Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa noite, Comprei um imóvel no valor de R$ 170.000, e juntamente com a Incorporadora foi me oferecido uma assessoria , na verdade foi me imposto pois em momento algum foi me passado a opção de contratar uma assessoria por conta própria , enfim paguei assessoria , juntamente com a comissão do corretor e taxas de incorporações da empresa que estava vendendo o imóvel ,no total paguei o valor R$ 5.170.00, porém não recebi a assessoria para encaminhar meu documentos a caixa , a própria construtora me enviou um emal informando que foi alterado a assessoria por motivo de força maior e minha documentação tinha sido encaminha para uma nova assessoria e não teria nenhum ônus pois já tinha pago, porém ao ir assinar o financiamento com a caixa , no ato no dia me cobrarão R$1.030.00, informando que era uma nova assessoria e se eu não aceitasse eles rasgariam os papeis e eu teria que procurar outra assessoria enfim me vi de mãos atadas e paguei para poder assinar com a caixa , agora está mesma assessoria declarou que o valor de minha aquisição e de R$ 17.000.00, a fins de pagamento do ITBI e foi gerado o valor de R$ 340.00 , porém creio eu que o ITBI e pago 2% no valor do imóvel que é de R$170.000 , seria o ITBI R$ 3.400.00 , e agora o que devo fazer , tenho que registrar esta diferença , porém a assessoria fala que está certa . O que faço?
Boa tarde,
Se o empreendimento já obteve o habite-se e a construção já foi averbada, será a hora da quitação do saldo devedor, com recursos próprios ou mediante financiamento. Se tudo foi cumprido, não há razão para a não entrega.
É preciso entender exatamente o que está acontecendo no seu caso.Para isso, somente uma consulta à documentação do imóvel adquirido.
Se for do Estado do Rio de Janeiro e, desejar, entre em contato conosco para agendarmos um horário.
Boa tarde Priscila,
Desculpe-nos a demora na resposta, não fomos notificados desta postagem.
Em relação a sua dúvida:
A individualização de cada unidade imobiliária ocorre com a averbação das construções edilícias no RGI competente.
Pelo que mencionou, a despesa que está sendo cobrada é a do registro da convenção condominial, após a sua instituição. Este é um ônus do condomínio e não da Incorporadora.
Resumidamente, a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64.
Em tese, o condomínio só poderia ser instituído após a referida averbação, motivo pelo qual será indevido o repasse das despesas condominiais e IPTU antes disso (a não ser para aqueles que puderem quitar com recursos próprios o saldo devedor logo após o habite-se e com isso receberem as chaves do imóvel).
A construtora está me fazendo retaliação pois não quer me entregar meu imóvel que comprei em 2010. Não devo nada a construtora e desde 2011 assinei o financiamento com a Caixa onde pago mensalmente a taxa de obra. O prédio já está pronto há muito tempo, onde a entrega do imóvel era para junho de 2013, e esse mês corrente (junho/13) já entregaram os apartamentos para os mutuários mas menos o meu, já há moradores no prédio.É retaliação porque eu estou reclamando de várias cobranças indevidas que me fizeram e eles não querem entregar meu imóvel. O que eu posso fazer?
Boa Noite, tenho uma pequena dúvida:
Gostaria de saber se a construtora/incorporadora pode cobrar os compradores pelo custo de individualizacao da matricula do imovel? No meu caso paguei o valor referente à R$ 900,00 aproximadamente e a contrutora justificou com uma clausula do contrato:
Tambem correråo por conta exclusiva do COMPRADOR, sempre na proporcao da fracao correspondente `a unidade ora objetiva todos e quaisquer custos decorrentes da elaboracao e registro do instrumento de especificacao e instituicao do condominio , nos termos da lei 4591/64, aí inclusos os gastos com registros, honorarios de advogados e outros.
Entendo que esteja especificado em contrato, mas mesmo assim me senti lesada uma vez que imagino que a construtora deva entregar um imovel fracionado aos compradores e nao um bloco unico. Muito obrigada!
