Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
↓
Análise da incorporadora
↓
Registro da incorporação
↓
Contrato
↓
Memorial Descritivo
↓
Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
🏗️
Atraso da Obra
📑
Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
372 Comentários
Prezada,
A problemática com a construtora está a seguinte: no contrato diz que incidirá 12% ao ano após expedição do habite-se, mais correção. Entretanto, saiu o habite-se, mas não averbação. Assim, eles estão cobrando as parcelas já com incidência do juros pela tabela price, mesmo sem averbação, não considero correto, porque não posso pegar financiamento, as chaves estão atrasadas desde setembro. Como proceder?
att.
Boa tarde Mario,
É preciso, antes de mais nada, saber a que título deu-se as despesas de cartório para as quais está se dando o pedido de reembolso. Sem esta informação não há como aferir a regularidade ou não.
De toda sorte, lembre-se de que toda cobrança deve discriminar exatamente o serviço prestado.
Tente levantar estas informações e em seguida poste uma nova pergunta. Vamos lhe orientar precisamente.
oa tarde,
A afirmativa generalizada, em situações de imóveis na planta, de que o ITBI só é devido após o habite-se está bem equivocada.
O momento de recolhimento chama-se "fato gerador" e este é determinado por lei.
A cessão de direitos, assim como a Promessa de Compra e Venda registrada no RGI (somente com registro), são fatos geradores do referido imposto.
Basicamente, há duas legislações aplicáveis nesta situação: o artigo 35/42 do Código Tributário Nacional – CTN e o artigo 1.417 do Código Cível.
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Artigo 1.417 do Código Cível:
"Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel."
Um ponto importante a atentar: O ITBI incidirá apenas no percentual a ser transmitido.
Boa tarde,
Em relação à dúvida sobre as futuras cobranças da CEF, só poderíamos analisar a legalidade destas se primeiros identificássemos a qual título estariam sendo cobradas. Também seria necessário analisar o contrato e demais documentações pertinentes.
Contudo, tem sido prática comum em empreendimentos construídos em parceria com a CEF, a cobrança da assim chamada "taxa de obra", que em verdade mascara outras de natureza duvidosa. Pode ser isso que o corretor quis lhe dizer.
EM relação ao ITBI, este é um tributo que tem como fato gerador a efetiva transmissão da propriedade do bem imóvel – ato da escritura definitiva. Existem outras situações que também geram tal recolhimento (registro de promessa no RGI, cessão, etc).
Por não ter informações muito precisas, o ideal é que fizesse uma consulta presencial. Caso deseja, entre em contato com o escritório fornecendo seus contatos.
Bom dia, comprei um imovel pelo minha casa minha vida que tem previsão de entrega para 08/2013, paguei todas as percelas de obra da construtora e esout pagando da CEF desde a assinatura do contrato. Recebi e paguei o boleto do TBI, e agora recebi um boleto referente a reembolso de taxar de cartorio, regularização do imovel no valor de R4 1.512,00, não concordo em pagar tal taxa agora e tentei pagar parcelado e também não foi possivel, a construtora realmente tem o diretio de receber como posso negociar, bnão tenho como pagar este valor total. Obrigado
Prezado,
Ao tentar fazer Cessão do meu apartamento em construção, a construtora informou que terei que pagar o ITBI, e o Cessionário também. Sempre soube que não era devido ITBI antes do Habite-se, poderia me fornecer a Lei e embasamento para não cobrança.
obrigada.
Olá, boa tarde,comprei uma imovel na planta, estou pagando as intermediarias (30) para a incorporadora Pró CDP Impreendimentos Imobiliarios, ainda não assinei o contrato com a Caixa, mas fiquei sabendo pelo corretor que o banco vai me cobrar umas prestações que ainda não foram cobradas para "segurar" ou "congelar" valor do financiamento, e que provavelmente eu vou ter que pagar o ITBI quando for assinar esse contrato, como é a primeira vez que compro um imóvel, gostaria de saber se essa cobrança da CEF procede, e quando é que o ITBI pode-me ser cobrado.Desculpe se não consigo especificar melhor minhas duvidas, não tinha o minimo conhecimento de todos esses procedimentos e cobranças. Obrigada desde já.
Olá! Obrigado pela resposta! Não sei se muda alguma coisa, mas me expressei de forma incompleta. O prédio não tem nenhuma irregularidade. Ele foi contruído com recursos próprios da construtora e foi entregue regularizado. O problema é que existe um processo de execução fiscal do governo federal contra a construtora por dívidas passadas e o tribunal determinou o bloqueio de todos os bens do grupo empresarial (medida cautelar), incluindo o prédio onde comprei um apto. Isso modifica alguma coisa? O risco de perder o imóvel é grande? Mais uma vez obrigado pela ajuda!
Obrigado pela resposta,o que não me ficou muito claro, me desculpem pela minha ignorância, eles não podem cobrar os juros sobre o saldo devedor enquanto não entregam a obra ou podem faze-la como ja esta sendo feita? ou seja o apto ja esta avaliado em 200 mil reais, até a entrega em março que com certeza irá atrasar, estará em + ou – 210 a 215 mil reais, ele podem fazer isso? me forçar a fechar negócio pelo valor do apto na entrega e não o que eu fechei em contrato.
