Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Bom dia,
Gostaria se possível que vocês me esclarecessem uma dúvida. Compramos um apartamento novo direto da construtora em Jun/12 (essa é a data do contrato de compra e venda). Já arcamos com todas as taxas de IPTU e Condomínio a partir desta data e não há mais nada pendente com a Prefeitura. Na matrícula do imóvel já constavam as informações individuais do imóvel como número do apartamento, pavimento, parte integrante do empreendimento X, área privativa, área comum de divisão, área comum total e fração ideal no terreno. Também constam essas informações no carnê de IPTU de 2013.
Ocorre que nesta semana, recebemos um comunicado da Administradora de Condomínio, informando que conforme legislação a Prefeitura tem até 5 anos para lançamentos pendentes da construção do empreendimento e que durante este período, não houve desmembramento dos imóveis, motivo pelo qual todas as unidades estavam em nome da construtora.
Segundo o comunicado, a construtora vem pagando regularmente essas despesas, tendo o Condomínio a obrigatoriedade de realizar o reembolso dos valores pagos.
O período em referencia compreende o intervalo entre os meses de agosto de 2011 a dezembro de 2011 (data anterior a compra, referente ao complemento da área construída do ano de 2011, a partir da instalação da fase 2, torres F e B (torre em que se situa o meu apto).
Por este motivo, será feito um rateio e cobrado diretamente no boleto do condomínio 12 parcelas de R$ 43,59, referente a parte relacionada ao meu apartamento.
Esta cobrança é legal? Pode a administradora cobrar rateio de IPTU de área construída referente a um período anterior a compra do imóvel? Pode a construtora solicitar reembolso de um imóvel que neste período ainda era de sua propriedade? Achei muito estranha esta situação e por isso, gostaria de um auxílio para entender se esta cobrança é legal. Muito obrigada! Erika
Olá! Adquiri um imóvel o qual já está atrasado há quase 1 ano pelo Minha Casa Minha Vida. Acontece que não tenho interesse no imóvel, pois já adquiri outro, então queria rescindir. Porém já tenho contrato assinado com a Caixa pois a construtora exigiu. Como procedo?
Boa noite Estevão,
Há necessidade de se estabelecer a ligação entre a parte vendedora e a compradora. No seu caso, estes direitos decorrem do termo de Cessão que você fez junto ao Promitente Comprador.
Além disso, é provável que o seu contrato de financiamento com a CEF cite o referido termo de Cessão de Direitos (em uma situação natural seria citada a Promessa de Compra e Venda), ao menos assim exige a boa técnica.
Na verdade, o registro de Cessão junto ao RGI era algo que, para a sua segurança, deveria ter sido efetivado desde a assinatura. Isso é o que evita, por exemplo, de um estelionatário realizar simultaneamente, múltiplas Cessões sobre o mesmo imóvel, com pessoas diferentes.
Boa noite. Tenho uma dúvida quanto à necessidade de registro da cessão de direitos. Comprei um imóvel que estava em fase final de construção, então fiz uma cessão de direitos com a "proprietária", para, em seguida, celebrar o contrato de financiamento junto à Caixa. Isso foi feito normalmente. Agora, ao requerer o registro do contrato de financiamento no RGI, eles estão alegando que não é possível fazer o registro do contrato de financiamento, que eu devo fazer antes o registro da cessão de direitos que havia feito com a proprietária. É obrigatório o registro também desse contrato de cessão de direitos? Desde já, agradeço. Estevão Daudt Selles
Sem dúvida isto está absolutamente irregular. Tamanha demora para assinatura junto a CEF pode indicar problemas graves com a Incorporadora/Construtora, com o empreendimento ou com os dois.
É importante mencionar que o próprio Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 39, XII, veda a prática de não estipulação de prazo para cumprimento do contrato.
Esta é uma Ação onde se pleiteará, além da rescisão, os danos patrimoniais e morais decorrentes da falha da prestação do serviço, consubstanciada na prática por você mencionada.
