Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Bom dia,
Pela sua narrativa, a Incorporadora/Construtora repassou a despesa de IPTU e condomínio logo após a AGI (instalação do condomínio).
Via de regra, as despesas de Condomínio, IPTU e outras correlatas à posse, só passam a ser de responsabilidade do Promitente Comprador somente a partir da averbação das construções edilícias no RGI ou da entrega das chaves, o que ocorrer primeiro (há aqueles que quitam o saldo devedor com recursos próprios entre a expedição do habite-se e a referida averbação).
O repasse proporcional do imposto é possível, desde que já tenha havido a mencionada averbação ou entrega das chaves.
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Atenciosamente,
Bom dia Mariana,
Sua situação, infelizmente, é compartilhada por incontáveis Promitentes Compradores, que tiveram frustrados o prazo de entrega prometido no contrato.
A Incorporadora Promitente Vendedora tem, basicamente, duas obrigações principais:
1) Construir o empreendimento nos termos da oferta, vide memorial descritivo e material publicitário.
2) Obter o habite-se e averbar as construções no Cartório de Registro de Imóveis competentes.
A responsabilidade pela referida averbação advém do artigo 44 da lei 4.591/64. Em casos de atraso neste compromisso, fica responsável por indenizar todos os prejuízos decorrentes.
Assim, se de fato não houver habite-se expedido, não há como ter a averbação das construções (a certidão de expedição é um dos requisitos exigidos pelo RGI). E, sem a averbação, não há meios de financiamento do saldo devedor junto a terceiros, faculdade permite pela lei, ainda que o contrato nada mencione a respeito.
O grande impacto ocorre no saldo devedor, que acaba sendo aumentado tanto por juros, quanto pela correção monetária de longo período de atraso.
Especificamente quanto à correção monetária, esta é entendida como possível pela maioria dos julgadores (mesmo após a data limite para entrega do imóvel), pois o objetivo desta é repor as perdas inflacionárias do período.
Contudo, o grande problema é o índice eleito no contrato para correção desse saldo devedor, que até a conclusão das obras geralmente é o INCC (e após o IGPM). Estes geralmente fica bem acima da inflação oficial, causando grandes perdas ao consumidor.
Em relação às despesas com condomínio, IPTU e outras ligadas à posse do imóvel, entendemos que não pode ser repassada ao consumidor antes da averbação das construções, OU, da entrega das chaves, o que acontecer primeiro (há aqueles que não precisam de financiamento, e quitam o saldo logo após o habite-se ser expedido pelo poder Municipal).
Mariana, este é um tipo de situação onde a resolução só advém de uma Ação Judicial, que rediscuta alguns pontos do contrato e pleitei as devidas indenizações, patrimoniais e morais.
Essa é uma matéria de grande complexidade, com inúmeros outros pontos a serem melhores bem esclarecidos. Se por acaso, for do Estado do Rio de Janeiro, pode agendar uma consulta conosco.
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Atenciosamente,
Ola, boa tarde! Comprei imóvel na planta. Prazo de entrega novembro/2012. A construtora repassou no final de julho os documentos para financiamento. Ocorre que a CEF exige a matrícula individualizada do imóvel. E a construtora ainda não providenciou. EStou impedida de financiar o imóvel, porém a construtora insiste em cobrar a atualização do imóvel pelo INCC. Já estou também pagando condomínio. Por favor, solicito orientação.
Bom dia!
Comprei o meu apartamento no ano passado. Em abril deste ano (2013) a construtora nos entregou o condomínio. Ocorre que no boleto de pagamento da taxa condominial está vindo especificado um valor referente a IPTU. Questionada, a administradora me informou que se deve ao IPTU do ano de 2013 referente ao terreno em que se deu a edificação. E que, tendo a construtora parcelada tal débito junto a Prefeitura, estaria cobrando dos novos condôminos os valores de 8/12 do ano corrente. Tenho dúvidas sobre a legalidade de tal cobrança, tendo em vista que nada foi acordado junto a construtora. Isso é legal? Pode a cosntrutora pedir a administradora para descontar junto a taxa condominial imposto em que eles eram contribuintes em janeiro?
Obrigado Sandra, ficamos muito satisfeitos em termos podido lhe auxiliar neste caso.
Um grande abraço!
Gostaria de agradecer ao escritório por todo empenho que aplicaram no meu caso. Graça a Deus a situação foi resolvida, parabéns pela competência!!
Boa noite Luciane,
Esta é uma questão essencialmente administrativa/burocrática e os caminhos podem variar de acordo com cada Prefeitura (o IPTU é um tributo Municipal, regido por lei Municipal).
A recomendação é para que contratem outro despachante, que deve ir ao local e verificar o que está faltando fazer.
Vocês já indagaram à Incorporadora o porquê de a mesma não ter feito isso?
Boa noite!
Meu apto foi entregue em outubro de 2010.
Depois da primeira reunião do prédio, com a administradora, condominos e construtora, foi-nos recomendado um profissional despachante para o demembramento do IPTU junto a prefeitura das unidades autonomas.
Até o momento não pagamos IPTU indivudualmente. Pelo que sei o tal despachante perdeu prazos e entregou documentos errados. Por onde começar, por favor?
Luciane SP
Boa noite,
Essa questão é tratada no artigo 43, II da lei 11.977/09:
Art. 43. Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:
II – 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV
A parte final do caput (do próprio artigo), apesar de não listar, diz que, de maneira geral, os demais atos também serão reduzidos.
Se você tiver de posse de todos os comprovantes, pode interpor Ação Judicial Indenizatória para reaver os valores cobrados indevidamente.