Olá! Obrigado pela resposta! Consegui mais informações sobre o problema. Na verdade, não existe nenhuma irregularidade com o prédio. O que está acontecendo é que o governo federal está com um processo de execução fiscal contra a construtora por dívidas passadas e o tribunal ordenou o bloqueio de todos os bens dela (medida cautelar). Isso muda alguma coisa?
Boa noite,
Ao nosso ver, não há dúvidas que a prescrição a ser aplicada é a de 5 anos, prevista no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor (responsabilidade pelo fato do produto ou do serviço), isto porque se trata de uma relação de consumo (direta ou equiparada), fugindo da regra de prescrição geral de 3 anos do Código Civil.
Quanto à questão da restituição na forma dobrada (art. 42, parágrafo único do CDC)há uma cautela a ser tomada. Restituição, ao nosso ver, pressupõe o reembolso daquele que a recebeu diretamente (comissão), caso, em que a imobiliária, pela boa técnica, precisaria constar no pólo passivo – Réu – da Ação. Sob o cunho de indenização material, a imobiliária não precisaria estar no pólo e a Incorporadora poderia responder diretamente, contudo já seria mais provável uma decisão de pagamento na forma simples, com juros e correção monetária. É algo a se pesar a inclusão da imobiliária, pois afeta a Ação em muitos fatores diferentes.
Há muitos julgados neste sentido, porém há outros que não fazem a menor distinção.
OBS: Adentrei mais na parte técnica por entender que também é da área, ou tem algum conhecimento a respeito.
Boa noite,
Vamos em partes:
1) A atualização mensal do saldo devedor atrelada ao INCC é monetária, não tendo natureza de juros. Este, se estiver sendo cobrado durante a construção, é sem dúvida indevido, podendo ser objeto de restituição na forma dobrada (art. 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor). A aplicação do INCC, desde que não referente a período de eventual atraso no prazo prometido para entrega do imóvel, é lícita.
2)Sua situação jurídica é de liberdade, do ponto de vista legal (e provavelmente contratual)para celebrar o financiamento do saldo devedor com qualquer instituição. Contudo, é prática comum forçar o Promitente Comprador ao financiamento com o banco credor hipotecário da obra (aquele que a financiou na sua maior parte). As razões são muitas e um tanto extensas para explicar aqui sem fugir da sua pergunta.
3) A taxa a qual eles se referem deve ser a de interveniência. É cobrada pelo banco para o qual a obra foi hipotecada (em troca de empréstimo para construção). Justifica-se pela análise e assinatura do contrato de contra e venda com financiamento junto ao outro banco escolhido. Há uma anuência na transferência/extinção do gravame hipotecário.
A taxa, ao contrário do que muitos entendem equivocadamente, é devida. O cerne da questão é que esta deve ser paga pela Incorporadora/Construtora, jamais pelo Promitente Comprador, consumidor que nada teve a ver com o aludido negócio hipotecário.
Concluindo, parece que a data prometida para entrega é somente em 2013, logo, por enquanto, há somente indícios de problemas futuros. O mais indicado é, manter-ser cauteloso e procurar formalizar todas as conversas via e-mail. Mais à frente, havendo necessidade, poderá interpor uma Ação Judicial própria.
Boa noite,
Geralmente, no início do contrato, há uma parte onde a Incorporadora/Construtora informa existência de eventual gravame.
É natural apenas a hipoteca do empreendimento ao banco financiador da obra (quem emprestou a maior parte do capital de construção).
Esse gravame que citou é mais sério. O estranho é que, uma vez hipotecado ao banco, não poderia, em princípio, ser penhorado ou dado em garantia em uma execução fiscal.
Há sim um risco relevante de agravamento da situação. Se for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato com o escritório e agendar uma consulta, pois a documentação precisa ser bem analisada.
Olá.Antecipadamente gstaria de parabenizar aos nobres advogados pelos serviços prestados à coletividade. então..adquiri um imóvel na planta e como de costume paguei pela corretagem imobiliária. O fato ocorreu em nov. de 2009. Indago. Está prescrita a ação para reaver esses valores em duplicidade? prescreve em 3 ou 5 anos. Qual seria o fundamento? Obrigado!
Boa noite, parabéns pelo blog, sou de SP e comprei uma apto da construtora Tecnisa, no ato do fechamento em contrato ao valor do apto era de 181 mil reais, o saldo devedor dele hoje é de quase 200 mil reais, a entrega do apto está prevista para março/13, as parcelas que seriam fixa em contrato estão correndo de juros do INCC, e o valor está muito alto, a construtora me obriga a fechar o financiamento com o banco Santander, mas eu sou correntista de outro banco o qual quero estar fechando negócio, eles me informaram que se eu optar por outro banco, terei que pagar uma taxa que será alta por quebra de contrato, e no contrato não diz que tenho que financiar pelo banco deles, o que eu poderia estar fazendo.