Para falar precisamente sobre o contrato, precisaríamos analisá-lo. Por isso, se for do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato conosco para agendar uma consulta.
A instalação do condomínio antes da entrega das chaves se faz necessária, em especial por questões práticas inerentes à utilização das áreas comuns, rateio de despesas, etc.
Pelo próprio conceito de condomínio, vide Código Civil, é uma disparidade muito grande que a Incorporadora/Construtora o faça de forma diferente.
Contudo, não incomum as chaves serem entregues enquanto as áreas comuns ainda estão precisando de uma série de finalizações, desde instalações elétricas a elevadores.
O limitador do Juizado Especial Cível é, além do teto de 40 salários mínimos, as causas de menor complexidade. Dependendo de como a Ação for formulada, seria processualmente possível, mas não recomendável, pois o rito sumaríssimo (dos JECs) não é o mais indicado para lides como esta, que muitas vezes precisam de uma instrução mais elaborada e julgadores mais experientes.
Seria um risco desnecessário.
Boa noite, gostaria de um esclarecimento. Comprei apartamento na planta diretamente com a construtora em fevereiro de 2011, no programa minha casa minha vida, no contrato consta como prazo de entrega 2 anos contados a partir da data de assinatura do contrato com a CEF, ocorre que decorridos dois anos ainda não houve assinatura do referido contrato. Considero abusiva a cláusula em questão, quero rescindir o contrato pois toda vez que entro em contato me falam que o contrato será assinado no mês seguinte e não acredito mais, gostaria de saber o que tenho direito de receber.
Grata pela atenção.
Obrigado Dr. Eu estou aguardando o prazo de 20 dias que a construtora pediu para devolução do valor acordado que até o final deste mês e depois gostaria sim de levar a documentação referente ao valor das taxas de ligações definitivas para o Srº analisar para ver se é possivel pedir judicialmente a devolução desse valor, até porque entendo que a empresa irá cobrar a mesma taxa do novo comprador.
Para minha surpresa, agora o condomínio que possue o apartamento que eu fiz o distrato agora está me cobrando os valores do condomínio com vencimento em fevereiro e março, mesmo o distrato com a construtora tendo ocorrido em janeiro e eu se quer peguei as chaves já que não foi aprovado financiamento. Não sei o que fazer nesse caso, já comuniquei a empresa que administra o condomínio que não sou proprietário da unidade, mas mesmo assim chega a cobrança.
É necessária a instalação do condomínio antes da entrega das chaves?
Eu poderia ingressar com ação de obrigação de fazer para a entrega das chaves com pedido de tutela antecipada? Essa ação poderia ser proposta no Juizado Especial?
Boa tarde,
Para responder a primeira parte da sua dúvida, vamos nos utilizar de um trecho muito respondido aos demais leitores:
"A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se junto ao Poder Municipal e a averbação da construção das edificações junto ao RGI competente, ato que traz existência formal para cada unidade imobiliária, nos termos do art. 44 da lei 4.591/64."
Veja que, conforme exposto, não basta apenas a conclusão do empreendimento. É preciso cumprir uma série de exigências legais e registrais.
O ponto relevante é que a data prevista em contrato para entrega do imóvel deve ser respeitada. Se não o for, você pode acioná-los Judicialmente para reparação de todos os prejuízos decorrentes do atraso, seja de ordem patrimonial, como extra-patrimonial (dano moral). Além disso, é claro, pode exigir que se cumpra as etapas restantes que atualmente estão atrasando a entrega das chaves.
