atendente, “não existe previsão para averbação do imóvel no sistema”. Nesta mesma data, meu saldo de repasse já esta em 106.000,00, ou seja 7.000,00 a mais, em apenas 3 meses de vencimento do prazo do repasse e o meu dinheiro pago como sinal esta parado, não sofre reajuste, lembrando que sem eu estar inadimplente com eles, e sim eles que me venderam um imóvel, me deram um prazo, mas o imóvel tem impedimento para ser financiado, e eu estou sendo penalizado por isso, pois já não sei mais o que fazer, estou alojado com minha esposa e meu filho de 9 anos na sala da minha mão com todos os moveis comprados amontoados no canto desta mesma sala.
Agradeço toda atenção que puderem dar a este comentário e peço que me deem uma auxilio, uma direção de como devo agir neste caso, pois já pensei até em entrar na casa a força e de forma ilegal, mas tenho família para cuidar e sei que seria punido por isto. Ajudem-me. Obrigado. Att: fabricio
Boa tarde Wagner,
Dito isto, a questão é apurar as responsabilidades pela demora no processo de financiamento imobiliário, referente ao período de evolução do saldo devedor mencionado (Novembro/2013 a 26/05/2014), bem como analisar em que consistiu essa majoração (se apenas correção monetária, ou se foram imputados juros de mora e multa).
Prezados doutores,
Inicialmente, muito obrigado pela resposta.
Na verdade, quando assinamos a cessão, não haviam ainda averbado a construção da obra. Assinamos o instrumento em 1º/08/2013 e a averbação ocorreu em novembro do mesmo ano ( 2013 ). A morosidade em assinarmos o financiamento deveu-se a um correspondente nos indicado pela própria construtora. Momentos de muita angústia, pois ora alegavam falta de documentos da construtora, ora culpavam a CEF, que ainda não havia decidido em qual agência tramitaria o financiamento. Conversarei com minha esposa, e, se for o caso, agendaremos uma consulta, levando a documentação.
Mais uma vez, muito obrigado pelas informações e pela presteza.
Wagner.
Boa tarde Wagner,
Desculpe-nos a demora nas respostas, dado ao recesso de Carnaval.
Em relação às suas dúvidas, é provável que a majoração do saldo devedor tenha sido não só de correção monetária (geralmente fixada pelo IGMP no pós-habite-se), como também de juros moratórios (ligados à mora – atraso de pagamento, no caso).
Considerando ter mencionado já existir no momento da Cessão, a averbação das construções no RGI (obrigação legal advinda do art. 44 da lei 4.591/64), é preciso analisar a data em que foi ajustado no contrato para pagamento do saldo devedor. Se houve atraso, deve ter havido a imposição de multa (2%) e juros de 1% ao mês + correção monetária.
Muitas vezes (mas não sempre) a demora na concessão do financiamento decorre de desídia da Incorporadora ou do próprio banco. Essa é uma situação fática que precisa ser apurada, para que se possa avaliar se um pedido indenizatório quanto a diferença de saldo devedor pode ser judicializado.
Idem para o IPTU e cotas condominiais, é preciso apurar as responsabilidades desse período de espera do financiamento.
Em relação às ligações definitivas, sua cobrança gera controvérsias entre os operadora de Direito, dependendo especialmente de como ela é exposta no contrato (com ou sem a devida transparência).
Você pode, se quiser, agendar uma consulta para melhor análise (especialmente documental) do seu caso. Se houver viabilidade Jurídica, lhe falaremos com precisão.
Prezados Doutores,
Em 1º de agosto de 2013, eu e minha esposa assinamos uma Cessão de Direitos Aquisitivos em face de uma Promessa de Compra e Venda, de um apartamento. Na ocasião, (1º/08/13), assumimos um saldo devedor de R$ 395.603,28.
Em 13 de novembro de 2013, a construtora responsável pela obra ( João Fortes Engenharia ) convocou os condôminos para a Assembléia de Instalação do Condomínio, sendo, então, realizada neste dia. Já haviam averbado a construção, no RGI.
