Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
↓
Análise da incorporadora
↓
Registro da incorporação
↓
Contrato
↓
Memorial Descritivo
↓
Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
🏗️
Atraso da Obra
📑
Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa tarde Gilson,
As despesas com Condomínio e IPTU estão intimamente ligadas à posse do imóvel em questão.
Não se tem dúvidas quanto à impossibilidade de repasse dessas despesas ao adquirente Promitente Comprador (você), antes da averbação das construções (ou entrega das chaves, para quem quita o saldo devedor com recursos próprios após o habite-se), responsabilidade da Incorporadora e Construtora (art. 44 da lei 4.591/64).
Já em momento posterior à referida averbação, há uma presunção de inversão desse ônus. Entretanto, excepcionalmente, se provado que a Incorporadora esteja dando causa ao atraso no recebimento das chaves, ela continuará responsável pelos prejuízos imputados.
Pelo que mencionou, há vícios no imóvel ou o mesmo está em desacordo com o ofertado (ou do seu memorial descritivo). Neste caso, a recusa na vistoria é plenamente justificável.
Entretanto, você deve ter muita atenção em formalizar todas as vistorias e respectivas ressalvas, para que tenha provas materiais que essa situação ocorreu. O e-mail é muito bom para esse fim, ainda que não respondido pela outra parte.
Quanto à tolerância de 180 dias para entrega no imóvel, o entendimento massivo dos tribunais tem sido pela sua validade, desde que a a mesma tenha sido ajustada com transparência no Contrato.
Nossa opinião, entretanto, é pela incompatibilidade dessa tolerância com os preceitos do Código de Defesa do Consumidor e a boa fé que deve reger os contratos, tanto que sempre a questionamos nas Ações que patrocinamos. A jurisprudência que ressaltou, mesmo no Estado de São, é minoritária.
Se anulada a tolerância, o atraso no seu caso estaria configurado e com isso todos os prejuízos de ordem patrimonial e moral desse período poderiam ser pleiteados. O mesmo raciocínio aplica-se a causa penal moratória prevista em contrato para cada mês de atraso na entrega do imóvel.
Para que fique seguro quanto a este ponto, lembre-se de que a Incorporadora termina suas obrigações apenas quando entrega o imóvel construído nos termos da oferta (material publicitário e memorial descritivo), com o habite-se expedido junto ao Poder Municipal E as construções averbadas junto ao cartório de Registro de Imóveis competentes.
OBS: Permanece a responsabilidade de entrega da documentação necessária ao financiamento e algumas vezes o registro da transferência de propriedade no RGI.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro e quiser fazer uma consulta, pode solicitar um agendamento em nosso escritório.
Gostou do artigo? Então curta e compartilhe com seus amigos (botão no final do artigo).
Boa tarde Gilson,
As despesas com Condomínio e IPTU estão intimamente ligadas à posse do imóvel em questão.
Não se tem dúvidas quanto à impossibilidade de repasse dessas despesas ao adquirente Promitente Comprador (você), antes da averbação das construções (ou entrega das chaves, para quem quita o saldo devedor com recursos próprios após o habite-se), responsabilidade da Incorporadora e Construtora (art. 44 da lei 4.591/64).
Já em momento posterior à referida averbação, há uma presunção de inversão desse ônus. Entretanto, excepcionalmente, se provado que a Incorporadora esteja dando causa ao atraso no recebimento das chaves, ela continuará responsável pelos prejuízos imputados.
Pelo que mencionou, há vícios no imóvel ou o mesmo está em desacordo com o ofertado (ou do seu memorial descritivo). Neste caso, a recusa na vistoria é plenamente justificável.
Entretanto, você deve ter muita atenção em formalizar todas as vistorias e respectivas ressalvas, para que tenha provas materiais que essa situação ocorreu. O e-mail é muito bom para esse fim, ainda que não respondido pela outra parte.
Quanto à tolerância de 180 dias para entrega no imóvel, o entendimento massivo dos tribunais tem sido pela sua validade, desde que a a mesma tenha sido ajustada com transparência no Contrato.
Nossa opinião, entretanto, é pela incompatibilidade dessa tolerância com os preceitos do Código de Defesa do Consumidor e a boa fé que deve reger os contratos, tanto que sempre a questionamos nas Ações que patrocinamos. A jurisprudência que ressaltou, mesmo no Estado de São, é minoritária.
Se anulada a tolerância, o atraso no seu caso estaria configurado e com isso todos os prejuízos de ordem patrimonial e moral desse período poderiam ser pleiteados. O mesmo raciocínio aplica-se a causa penal moratória prevista em contrato para cada mês de atraso na entrega do imóvel.
Para que fique seguro quanto a este ponto, lembre-se de que a Incorporadora termina suas obrigações apenas quando entrega o imóvel construído nos termos da oferta (material publicitário e memorial descritivo), com o habite-se expedido junto ao Poder Municipal E as construções averbadas junto ao cartório de Registro de Imóveis competentes.
