Comprar um imóvel na planta pode representar uma excelente oportunidade de investimento ou a realização do sonho da casa própria.
Ao mesmo tempo, trata-se de uma operação que envolve contratos complexos, prazos de construção, registros imobiliários, financiamento e diversos aspectos jurídicos que merecem atenção antes da assinatura do contrato.
Uma análise preventiva da documentação pode evitar problemas futuros e proporcionar maior segurança durante toda a negociação.
Neste artigo reunimos os principais cuidados que devem ser observados por quem pretende adquirir um imóvel na planta.
Por que analisar a documentação antes da compra?
A compra de um imóvel na planta normalmente envolve um compromisso financeiro de longo prazo.
Por isso, é importante verificar não apenas o imóvel anunciado, mas também a situação jurídica da incorporação, da construtora, do terreno e dos documentos que formalizam a negociação.
Uma avaliação preventiva reduz riscos e permite identificar eventuais inconsistências antes da assinatura do contrato.
Escolha do imóvel
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Análise da incorporadora
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Registro da incorporação
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Contrato
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Memorial Descritivo
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Compra segura
Os 10 principais cuidados antes de comprar um imóvel na planta
1. Verifique a situação da incorporadora
Pesquise o histórico da empresa, sua experiência no mercado e a existência de ações judiciais relevantes, protestos ou outros elementos que possam indicar riscos ao empreendimento.
2. Analise a matrícula do terreno
A matrícula permite verificar quem é o proprietário do imóvel, se existem gravames, penhoras, hipotecas ou outras restrições que possam afetar a incorporação.
3. Confirme o registro da incorporação
Antes da comercialização das unidades, o empreendimento deve observar os requisitos legais aplicáveis.
A existência do registro da incorporação representa importante elemento de segurança para o comprador.
4. Leia atentamente o contrato
Nunca assine contratos sem compreender integralmente suas cláusulas.
Prazo de entrega, forma de pagamento, reajustes, penalidades, garantias, responsabilidades das partes e hipóteses de rescisão devem estar claramente definidos.
5. Compare o contrato com o material publicitário
As características divulgadas em anúncios, folders e apresentações integram a relação de consumo.
Por isso, recomenda-se guardar todo o material publicitário utilizado durante a negociação.
6. Analise o Memorial Descritivo
O Memorial Descritivo especifica os materiais, acabamentos, áreas comuns e demais características do empreendimento.
Ele permite verificar se o imóvel será entregue conforme prometido.
7. Observe os critérios de reajuste
É importante compreender como ocorrerão os reajustes das parcelas durante a execução do contrato, evitando surpresas ao longo da obra.
8. Conheça os custos da entrega das chaves
Além do preço do imóvel, podem existir despesas relacionadas ao registro, financiamento, impostos e outras providências necessárias para a transferência da propriedade.
Conhecer previamente esses custos facilita o planejamento financeiro.
9. Acompanhe a evolução da obra
Visitas periódicas e acompanhamento das informações prestadas pela incorporadora permitem identificar eventuais atrasos ou alterações relevantes durante a construção.
10. Conte com orientação jurídica antes da assinatura
Uma análise preventiva do contrato costuma ser significativamente mais simples e menos onerosa do que a solução de conflitos após a celebração do negócio.
O que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo previsto na legislação destinado a conferir maior segurança aos empreendimentos imobiliários.
Em linhas gerais, determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora, contribuindo para maior proteção dos adquirentes em determinadas situações previstas em lei.
Embora represente importante instrumento de segurança, sua existência não elimina a necessidade de análise jurídica da operação.
Quais problemas podem surgir durante a obra?
Entre as situações que mais frequentemente geram conflitos entre compradores e incorporadoras estão:
- atraso na entrega do imóvel;
- divergências entre o imóvel entregue e o Memorial Descritivo;
- discussão sobre cláusulas contratuais;
- cobrança de despesas controvertidas;
- vícios construtivos;
- necessidade de rescisão contratual;
- pedidos de indenização decorrentes do atraso na entrega.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado e a legislação aplicável.
Principais Conflitos
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Atraso da Obra
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Contrato
🏢
Memorial Descritivo
💰
Cobranças
🔨
Vícios Construtivos
⚖️
Indenizações
Perguntas Frequentes
Vale a pena comprar imóvel na planta?
A resposta depende das características do empreendimento, da incorporadora, das condições contratuais e dos objetivos do comprador.
Posso desistir da compra?
A possibilidade de rescisão contratual depende das circunstâncias do caso e das cláusulas pactuadas, observada a legislação aplicável.
O atraso da obra gera indenização?
Dependendo das circunstâncias, o comprador poderá ter direitos relacionados ao atraso na entrega do imóvel. Cada situação exige análise individualizada.
Preciso de advogado antes de assinar o contrato?
Embora não seja obrigatório, a análise jurídica preventiva pode evitar riscos e proporcionar maior segurança na negociação.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados presta assessoria jurídica em operações imobiliárias, atuando na análise de contratos de compra e venda, incorporação imobiliária, regularização de imóveis, distratos, atraso na entrega de empreendimentos, indenizações, vícios construtivos e demais questões relacionadas ao Direito Imobiliário.
Nossa atuação busca proporcionar segurança jurídica antes da assinatura do contrato e soluções eficientes quando surgem conflitos decorrentes da aquisição do imóvel.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, toda negociação deve ser analisada individualmente, considerando a documentação existente e as particularidades do empreendimento.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica específica.
