Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
🏗️
Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Prezados boa noite,
Essa resposta exige uma análise prévia na documentação, em especial os contratos.Contudo, a primeira vista o que se vislumbra é uma Ação Indenizatória com pedido liminar para que os envolvidos resolvam as pendências que estão travando a conclusão do financiamento imobiliário do saldo devedor.
Ademais, pelo que narrou, deve estar com problemas também com o saldo devedor, o qual provavelmente está majorado pela multa e juros/mês.
Se você for do Rio de Janeiro, pode agendar um consulta com o escritório.
Caros Doutores!!
Adquiri um imóvel na planta. Assinei contrato de financiamento com a CEF e o entregamos à contrutora para assinar e encaminhar ao Bco interveniente. Ocorre que ocorreram diversos erros por parte da construtora e do Bco interveniente (envio de documentação errada, informações desencontradas etc) o que acarretou na demora para elaborar a escritura. Por último, a construtora encaminhou a escritura/contrato de financiamento ao Bco interveniente e ao retornar, depois de 15 dias, a construtora percebeu que os valores mencionados na carta de interveniencia estavam errados, sendo necessário fazer uma ressalva encaminhar para a CEF assinar novamente, a construtora e depois encaminhar novamento para o Bco interveniente. Com isso,, não recebemos a escritura para registramos no RI, e não podemos receber as chaves antes de registrar o contrato por conta de uma clausula dizendo que as chaves serão entregues depois de registrado o contrato de financiamento.
Pergunto: Podemos anular essa cláusula para recebermos as chaves, considerando os erros consecurivos para efetivar o contrato de financimento???
Boa noite João,
Para responder a primeira parte da sua dúvida, vamos nos utilizar de um trecho muito respondido aos demais leitores:
"A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se junto ao Poder Municipal e a averbação da construção das edificações junto ao RGI competente, ato que traz existência formal para cada unidade imobiliária, nos termos do art. 44 da lei 4.591/64."
Veja que, conforme exposto, não basta apenas a conclusão do empreendimento. É preciso cumprir uma série de exigências legais e registrais.
Veja que antes de cumprir suas obrigações contratuais e legais (averbação da construção no RGI), a Incorporadora não poderá transferir despesas como condomínio, IPTU entre outras, no seu caso, o laudêmio.
Quanto à última parte da pergunta, qualquer contrato deve respeitar não só a norma, mas os princípios que a regem, lembrando que esta é uma relação de consumo, na qual se aplica o Código de Defesa do Consumidor e seus dispositivos protetivos (inclusive o de tornar nula cláusula manifestamente abusiva).
Boa tarde,
Comprei imovel na planta da João Fortes em Botafogo, com previsão de entrega para junho/13.Este imovel é foreiro, ou seja, tem que pagar laudenio. Pergunto: Ele é pago pelo comprador ou o vendedor(João Fortes)?? Tenho lido na internet que é responsabilidade do vendedor, mais que a maioria das construtoras, apesar da lei, coloca uma clausula(meu caso)dizendo que a responsabilidade é do comprador. Uma clausula pode ir contra a lei? Obrigado
Boa noite,
Gostaria de marcar uma consulta com urgência, visando o caso exposto acima. Amanhã entrarei em contato com vocês. Obrigado.
Boa noite,
Fique tranquilo que o contrato não pode ser rescindido simplesmente porque a Incorporadora/Construtora não ficou satisfeita com os seus questionamentos.
Trata-se de uma relação de consumo, no o contrato assinado terá de ser cumprido, isto por previsão legal do Código de Defesa do Consumidor, a não ser que você não queira.
Em relação aos problemas relatados, estando mesmo configuradas as cobranças indevidas ou tendo havido responsabilidade da Incorporadora/Construtora por não observância da norma legal, os prejuízos econômicos demonstrados deverão ser restituídos.
Se for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato conosco e agendar uma consulta em nosso escritório, precisaremos analisar de perto esta situação dos emolumentos e do ITBI.