OBS: Permanece a responsabilidade de entrega da documentação necessária ao financiamento e algumas vezes o registro da transferência de propriedade no RGI.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro e quiser fazer uma consulta, pode solicitar um agendamento em nosso escritório.
Gostou do artigo? Então curta e compartilhe com seus amigos (botão no final do artigo).
Bom dia, compramos um imóvel na planta no Rio de Janeiro, e no contrato vinha definida a data prevista para entrega em 5 de setembro de 2013, podendo atrasar por 180 dias no máximo, como de costume. Em Janeiro de 2014 saiu o Habite-se, porém até o presente momento, ainda não pegamos as chaves, pois a construtora ainda não cumpriu as exigências que foram apontadas por nós na vistoria do imóvel, realizada em dezembro de 2013, sendo que desde janeiro de 2014, já tem chegado o carnê do condomínio, luz e demais cotas extras. A partir do que foi exposto, gostaríamos de saber se podemos pedir ressarcimento em dobro de tudo que foi pago referente a condomínio, luz e etc., uma vez que não estamos no morando no imóvel? Tendo em vista que entendimentos recentes do TJ-SP (http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/tolerancia-de-180-dias-para-entrega-de-imovel-e-ilegal), tem considerado ilegal a tolerância de 180 dias, podemos pedir na justiça do Rio o pagamento de aluguel referente a todo este período deste 5 de setembro? O período de tolerância, de 180 dias, acaba com a emissão do habite-se, ou averbação do mesmo? Caso a resposta anterior seja positiva, a construtora teria que pagar multa moratória deste o período de emissão do habite-se?
Abs e parabéns pelo excelente blog
Gilson e Thaís – Rio de Janeiro- RJ
Boa noite,
Para que possamos auxiliá-lo, por favor esclareça melhor sua dúvida (em especial o termo "Cub").
Comprei um apartamento dei uma entrada e parcelei 24 meses até as chaves depois de pronto financiei o restante 82 meses até com a construtora reajuste é somente o Cub , depois das chaves entregue vou financiar direto com a construtora o restante mas ela quer colocar no saldo devedor 0,75 juros mais o Cub pode ser cobrado
Boa noite Jarley,
Primeiramente há de se diferenciar correção monetária e juros. O primeiro tem o fim de, simplificadamente, repor as perdas inflacionárias, não representando um aumento "real". Já o segundo (juros), é o efetivo acréscimo sobre o capital, seja de natureza moratória (atraso de obrigação) ou compensatória.
Assim, o entendimento majoritário tem sido pela possibilidade de aplicação da correção monetária, mesmo após o término do prazo para entrega do empreendimento (com ou sem habite-se).
O que pode se discutir, dependendo de cada caso em concreto, é a possibilidade de substituir o índice eleito unilateralmente no contrato, quando este se mostra demasiadamente mais alto em relação à inflação ao consumidor.
Por outro lado, juros (os 1% que mencionou) não poderiam estar sendo aplicados, pois não há mora por parte dos adquirentes, já que a Incorporadora/Construtora não concluiu suas obrigações contratuais e/ou legais, em especial, a averbação das construções no Cartório de Registro de Imóveis competente, consoante inteligência do artigo 44 da lei 4.591/64.
É preciso analisar melhor a evolução do seu saldo devedor, para ver se, de fato, estão sendo imputados juros. Se isso estiver ocorrendo, será necessário o direcionamento Judicial.
Caso seja residente do Estado do RJ e quiser agendar uma consulta conosco, pode fazê-lo pelos contatos informados ao final da página.
Boa tarde Drs. Antecipadamente, gostaria de agradecer e parabenizar por este blog, que tem ajudado e orientado tantas pessoas.
Gostaria de saber se é legal a alteração da correção das parcelas pelo INCC, para o IGPM +1%, após ter saído o habite-se, porém ainda sem a averbação e o desmembramento para as unidades. A Construtora/incorporadora informa que somente terá este documento disponível em aproximadamente 2 meses. Neste período, não teremos nem como tentar um financiamento bancário, por falta de documentos. Mas a construtora/incorporadora já quer alterar o indice de correção para o IGPM + 1%. Não liberaram as chaves,pois somente será liberado após terem a confirmação do financiamento bancário.
Atenciosamente,
Jarley Lima
Boa noite,
Pelas especificidades das suas dúvidas, só poderíamos respondê-las após análise dos respectivos contratos.
Caso você seja do Estado do Rio de Janeiro, pode agendar uma consulta em nosso escritório para esse fim.
Boa tarde, Dr. Brandão
Comprei em fev/2012, um imóvel na planta, que foi entregue em abril/2013, o habite-se também foi fornecido, mas até agora a matrícula não foi entregue, acontece que estou no aguardo da liberação da documentação para transferir meu saldo junto a construtora para CEF. Gostaria de saber qual o prazo para fornecer tais documentos. O que posso fazer?
Boa noite Giselle,
Primeiro um esclarecimento importante: o INCC é índice de correção monetária, que visa compensar a perda do valor da moeda. Ou seja, correção monetária é majoritariamente aceito pelos Tribunais. Entretanto, o que se busca é a alteração por índice mais favorável a partir da data limite para entrega do empreendimento, em especial porque o INCC costuma ficar bem acima da inflação oficial (e do reajuste anual dos salários).