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Boa noite Fabrício,
Agradecemos os comentários, o objetivo maior deste artigo é dar suporte a todos que precisam.
As despesas relacionadas à locação em que aguardará a entrega do imóvel, devem ser ressarcidas pela Incorporadora/Construtora que tenha descumprimento o prazo limite para entrega.
Há muitos outros pontos a serem analisados individualmente, a exemplo de cobranças baseadas em cláusulas abusivas, evolução de saldo devedor, cobrança de condomínio, IPTU, repasse de taxa de corretagem não prevista em contrato, etc.
Quanto aos transtornos e aborrecimentos diversos, decorrentes do atraso, eles fundamentam um pedido indenizatório chamado de "dano moral".
Pelo que narrou, o atraso já está configurado, logo é aconselhável que procure um bom profissional, que possa analisar cuidadosamente a sua documentação e lhe representar em uma Ação Judicial própria.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato com o escritório (dados ao final da página).
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O cartório me deu desconto de 50% somente no registro do imóvel mas cobrou o valor normal da taxa de abertura de matrícula, prenotação, averbação, busca, certidão de inteiro. Isso está certo? O cartório não deveria dar 50% de desconto em todos os serviços referentes ao meu imóvel que comprei pelo PMCMV?
Parabéns a vocês pela qualidade das informações passadas!
No meu caso, tenho um empreendimento adquirido em Jacarepaguá com a promessa de entrega para Agosto de 2012, ou seja, 1 ano de atraso.
Minha situação é crítica, pois casei recentemente e estamos morando provisoriamente com meus pais, mas vamos ter que sair e alugar um apartamento enquanto não entregam.
Queria saber, neste caso, se poderei ser ressarcido desta despesa e o que pode ser pedido em um processo para resolver logo esse desespero que se tornou o nosso sonho.
Muito obrigado.
Boa noite Maria Clara,
Infelizmente o seu caso é muito comum, basta analisar as centenas de relatos deste artigo.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, o nosso escritório poderá cuidar do caso. Ao final do artigo, há nossos contatos. Nossa sugestão é para que nos mande um e-mail com o seu telefone, para que agendemos diretamente com você uma horário e conversamos sobre todos os detalhes específicos do seu caso.
Atenciosamente,
Boa noite,
Em relação as suas dúvidas:
A Incorporadora/Construtora não pode condicionar a conclusão do negócio imobiliário firmado à contratação de outro serviço, no caso, de uma assessoria de repasse. Tal conduta é expressamente vedada no Código de Defesa do Consumidor, consoante artigo 39, I.
No máximo, pode ser sugerida a contratação desta, ou de qualquer outra, para agilizar os procedimentos burocráticos que o leigo certamente teria dificuldades.
Em relação ao valor pago de R$5.170,00, pode ser a restituição, na forma dobrada, conforme previsto no artigo 42, PU, do CDC.
OBS: Como agravante, ao que tudo indica, sequer lhe foi prestado qualquer serviço.
Quanto à segunda cobrança, no valor de R$1.030,00, é preciso verificar se foi, de fato, para pagamento do serviço de outra assessoria. É normal que, no ato da assinatura, sejam cobrados valores legítimos, relativos à escritura e seu registro.
Sendo realmente uma nova cobrança relativa à assessoria, em princípio, aplicar-se-á a mesma situação da primeira (restituição na forma dobrada). Mas isso precisa ser melhor analisado, pelos documentos que possui.
Quanto ao ITBI, trata-se de tributo de competência Municipal cujo percentual varia em cada Município. A base de cálculo nos casos de Incorporação Imobiliária (venda de imóvel na planta ou em construção) é, como regra, o valor "venal" do imóvel, ou seja, aquele avaliado pela Prefeitura. Muitas vezes, resulta do maior valor na comparação entre o valor venal e o do contrato (depende da forma que a guia for gerada). Mais um detalhe, quando gerado antes da averbação das construções no RGI, pode ainda ter como base de cálculos o valor da fração do terreno.
Enfim, há uma série de pontos a se averiguar, entretanto, chama a atenção a disparidade entre o valor do imóvel e a base de cálculo (10%). Dificilmente não estará errado e se estiver, é provável que tenha problemas na escritura e no seu registro.
Há muitos detalhes que tem de ser visto no seu caso, sendo imprescindível uma análise documental. Por isso, se for do Estado do Rio de Janeiro e quiser agendar uma consulta, entre em contato conosco (dados ao final do artigo).
Se for de outro Estado, procure um escritório ou profissional com bastante conhecimento na área (Imobiliária-Cível).
Prezados senhores, comprei um imóvel na planta da CHL que foi comprada para a PDG. O imóvel será entregue nos próximos meses e a construtora cometeu todas as irregularidades citadas pelos senhores- cobrança de corretagem separada do valor do imóvel, cobrança de IPTU durante a obra, cobrança de juros antes a averbação do habite-se, cobrança de taxas de ligações definitivas abusivas (R$ 12.000,00 por apartamento), Assembleia antes da averbação do habite-se, atraso na obra e continuação da cobrança do saldo devedor sem nenhuma explicação quanto aos cálculos das parcelas, cobrança de taxa de decoração que não está embutida no valor do imóvel sem prestação de contas pela construtora,etc. Gostaria de saber como entrar na justiça para reaver meu dinheiro. Estou sendo obrigada a pagar para obter a chave do meu imóvel, mas gostaria de reaver o dinheiro de todas as irregularidades. Vocês podem me representar com a PDG? Qual o custo do processo? Atenciosamente,