Adquiri em 2009 um apartamento na planta por meio da construtora MBigucci, o qual estava previsto para ser entregue em novembro de 2012. Nesta data, o imóvel já se encontrava pronto, porém, informaram que era necessário o habite-se para a entrega das chaves. Referido documento foi expedido em dezembro de 2012. Ato contínuo, informaram que agora seria necessária a individualização da matrícula para a entrega das chaves. Ressalte-se que o imóvel já se encontrava plenamente quitado. Em janeiro, fui contactada pela construtora de que tal documento já fora expedido e me informaram que eu deveria comparecer no cartório por eles determinado para a assinatura da escritura e posterior entrega das chaves. Após a assinatura da escritura, entrei em contato com a construtora para que me entregassem as chaves do imóvel, porém, para a minha surpresa, informaram que esta não seria entregue, mas tão somente após a instalação do condomínio (fato não previsto em contrato), o qual não possui data para ocorrer.
Dessa forma, já estou com o imóvel quitado, já sou proprietária, porém, as chaves não me são entregues por desculpa da não instalação do condomínio.
Gostaria de saber se tal conduta é legal e, se não, quais as medidas que posso buscar. Obrigada antecipadamente.
Boa noite,
Não ficou muito clara a dúvida, a Incorporadora/Construtora repassou a obrigação de averbação das construções edilícias? (averbação do habite-se). Veja que esta é uma obrigação delas, nos termos do artigo 44, da lei 4.591/64.
Depois, isso envolve uma série de atos complicados e documentação diversa (inclusive previdenciária) que o comprador não tem acesso, normalmente.
Em relação a parte cartória, você precisará apenas registrar o seu contrato, pagando uma taxa ao RGI competente, nada mais, via de regra.
Boa noite Raquel,
Para averiguarmos a regularidade dessa cobrança de R$944,95, teríamos que analisar a sua documentação.
Em relação aos juros compensatórios antes da entrega do imóvel (averbação das construções edilícias – art. 44 da lei 4.591/64), a jurisprudência majoritária é pela impossibilidade.
Procure verificar se a cobrança mencionada refere-se aos juros, ou se é da correção monetária (geralmente INCC, ICC ou IGPM). Esta última tem natureza diversa e sua aplicação, desde que presente no contrato, é aceita de maneira incontroversa até a data limite para entrega do imóvel.
Se as construções edilícias não estão averbadas, os imóveis ainda não têm existência formal/registral. Via de regra, nestes casos não é possível nem obter financiamento imobiliário (a não ser, algumas vezes, junto ao banco credor hipotecário do empreendimento).
Veja que a entrega do imóvel é algo amplo, prevê não só a conclusão da obra, mas a finalização de uma série de processos registrais.
A obrigação desta averbação é da Construtora/Incorporadora, que arca com os eventuais prejuízos causados pelo atraso. O prazo é aquele do contrato, estipulado como "entrega do imóvel".
Em tese você pode dar entrada no pedido de averbação, se o responsável não o fizer, contudo, é algo extremamente complicado e trabalhado, que depende inclusive de documentação que terá muita dificuldade de obter.
O caminho mais indicado é pleitear judicialmente o cumprimento desta obrigação.
Cobrar do cliente a averbação do habite-se no cartório de imóveis, ainda que previsto no contrato, não é ilegal?
Ao Cliente não cabe apenas o registro do seu contrato após a unidade ser"criada" no cartório?
Prezados Dr. Paulo e Dra. Ana Paula, sou do estado do PR, e como muitos nesse blog adquiri um imóvel na planta, que no qual se trata de condominio fechado (casas), recebi a posse das chaves em dezembro/2012,sendo que o mesmo era para ser entegue em Outubro/2012.Mas antes de eu receber as chaves tive que pagar R$944,95 que segundo a incorporadora seria relativos ao pagamento do saldo remanescente, seria correto essa cobrança? Além disso venho pagando os juros da obra desde Julho/2011 até o momento. O condominio possui o habite-se mas das unidades não há a matricula indivudualizada de cada unidade, gostaria de saber qual o prazo maxímo que a incorporadora tem para me repassar o registro da minha unidade, ou se eu mesma posso entrar com um pedido junto ao Reg. de Imóveis. Att. Raquel