Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Boa noite,
A resposta anterior responde a essas perguntas.
Atente principalmente ao esclarecimento sobre a hipoteca dos empreendimentos para grandes bancos, que emprestam, via de regra, recursos às Incorporadoras/Construtoras para a viabilização da obra.
Para este tipo de caso, atuamos somente no Estado do Rio de Janeiro.
Boa noite,
Um projeto de Incorporação, para ser aprovado e registrado, deve atender uma série de requisitos legais, que visam trazer uma segurança mínima.
Contudo, em um negócio jurídico desta natureza em que há, de um lado, promessa de construir e entregar o imóvel e, de outro (consumidor), pagamento antecipado – parcial ou total, sempre haverá algum risco.
Por isso é necessário, antes da assinatura de um contrato, pesquisar a Incorporadora/Construtora, verificar sua solidez no mercado, seus imóveis já construídos, etc.
Tomando esses cuidados é muito improvável que não receba seu imóvel, até porque a maioria dos empreendimentos está hipotecado a um banco de grande porte, que no pior dos mundos assumiria o restante da obra.
OBS: A quase totalidade dos problemas está ligado a cobranças indevidas e prejuízos (patrimoniais e extra-patrimoniais) decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
Sobre a sua última pergunta, as informações contábeis de uma pessoa jurídicas são sigilosas, assim como o é da pessoa física. Até porque, mesmo de posse desses dados, uma pessoa leiga jamais conseguiria chegar a qualquer conclusão.
Boa noite Samuel,
Em casos de rescisão contratual sem culpa da Incorporadora/Construtora, os Tribunais aceitam que seja retida um percentual do preço do imóvel, para cobrir custos operacionais diversos.
A taxa de ligações definitivas, a nosso ver, deveria ser integralmente restituída.
Já a comissão de corretagem é um pouco diferente. Ela é devida pelo negócio jurídico realizado e só seria passível de eventual indenização, se a negociação não fosse para frente por culpa da Incorporadora/Construtora.
De toda sorte, tem que ser verificado como se deu a cobrança e o pagamento. Este não deve ser realizado diretamente por você ao corretor, pois, via de regra, é a parte Vendedora que é a contratante dos serviços.
O ideal para esse caso é ser agendada uma consulta, para análise meticulosa do seu contrato.
Se for do Rio de Janeiro, pode entrar em contato conosco (danos ao final do artigo).
Complementando a pergunta anterior, estou ciente da Lei 10.931, no entanto ela não é uma obrigatoriedade, se a construtora não seguir essa lei então continuará existindo o risco de falência e a não entrega do empreendimento ao comprador? Mesmo quando a construção do empreendimento for financiado com um banco? Existe algum seguro de banco contra falência da construtora?
O escritório só atua em casos no Rio de Janeiro?
Obrigado
Bom Dia,
Existe alguma melhoria da lei quanto a proteção do consumidor no caso de falência da construtora?
Quando compramos um apartamento em planta sempre haverá o risco de se perder todo o dinheiro aplicado no imóvel e também ficar sem o imóvel, ou ter que gastar mais dinheiro para contratar outro construtora para finalizar o empreendimento ?
Existe alguma lei que garanta aos compradores observar a situação financeira da construtora ou do empreendimento?
Obrigado
Olá Dr.
Tive o pedido de um financiamento negado pelo Banco, mas já havia pago a construtora uma entrada de R$14.000,00 e mais R$4.000,00 de taxas de ligações definitivas. Fui na construtora ver a devolução desses valores e eles disseram que só poderiam me devolver R$7.300,00 alegando que o valor referente a taxa de corretagem e o valor das taxas de ligação definitiva não seriam devolvidos e eu precisava assinar a rescisão do contrato para receber esse valor oferecido.
Pergunto: É possível requerer judicialmente essa diferença mesmo tendo assinado a rescisão aceitando os R$7.300,00?
Aguardo,
Obrigado.
Boa tarde Bianca,
O INCC é um dos índices estabelecidos para correção monetária. Esta, tem a função de manter o capital no mesmo valor, entre a assinatura do contrato e o prazo estipulado para entrega do imóvel. É perfeitamente lícito, desde que seja pactuado uma data para cumprimento da obrigação (entrega do imóvel).
A situação muda quando o INCC (IGPM, ICC ou outro) continua sendo cobrado quando o empreendimento está com a entrega atrasada (vide contrato), o que não é o seu caso.
Boa Noite,
gostaria de tirar uma dúvida quanto a incidência do INCC. É lícita a cobrança do INCC antes do início da obra? Comprando um apartamento em fevereiro de 2013, sendo que a obra só iniciará em julho 2013,a construtora já poderá cobrar o índice de correção nas parcelas antes de julho?
OBRIGADA!
Boa tarde Marcos,
Desculpe-nos a demora em respondê-lo, pois o judiciário esteve em recesso até 07-01-2013.
Em relação a sua dúvida, primeiro é importante ressaltar um ponto conceitual, mencionado em outras respostas:
A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, para aqueles que não receberam as chaves (pagamento com recursos próprios ou financiamento direto com o incorporador) não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa com condomínio, IPTU, etc.