Em relação a sua narrativa, parece que você assinou Promessa de Compra e Venda junto a uma Incorporadora em uma modalidade atualmente comum junto à CEF, na qual o financiamento do saldo é pago desde o início.
Neste caso, em princípio, ainda não parece ter estar configurado nenhum prejuízo, uma vez que a correção monetária seria aplicada de qualquer jeito.
Entretanto por ser uma situação bem peculiar, antes de qualquer coisa seria necessário analisar o que restou estipulado no seu contrato.
Sobre a restituição, ela só será integral se o contrato não for adimplido por culpa da Incorporadora/Construtora. Para melhor análise disso, também é preciso atentar ao contrato.
Assim, caso tenha interesse, pode agendar um horário em nosso escritório para que sua situação seja devidamente apreciada (contatos ao final da página).
Boa noite. Meu nome é Giselle e gostaria de tirar uma dúvida sobre atualização do valor do imóvel. Assinei a promessa de compra e venda em 10/2012 com a informação de que a assinatura com a CEF ocorreria em 3 meses, mas somente em junho/2013 minha documentação foi encaminhada para a CEF e até agora ( 09/2013) não fui chamada. Quem deve arcar com a majoração do imóvel devido a incidência do INCC? Se o financiamento não for aprovado, tenho direito a receber 100% valor da entrada de volta? Desde já agradeço.
Boa tarde,
É uma situação inusitada a liberação de financiamento bancário antes da averbação as construções.
Isso às vezes acontece quando o banco financiador é o credor hipotecário do empreendimento, ou seja, aquele que emprestou recursos à Incorporadora que, em troca, o hipotecou como garantia.
De toda sorte, você tem o direito de, a qualquer tempo, quitar o saldo devedor (seja com recursos próprios ou financiamentos).
Pela fase atual narrada, é a Incorporadora que deve informar qual o saldo devedor atual e não o banco (com o qual você não tem, inclusive, qualquer ligação).
Sugerimos formalizar essa solicitação, enviando um telegrama com AR e cópia para a Promitente Vendedora, pedindo prazo para que o saldo seja informado.
Boa noite!
Eu e meu marido estamos comprando um apartamento, e queremos financiar o imóvel com banco diferente do que financiou a obra.
Já há o habite-se, mas não a sua averbação.
Entramos com toda a documentação no banco que irá financiar nosso apto, e eles estão aguardando o valor atualizado do saldo devedor. Nos informaram que não seria necessário esperar a averbação do habite-se, mas apenas fornecer o saldo atual.
Pedimos à construtora o valor do saldo devedor, porém eles informaram que o banco que financiou toda a obra não iria fornecê-lo até sair a averbação do habite-se. É legal essa conduta do banco que financiou a obra?
Boa noite Aurélio,
Realmente os transtornos e aborrecimentos causados pelo atraso na entrega de um imóvel adquirido na planta é muito grande. Infelizmente, apenas um percentual ínfimo dos empreendimentos é entregue na data prometida.
Em relação às suas dúvidas:
1) Inicialmente, é importante esclarecer que relação entre vocês e a Incorporadora/Construtora é de consumo, sendo aplicáveis os princípios protetivos do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, uma vez descumprida a data limite para entrega do imóvel, a parte compradora/consumidora poderá, via de regra, optar pela rescisão contratual, com culpa da vendedora/prestadora. Nessa situação rescisória, a restituição é integral, com juros e correção monetária.
Também é cabível pleito indenizatório, de natureza patrimonial e moral.
2) Continuando o raciocínio da resposta acima, as despesas com a locação provisória estão no âmbito do chamado "dano patrimonial", devendo ser restituídas.
Há muitos outros pontos (alguns mencionados neste artigo) que tem de ser analisados criteriosamente, de acordo com cada situação concreta. Por isso, o ideal é fazer uma consulta Jurídica para se inteirar com precisão das opções disponíveis.
Nosso escritório fica no Centro do RJ, se você quiser, pode entrar em contato e agendar uma consulta. Para todo problema há solução.
Gostou do artigo, então clique em "CURTIR" para compartilhar esse texto com seus amigos.
Atenciosamente,
Boa noite,
Eu e minha esposa recebemos hoje um novo comunicado da construtora, dizendo que a obra vai atrasar novamente, sendo que desta vez não deram prazo nenhum.
Casamos há pouco mais de ano e não aguentamos mais essa situação de atraso de mais de 2 anos.Tenho prejuízo de tudo que é lado pra administrar. O sonho virou pesadelo…
Ai vão as minhas dúvidas:
1) Posso pedir a rescisão do contrato? Se positivo, eu perderia algo?
2) Se eu resolver aguentar o atraso, como ficam os gastos que estou tendo com aluguel de apartamento, vaga de estacionamento, depósito para móveis (sim, tivemos que fazer isso), entre outras coisas?
Espero que possam nos dar uma luz, porque estamos no limite e não sabemos direito o melhor a fazer.