Boa noite Claudine,
Ficamos satisfeitos que esse artigo tenha lhe sido útil.
Sobre a sua dúvida, é importante esclarecer que a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações basilares:
1) Construir o imóvel nos termos da oferta (vide encartes de propaganda e memorial descritivo) E
2) Proceder com a averbação das construções edilícias no RGI competente (art. 44 da lei 4.591/64).
É essa segunda etapa (averbação das construções), que traz o efeito da discriminação e individualização de cada unidade imobiliária. Antes disso, não conseguirá obter financiamento imobiliário para o saldo devedor (salvo raríssimas exceções, não citadas aqui, para não fugir do assunto).
Somente após o cumprimento destas duas etapas, inicia-se a responsabilidade dos Promitentes Compradores em relação à quitação do saldo devedor previsto em contrato (com recursos próprios e/ou financiamento junto à agentes financeiros).
O acima mencionado, trata-se de uma obrigação legal e, na maior parte das vezes, contratual.
Deste entendimento acima, parte o embasamento nuclear para que sejam vedados o repasse das despesas condominiais (muitas vezes o condomínio é instituído entre a expedição do habite-se e a sua averbação), de IPTU, de juros compensatórios e/ou moratórios, entre outros.
Caso deseje fazer uma consulta mais específica sobre o seu contrato e, residir no Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato com o escritório e agendar uma consulta.
Atenciosamente,
Boa noite, Parabenizo pelo site esclarecedor e de grande valia para leigos como eu. Gostaria de saber qual é o prazo estipulado na lei para o repasse do valor do imóvel, quando feito por meio de financiamento bancário, após a averbação do habite-se.
Boa tarde,
O primeiro ponto é saber se na Promessa de Compra e Venda foi estipulado essa tolerância de 180 dias para baixa na hipoteca e registro.
Se negativo, não há que se falar em qualquer tolerância, apenas o tempo do próprio cartório para efetivar as averbações.
Se positivo, a situação fica um pouco mais complicada. O caminho seria uma Ação Judicial com pedido liminar, contestando a cláusula pactuada pela falta de razoabilidade do prazo estipulado. O ponto frágil é justamente é a subjetividade do que seria razoável ou não.
Em situações como essa, poderia se estudar a viabilidade de um instrumento de Promessa de Compra e Venda, pelo qual daria a posse e se estipularia prazo para regularização da parte registral.
Caso a maior parte dos recursos do seu comprador advenham de financiamento, realmente não seria uma boa opção.
Se por acaso você for do Estado do Rio de Janeiro, podemos agendar uma consulta para análise precisa deste e outros pontos.
Prezados,
Adquiri imóvel na planta e já quitei todo o saldo devedor com recursos próprios, o mesmo já encontra-se averbado, assinei a escritura no cartório no dia 10/05/2013 e paguei. Entretanto, o cartório me informou que está aguardando a construtora retornar com a escritura assinada para me dar para levar ao cartório de registro em niterói. Assim, liguei para PDG para saber o motivo da demora na devolução da escritura assinada e me informaram que a PDG tem até 180 dias para dar baixa na hipoteca e que terei que esperar todo esse tempo para pegar escritura para levar ao Registro, mesmo eu já tendo quitado o imóvel com recursos próprios. Entretanto, quero vender o imóvel, já tenho a pessoa interessada, mas a mesma precisa financiar parte do valor, tem algo que eu possa fazer para forçar a construtora a me entregar logo a escritura, como devo proceder?
grata
Boa noite Junior,
Em princípio, tanto a CEF quanto a PDG deveriam ser acionadas em uma Ação Indenizatória.
O seu caso tem se mostrado bastante comum, infelizmente. A recomendação é que se faça uma análise documental precisa, esclarecendo este e outros pontos.
Se por acaso residir no Estado do Rio de Janeiro, e quiser, entre em contato para agendar uma consulta.