Disto isto, veja que, pelo próprio conceito do Código Civil de condomínio edilício (artigo 1.332, I), o mesmo não poderia ser sido instaurado.
Tal medida traz uma série de prejuízos aos Promitentes Compradores que necessitam de financiamento do saldo devedor, que podem acionar o Judiciário individualmente a fim de obter as devidas reparações (patrimonial e extra-patrimonial).
Em relação à situação das áreas comuns, sugeriria que o condomínio fizesse um "termo de compromisso", a ser assinado pelo representante legal da Incorporadora/Construtora, com todas as obrigações, prazos e condições por esta assumidos. Dependendo do caso, ainda pode ser interessante a contratação de um laudo de engenharia, que destaque objetiva e tecnicamente todos os pontos a serem ajustados.
Se forem do Estado do Rio de Janeiro e tiverem dúvidas a respeito, podem agendar uma consulta em nosso escritório(contatos ao final da página).
Boa noite, comprei um apto na planta e o condomínio foi instalado dia 15/12/2013, mas dos 160 condôminos apenas 41 estão aptos a receber suas unidades, tendo em vista que o habite-se só foi expedido e não averbado, foi eleito o síndico e uma comissão para vistoria das áreas comuns, o síndico tentou agendar a vistoria com a construtora e tendo em vista que tudo da área comum esta incompleto e inacabado e que eles seriam reprovados em todos os itens, a construtora deu a ideia de que nós passamos para eles a nossa prioridade para o funcionamento do condomínio e os itens que fossem ficando prontos eles vão nos entregando. Gostaria de saber como proceder em relação a essa vistoria da áreas comuns? Pois essa ideia da construtora esta sendo boa para nós pois não assumimos toda responsabilidade pelo condomínio de uma vez, ja que existe muita obra ainda para ser feita. Como essa promessa da construtora é verbal, pensamos em notificar a mesma informando, que estamos disponíveis para efetuar a vistoria assim que eles marcarem. Mas realmente estamos na duvida, pois a construtora sabe que esta atrasada, mas esta fazendo de tudo para nos agradar para evitar um processo judicial.
Gostaria de orientação dos senhores.
Grato
Marcos
Complementando a reposta anterior à Syang, o Judiciário está em recesso de final de ano, retornando em 07-01-2013. Contudo, nesse período nosso escritório continua funcionando, em horário especial.
Boa tarde Syang,
Sua situação é bem séria e necessita de uma análise minuciosa e ágil do caso, tanto dos detalhes, quanto da documentação.
É importante que aja rapidamente, para, se ainda deter tempo, evitar que o imóvel seja repassado a terceiros.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato por e-mail (endereço no final deste artigo)fornecendo seu telefone para agendamento de uma consulta em nosso escritório.
Boa tarde,
Desculpe-nos a demora na resposta, estamos em período de recesso do Judiciário, momento em que o funcionamento do escritório se dá em horário especial.
Em relação a sua dúvida:
A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa com condomínio, IPTU, etc.
O caminho indicado para uma situação como esta, onde há danos patrimoniais e extra-patrimoniais (moral)a serem reparados, é o Judicial, por meio de uma Ação que visará o cumprimento da lei, do contrato, além do ressarcimento indenizatório decorrente do atraso.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato por e-mail (endereço no final deste artigo)fornecendo seu telefone para agendamento de uma consulta conosco.
Boa noite eu e meu noivo compramos um apto em 2008 na planta onde houve um atraso imenso, passou dos 180 dias que tinha de tolerância, teve uma assembléia onde nos disseram que poderíamos dar entrada no financiamento, o valor do condomínio, no qual fizemos pela CEF, demorou devido a matricula da Camargo Corrêa não providenciar onde tivemos que entrar novamente com todos os documentos e finalmente foi aprovado, fomos levar o cheque e a Camargo Corrêa não quis receber dizendo que houve DISTRATO, não entendemos pois pagamos tudo que enviaram, Chaves vendemos o carro para isso, Condomínio, mesmo sem estar morando e chegou todos esses meses, paguei ITBI, e agora, quero o apartamento, disseram que até publicaram no jornal o DISTRATO, podem fazer isso, mesmo com tudo documentado, que pagamos o que devíamos corretamente, quem não cumpriu com as obrigações foram eles, que passou do prazo de entrega e ainda nos enrolaram com a matrícula que não saía. Por favor me ajudem estou desesperada, entra o fator dinheiro, o que nos desfazemos para adquirir pagando as chaves no prazo, um sonho não concretizado da casa própria, não me conformo, pagamos aluguel, enviaram um e-mail ontem dizendo que vão agendar uma data para buscarmos o cheque da CEF e o cheque que deixei para despesas de cartório.
rezada,
A problemática com a construtora está a seguinte: no contrato diz que incidirá 12% ao ano após expedição do habite-se, mais correção. Entretanto, saiu o habite-se, mas não averbação. Assim, eles estão cobrando as parcelas já com incidência do juros pela tabela price, mesmo sem averbação, não considero correto, porque não posso pegar financiamento, as chaves estão atrasadas desde setembro. Como proceder?
att.