Boa noite Cláudio,
Considerando que mesmo a existência de uma tolerância ter sido pactuada (geralmente 180 dias), o prazo para entrega do imóvel está esgotado. Logo, tanto os prejuízos patrimoniais (a exemplo dos custos de locação provisória) tanto aqueles de ordem moral (dano moral) são pleiteáveis judicialmente.
Ainda existem muitos outros pontos pleiteáveis (uns controversos, outros nem tanto) como o pedido de multa mensal por mês de atraso (quando não fixada em contrato, geralmente é fixada entre 0,5% e 1% do valor do imóvel), taxa de corretagem que tenha eventualmente pago diretamente, taxa de interveniência, etc.
Trata-se de matéria bem ampla, por isso o ideal é fazer uma análise documental. De toda sorte, só que já relatou já é embasamento mais que suficiente para uma Ação Judicial.
Se for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato conosco e agendar uma consulta em nosso escritório.
Em primeiro lugar, agradeço sua resposta. Respondendo sua questão, os emolumentos cartorários que paguei foram os seguintes: 1 prenotação, 1 abertura de matrícula, 1 av. da individualização da matrícula, 1 registro da alienação fiduciária e 1 registro de compra e venda. Tudo isso custou R$ 1.035,70 e me cobraram R$ 673,12 ou seja não me concederam nem 50% de desconto que pelo PMCMV tenho direito e também porque estou obtendo o primeiro imóvel, através do SFH. Ontem recebi uma carta da construtora dizendo que não me quer mais como cliente e que quer recomprar meu imóvel porque eu estou reclamando das cobranças indevidas dessas taxas cartorárias, do ITBI que me cobraram mas que sou isenta segundo a lei do meu município que concede isenção de ITBI nos imóveis do PMCMV. Enfim, a construtora me deu um ultimato nessa carta, ou eu revendo o imóvel pra ela ou não vai me considerar mais como cliente e não vai me prestar atendimento em relação a qualquer questão do imóvel. O que devo fazer? Sempre cumpri com todas as obrigações contratuais e nunca atrasei sequer uma prestação. Pago até cobrança indevida e a construtora ainda acha ruim eu reclamar.
Primeiro gostaria de parabenizar o artigo de vocês, é muito esclarecedor, principalmente nas respostas as dúvidas de todo mundo.
Acho que o meu caso é idêntico:
Eu e minha esposa compramos uma imóvel na planta com data prometida de entrega para Fevereiro de 2011. Planejamos toda nossa vida para que nosso filho nascesse no apartamento novo, com infraestrutura para ter uma vida mais saudável.
Só que o nosso sonho virou pesadelo, o imóvel está muito atrasado, ainda em construção (terminando). O saldo devedor está subindo cada vez mais. Moramos de aluguel em um pequeno apartamento, temos um monte de coisas encaixotadas e outras que sequer pedimos entrega (presentes de casamento).
O que posso fazer em um caso como este? Gostaria de ter meus prejuízos reparados e, é claro, quero o imóvel pelo qual paguei.
Boa noite,
Apenas a título de esclarecimento, o artigo 42 da lei 11.977/09 trata da redução dos emolumentos relativos à incorporação, que não são de responsabilidade do Promitente Comprador.
A redução da escritura pública está no artigo 43, I da mesma norma.
É importante esclarecer que todos aqueles que estão obtendo o primeiro imóvel, através do SFH, tem direito a redução de 50% no registro, mesmo percentual concedido para aqueles empreendimentos ligados ao PMCMV.
Sobre o IPTU, a cobrança começa a partir do lançamento da área construída. Esse tributo pode ser desmembrado e cobrado, mesmo sem a averbação das construções edilícias, pois o fato gerador já ocorreu.
O ponto é que a responsabilidade por tal pagamento é da Incorporadora/Construtora. Passará a ser seu após a entrega das chaves (a não ser que dê causa ao não recebimento das mesmas).