Somente em 26 de maio de 2014, é que assinamos com a CEF, o Contrato de Financiamento de Compra e Venda, com Alienação Fiduciária. Neste dia, segundo informações da construtora à CEF, o saldo devedor estava em R$ 426.087,81.
Em 05 de junho de 2014, assinei o “Termo de Imissão de Posse”, onde me entregaram as chaves do apartamento.
Ocorre que, antes de receber as chaves (05/06/14), a construtora nos encaminhou as taxas de condomínio e o IPTU para pagarmos, e de que havia necessidade desses pagamentos para o registro no cartório.
Assim, paguei os condomínios de março, abril e maio de 2014 (com vencimento dia 05 de cada mês ); e os IPTUs de janeiro a maio de 2014, antes, portanto, de eu ter a posse do imóvel.
Além das cobranças acima, paguei também, a título de ligações definitivas, em 05 de dezembro de 2013, a importância de R$ 5.432,64, sem que não receberia as chaves.
Acerca do saldo devedor, fiz à Construtora vários e-mails a fim de que me informasse a evolução do saldo devedor, mensalmente, a contar de 1º/08/2013 ( data da assinatura da cessão ) até o contrato com a CEF (26/05/14 ), informando qual o índice, mas não obtive êxito, ou seja, nunca me responderam.
Gostaria de saber como eles chegaram ao saldo devedor de R$ 426.087,81. No PROCON ou na justiça ?
Sobre os pagamentos do condomínio, IPTU e ligações definitivas, poderia eu reavê-los de volta ? Estive lendo no contrato original e há cláusula obrigando o outorgado a pagar as mesmas.
Tenho lido várias respostas dos senhores, mas cada caso é bem particular.
Agradeço desde já a resposta dos senhores. Parabenizo pelo brilhante trabalho.
Att,
Wagner.
Boa noite Ana,
Pela sua narrativa, você estará assinando uma cessão de direitos relativos à uma Promessa de Compra e Venda firmada por outro.
Um rápido esclarecimento: Tratando-se de incorporação imobiliária (venda de imóvel na planta), note que não são assinados contratos de "compra e venda" e sim "promessas". Essa diferença de terminologia tem uma razão de ser, no caso, porque o imóvel ainda não "existe" do ponto de vista registral. Ele precisará ser integralmente construído, obter o habite-se junto ao Município e averbar as construções junto ao cartório de Registro de Imóveis competentes (art. 44 da lei 4.591/64). Só depois dessa averbação (prova da construção) ele terá "existência registral" e poderá ser objeto de uma compra e venda.
Dito isto, é preciso analisar não só a documentação de praxe do Cessionário, como também do próprio empreendimento e da Incorporadora. Procure saber se há algo acontecendo de errado com a construção, se a Incorporadora é idônea, etc.
É importante ter cuidado nessa hora, pois embora o corretor tenha responsabilidade pelas informações equivocadas que prestar, nem sempre há a cautela devida.
Você também pode contratar um escritório de advocacia ou um advogado, para lhe assessorar nestas questões. Com isso as chances de ter problemas ficam bastante reduzidas.
Boa noite,
Gostaria de parabenizá-los pela ajuda prestada e se possível ficaria grata se me ajudassem em uma questão.
Estou querendo comprar um imóvel que ficará pronto daqui a uns 3 meses. Será um repasse e o que a imobiliária disse possuir de documentação é uma promessa de compra e venda da construtora para o comprador. Nós faríamos uma cessão de direitos….é isso mesmo? Esse imóvel já deveria possuir RGI? Quais as documentações que eu devo solicitar para ficar segura que esta transação nāo irá me prejudicar. Estou achando a imobiliária mto confusa, com informações desencontradas…por isso a minha apreensão.
Muito obrigada,
Ana.
Boa tarde Fabrício,
Desculpe-nos pela demora na resposta, não fomos notificado em tempo da sua pergunta.