De toda sorte, é bom lembrar, que em se tratando de uma relação de consumo, a restituição de cobranças indevidas, salvo engano justificável, se dá na forma dobrada.
juniormarqques@hotmail.com
Boa tarde!
Comprei um apartamento pela PDG, o finaciamento do empreendimento foi realizado pela caixa e também optei por financiar a minha compra pelo mesmo banco(CEF).
A meses a CEF me cobra, via boleto, juros sobre obras; já paguei quase R$10.000,00.
Detalhe, o habite-se foi emitido, porém, a averbação do habite-se ainda não e nem se tem previsão.
As chaves já foram entregues, já estou morando e devido a não averbação do habite-se, venho pagando juros e não amortizando o financiamento.
Gostaria de saber se esta cobrança é devida e que base teria para pleitear o ressarcimento dos valores pagos?
De quem seria o ônus do ressarcimento, da CEF ou da PDG?
Desde já, agradeço!
Boa noite Tell,
Desculpe-nos a demora na resposta, mas não fomos notificados desta postagem e que nos passou desapercebida.
Em relação a sua dúvida, o cessionária adquiri todos os direitos e obrigações do cedente, a exceção daqueles restringidos no instrumento de cessão, ou dos personalíssimos.
Pelo atraso, você pode pleitar indenização por danos patrimoniais, quais sejam, eventuais prejuízos diretos ou indiretos, inclusive aquele referente ao que deixou de auferir com o imóvel. Caso tenha estado em uma locação provisória, poderá requerer indenização pelas despesas correlatas (aluguel, condomínio, IPTU e demais).
Além disso, em decorrência direta dos transtornos causados pelo atraso na entrega do empreendimento, será devido condenação em danos morais.
Há diversos outros pontos a serem analisados.
Por isso, se for do Estado do Rio de Janeiro, caso queira, pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta.
Olá
Adquiri um ágio de prédio em construção. A promessa de entrega seria junho 2011, já contatos 180 dias do contrato. Adquiri o ágio em janeiro 2012 e o imóvel só foi entregue em julho 2012. Pergunta: eu poderei pleitear lucro cessantes pelo atraso da obra e entrega do empreendimento? Quais direitos o cessionário adquire?
Boa tarde,
O escritório representa vários Promitentes Compradores do empreendimento Villa Carioca, que de fato está muito atrasado.
Há muitos pontos a serem analisados e esclarecidos neste caso, por isso o ideal é que agende uma consulta conosco.
Quanto ao momento de interposição da Ação, não há impedimento algum em já acionar a Incorporadora/Construtora, uma vez que os prejuízos (patrimoniais e morais) decorrentes do atraso já estão configurados.
Em verdade é até recomendável que se ajuíze uma Ação antes do recebimento das chaves, pois existe a possibilidade de o saldo devedor a ser financiado ter sido majorado indevidamente.
Quanto à última parte da sua pergunta, as despesas com eventual locação (condomínio, IPTU e demais taxas) onde a família aguarda a entrega das chaves podem ser objeto de pleito indenizatório, uma vez que tais custos extras só existiram em decorrência do atraso na entrega do imóvel, em relação à data contratual prometida.
Ficamos à disposição para lhes auxiliar.
Olá,
Eu e minha mulher compramos um empreendimento na planta chamado Villa Carioca (no Andaraí) da PDG. Desde então tem sido uma verdadeira tortura emocional. O imóvel era para estar pronto em Fevereiro de 2010 e até hoje ainda estão construindo.
Eu e minha esposa tínhamos um projeto de ter nosso primeiro filho na apartamento (ele nasceu no final de 2010), para que pudesse desfrutar os confortos prometidos nas áreas de lazer.
Tem um monte de coisa que achamos errado e pelo que li neste artigo (aliás, parabéns a vocês por reunir tantas informações de qualidade).
Enfim, acham que seria prejudicial entrar com uma Ação agora ou deveria esperar a entrega das chaves?
Nossa vontade mesmo é processar os responsáveis e ter os prejuízos reparados (vi que era possível pedir os alugueis de onde estamos morando, correto?).