Não ficou muito claro quais foram as custas cartorárias que lhe foram repassadas, se foi somente a escritura, ou outras. Caso não sabia precisar, uma análise documental seria mais adequada para lhe responder precisamente.
comprei um imóvel na planta pelo PMCMV em 2010 e assinei contrato de financiamento com a CEF em 2011. Tive que pagar no cartório os emolumentos cartorários e vi que o mesmo não me deu os descontos nos emolumentos que o PMCMV exige por lei. Ainda tive que pagar pela averbação da individualização da matrícula cuja incumbência de pagar era da construtora de acordo com o art. 42 da lei que instituiu o PMCMV. A construtora que ficou incumbida de fazer esse pagamento no cartório e soube que ela fez esse pagamento em agosto de 2011 onde o prédio ainda estava nas fundações e nem existia fisicamente. Também já desmembraram o IPTU do meu imóvel no início de 2012 onde meu predio ainda nem existia fisicamente. Diante desses fatos pergunto: o que devo fazer em relação ao cartório? A averbação da individualização da matrícula é minha responsabilidade pagar ou é da construtora? É legal já haver o desmembramento do IPTU do meu imóvel e a individualização da matrícula numa data que o bloco ainda nem existia e portanto não tinha o habite-se?
Doutores, muito obrigada pelos esclarecimentos.
Erika
Boa tarde Érika,
Resumidamente, sua dúvida é quanto à possibilidade de cobrança de Condomínio e ITPU relativos a período anterior a compra do seu imóvel, correto?
Considerando que você já comprou um imóvel pronto, com habite-se expedido e construção averbada no RGI (difere do imóvel "na planta"), a reposta é negativa.
A Incorporadora/Construtora deve arcar com as cotas condominiais, IPTU e outras despesas refentes ao momento anterior da assinatura do Contrato de Compra e Venda.
O prazo de 5 anos a qual se refere é o chamado prescricional. Se ultrapassado, não é mais possível a cobrança do débito.
OBS: Veja que no seu caso estamos falando de uma Compra e Venda e não de uma Promessa de Compra e Venda (contrato de natureza diversa onde se firma o compromisso do negócio, mas não há a efetivação imediata do mesmo, pois o imóvel ainda será construído e registrado).
Boa tarde Érika,
Resumidamente, sua dúvida é quanto à possibilidade de cobrança de Condomínio e ITPU relativos a período anterior à compra do seu imóvel, correto?
Considerando que você já comprou um imóvel pronto, com habite-se expedido e construção averbada no RGI (difere do imóvel "na planta"), a reposta é negativa.
A Incorporadora/Construtora deve arcar com as cotas condominiais, IPTU e outras despesas refentes ao momento anterior da assinatura do Contrato de Compra e Venda.
O prazo que mencionou de 5 anos é a chamada prescrição, na qual se perde o direito de cobrança de um débito.
OBS: Veja que no seu caso estamos falando de uma Compra e Venda e não de uma Promessa de Compra e Venda (contrato de natureza diversa onde se firma o compromisso do negócio, mas não há a efetivação imediata do mesmo, pois o imóvel ainda será construído e registrado).
Boa tarde,
Para lhe passar uma resposta precisa, seria necessário analisar tanto a Promessa de Compra e Venda junto à Incorporadora, quanto o contrato de financiamento junto a CEF.
Ambos os termos devem fazer menção ao prazo limite de entrega do empreendimento e eventuais cláusulas de prorrogação.
De toda sorte, o raciocínio aplicável é, uma vez descumprida a data prometida, você poderá rescindir o contrato por culpa da outra parte.
Com isso, fará jus ao recebimento dos valores pagos, com juros e correção monetária, na forma da lei.
Aplica-se as disposições e conceitos do Código de Defesa do Consumidor.
Se for do Rio de Janeiro e quiser agendar uma consulta, pode entrar em contato conosco por um dos meios indicados ao final deste artigo.