O termo pode variar de acordo com o RGI. Entretanto, se tentar tirar uma certidão de Ônus Reais com o endereço do seu imóvel, provavelmente cairá em exigência, caso a construção ainda não tenha sido averbada.
agradeço a resposta e peço que me tire mais uma duvida. a construtora disse que ja deu entrada na averbação do habite-se mas não me fornece nenhum protocolo do pedido no cartório, estive pessoalmente no cartório e me disseram verbalmente que não tem entrada nessa averbação referente ao meu imóvel, queria saber se existe algum documento que eu possa solicitar do cartório, informando a inexistência de pedido de averbação do referido imóvel.
Boa noite Fabrício,
Desculpe-nos a demora na resposta, mas estávamos em recesso de final de ano, acompanhando o poder Judiciário.
Em relação à situação narrada, você deve ter em mente que a Incorporadora/Construtora tem a obrigação legal de averbar as construções junto ao cartório de Registro de Imóveis competentes.
Tal responsabilidade advém do artigo 44 da lei 4.591/64, que também estabelece que, em caso de atraso, deve o Incorporador ou o Construtor responsabilizar-se pelos prejuízos causados, tanto aqueles de natureza patrimonial, quanto extra-patrimonial (dano moral).
Na sua situação, na qual o Incorporador está em mora (e não o contrário) o saldo devedor não pode sofrer acréscimo de juros, multa ou mora. Quanto ao IGP-M trata-se de índice de correção monetária (visa repor a perda inflacionária), por isso pode ser estudada a substituição Judicial deste índice, por outro que melhor represente a inflação para o consumidor (IPCA, por exemplo), eliminando desequilíbrios. O congelamento total do saldo devedor é um entendimento minoritário, embora possível.
Por fim, em relação à data de entrega de entrega do imóvel, você deve observar o que diz o seu contrato, computando eventual prazo de tolerância (tem sido majoritariamente aceita essa pactuação). Esgotado o prazo de entrega, é possível Judicializar o caso, pleiteando não só a entrega do imóvel propriamente dito, como eventuais danos patrimoniais (a ser analisado em cada caso) e danos morais pelos transtornos causados (quem se encontra nesta situação, sabe a dimensão deles).
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório, onde seria melhor analisado o seu contrato.
gostaria se possível de receber uma direção.
comprei um imóvel da pdg como na planta por 125.000, dando sinal de 26.000 no dia 04/09/14 e restando 99.000 de repasse a ser financiado pela caixa com vencimento em 30/11/14. no dia dia 18/09/14 fiz a vistoria técnica e dia 20/09/14 fui convidado a assinar com a caixa e na hora de finalizar foi visto que saiu o habite-se do imóvel em 18/09/14 data anterior a assinatura, impedindo a conclusão do financiamento até a averbação do mesmo. próximo do dia 30/11/14 entrei em contato varias vezes para pedir providencias pois o repasse iria vencer e eu iria ter cobrança de correção, multa e mora sem ter culpa do ocorrido, lembrando que minha ficha estava aprovada, não havia restrição. fui informado que o repasse seria postergado para uma data que atendesse o tempo necessário para concluir a averbação e poder assinar o financiamento. isto não ocorreu e no dia 01/12/14 o valor foi corrigido com igpm mensal, multa mensal e mora diária. quase quatro meses depois do habite-se, não consigo nenhuma informação solida a respeito da data de conclusão desta averbação, apenas dizem que tenho que aguardar, pois isso é um serviço externo e não depende da pdg e sim do cartório. hoje dia 06/01/15 o meu saldo de repasse que era 99.000.00 até dia 30/11/14 esta em 103.628,53, mas os 26.000,00 que dei de sinal não são corrigidos, sem contar que depois que fui ver os 26.000,00 só abateram 17.000,00 e os outros 9.000,00 foi corretagem passada ao consumidor. com isto estou ocupando com minha esposa e filho, a sala da minha mãe até que consiga solucionar isso. como devo proceder em relação a esta cobrança de igpm, multa e mora lembrando que não estou inadimplente, e em relação a averbação, existe um prazo legal que limite uma data para a empresa? me ajudem por favor. obrigado Fabricio G. de mello
Boa tarde,
Respondendo suas dúvidas:
a) Em regra, as despesas com corretagem da imobiliária e/ou corretores autônomos são da Incorporadora, para quem efetivamente estão prestando serviços.
Há, no entanto, possibilidade de que tal encargo seja repassado à parte compradora. Para isso é necessário que haja uma concordância expressa desta, ou seja, tal repasse deve estar claramente exposta no contrato ou em termo apartado assinado.
O que se vê, na prática, são contratos sem qualquer menção deste ônus. Muitas vezes os consumidores adquirentes são surpreendidos ao descobrir que, do sinal pago, somente parte foi abatida do preço do imóvel, sendo grande parte destinada aos corretores da Incorporadora.
Se o repasse for considerado indevido, a Incorporadora será condenada a restituição do montante, podendo inclusive se dar na forma dobrada (previsão do Código de Defesa do Consumidor).
2) Esse tipo de prejuízo é entendimento na doutrina como "Lucros cessantes", ou seja, aqueles que efetivamente deixou de auferir, em razão de falha para a qual não deu caso.
Assim, configurando o atraso, a Incorporadora pode ser condenada a reparar esse prejuízo (a partir da data limite para entrega).
3) A nosso ver, a cláusula que prevê tolerância para entrega do imóvel (geralmente 180 dias) não está em sintonia com o Código de Defesa do Consumidor, sendo nula de pleno direito.
Na maior parte dos casos, há publicidade extensa para a data de entrega inicial (geralmente no quadro resumo do contrato) e nenhuma para a tolerância, que só passa a ser conhecida quando o atraso já está configurado.
Até porque, por uma questão de simetria e equilíbrio contratual, isso demandaria uma igual previsão de "tolerância" para o adquirente que venha a ter imprevistos econômicos com a sua parte do contrato (pagamento).
Contudo, o entendimento do Judiciário, massivamente (especialmente no RJ), tem sido pelo aceite de tal cláusula prorrogatória.
Por isso, para que haja segurança na Ação, só recomendamos o ajuizamento se esgotada também a aludida tolerância.
Boa tarde Carlos,
A sua situação, infelizmente, é muito comum.
A Incorporadora tem obrigação contratual de entregar o imóvel nos termos da oferta (consoante memorial descritivo e material publicitário) e obrigação legal de proceder com a averbação das construções no Cartório de Registro de Imóveis (art. 44 da lei 4.591/64) – fase posterior a expedição do Habite-se pela Prefeitura.
Salvo raras exceções, você não conseguirá obter o financiamento do saldo devedor antes da referida averbação, ato que trás prova da construção e individualiza as unidades imobiliárias.
Qualquer atraso no prazo limite para entrega, gera obrigação de indenizar pelos prejuízos causados, tanto na esfera patrimonial, quanto na extra-patrimonial (dano moral pelos aborrecimentos sofridos).
O caminho Judicial é aquele indicado para essas reparações. Há muitos outros pontos a serem identificados, mas para isso é necessário a análise da Promessa de Compra e Venda e outros documentos.
Li a maior parte das respostas aos comentários e tive praticamente todos os esclarecimentos que precisava. Mas ainda tenho três perguntas:
a) Quando é que o comprador tem que pagar a corretagem?
2) Já tenho um imóvel próprio, por isso não pago aluguel enquanto espero as chaves, mas em compensação poderia estar alugando, o que ajudaria muito no orçamento familiar. O que se pode fazer a respeito?
3) Essa previsão de 180 dias não é ilegal? Nem saíamos dela, só viemos ser informados depois que começou a atrasar e todos os nossos planos foram prejudicados.
Parabéns pela qualidade das informações, essa é o melhor entre todos os que li até agora.
O meu caso é o seguinte, eu e minha noiva compramos um imóvel na planta em 2011 (lançamento) e até agora não recebemos as chaves.
Nós já adiamentos o casamento duas vezes, depois casamos e até agora nada. Nossos móveis estão em um depósito e morando na casa dos pais dela. Não posso ir para uma locação, porque teria que assinar um contrato de 30 meses. Vamos ter que acabar indo para um hotel.
Enfim, o que posso fazer para resolver essa situação e reaver os gastos que estamos tendo? Do jeito que tá, não dá para não fazer nada.