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3) A cobrança, ou a forma como é realizada, da chamada "Taxa de ligações definitivas" causa controvérsia.
São basicamente dois pontos discutidos: a) Se a cobrança deste valor em separado do valor do imóvel é regular (o entendimento majoritário é pela licitude) e b) Se a cláusula contratual que trás tal obrigação está obedecendo o princípio da transparência e boa fé, que norteia as relações contratuais, em especiais a de consumo, onde a parte consumidora é a hipossuficiente (mais frágil).
O item “2” é geralmente é aquele que mais recebe atenção, uma vez que é comum a cobrança, rateada pela fração ideal de cada imóvel, não ter nenhum lastro que permite sua conferência. No máximo, é enviado uma planilha, mas a origem e regularidade de cada apontamento fica em aberto.
O escritório tem por hábito requerer esse lastro documental em Juízo, sob pena de restituição integral da cobrança.
Essa matéria é extensa e geralmente exige uma análise minuciosa. Por isso, caso sejam residentes do Estado do Rio de Janeiro, podem, se quiserem, agendar uma consulta em nosso escritório (dados ao final do artigo).
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Boa tarde Nuno e Rachel,
Estamos respondendo em duas partes, dada a limitação de caracteres.
A Incorporadora Promitente Vendedora tem, basicamente, duas obrigações principais:
1) Construir o empreendimento nos termos da oferta, vide memorial descritivo e material publicitário.
2) Obter o habite-se e averbar as construções no Cartório de Registro de Imóveis competentes. Esta última etapa viabiliza o financiamento do saldo devedor.
A responsabilidade pela referida averbação advém do artigo 44 da lei 4.591/64. Em casos de atraso neste compromisso, fica responsável por indenizar todos os prejuízos decorrentes do mesmo, tanto de natureza patrimonial como extra patrimonial (dano moral).
Especificamente sobre suas dúvidas:
1) O ITPU (assim como as quotas condominiais) são despesas inerentes à posse do imóvel. Como regra, a Incorporadora será responsável pelo seu pagamento até à averbação das construções no RGI (quem necessita de financiamento do saldo devedor precisa aguardar, salvo em casos raros em que o banco credor hipotecário da obra dispensa essa cautela) ou à entrega das chaves (quem quita por meios próprios pode fazê-lo logo após o habite-se). Situações em que a Incorporadora é responsável pelo atraso no financiamento imobiliário, pós-averbação das construções, devem ser vistas de maneira individualizada.
Logo, é incorreto fixar o repasse desse tributo após o habite-se, a não ser para aqueles que quitem por recursos próprios o saldo devedor e tomem posse do imóvel ante da referida averbação das construções.
Consequência: Tratando-se de uma relação de consumo, é aplicável o disposto no art. 42, PU, do CDC, que prevê a restituição, na forma dobrada, com juros e correção monetária. Há entendimento pela forma simples, atualizada.
2) Importante diferenciar correção monetária de juros. O primeiro tem o fim de, simplificadamente, repor as perdas inflacionárias, não representando um aumento "real". Já o segundo (juros), é o efetivo acréscimo sobre o capital, seja de natureza moratória (atraso de obrigação) ou compensatória (o que não é o caso).
Assim, o entendimento majoritário tem sido pela possibilidade de aplicação da correção monetária, mesmo após o término do prazo para entrega do empreendimento (com ou sem habite-se). Contudo, pode-se discutir, dependendo de cada caso em concreto, a possibilidade de substituir o índice eleito unilateralmente no contrato, quando este se mostra demasiadamente mais alto em relação à inflação ao consumidor.
Há entendimentos pelo congelamento integral do saldo devedor (pedido primário de uma Ação), mas é minoritário e geralmente não se sustenta nas instâncias superiores.
Por outro lado, juros (os 1% que mencionou) não poderiam estar sendo aplicados, pois não há mora por parte dos adquirentes, já que a Incorporadora/Construtora não concluiu suas obrigações contratuais e/ou legais, em especial, a averbação das construções no Cartório de Registro de Imóveis competente, consoante inteligência do artigo 44 da lei 4.591/64.
Consequência: Devolução integral do valor cobrado a maior, com juros e correção monetária. Há entendimento, embora não muito comum nessa situação, pela restituição do dobro da cobrança efetuada.
Boa noite, comprei um apartamento na planta que deveria ter sido entregue em 10/07/14, mas houve problema com a documentação e o habite-se ainda não foi averbado. O condomínio já foi constituído e quem quitou com recursos próprios já está recebendo as chaves. A construtora postou em seu site a obra como 100% concluída desde julho, mas até o momento, muitas obras das áreas comuns estão sendo finalizadas. Em meio a tudo isso, estamos tendo várias surpresas desagradáveis, que gostaria que nos orientassem quanto a legalidade:
1. Recebemos correspondência informando que o contrato previa que a cobrança do condomínio só incidiria após o habite-se, e que por isso já teríamos que pagar a primeira cota em setembro. Esta cobrança não devia ser só após a averbação do habite-se, ou pior, só depois da entrega das chaves? Pergunto isso porque o condomínio tem 264 unidades e só 01 profissional para acompanhar os proprietários para a realização da vistoria, o que postega ainda mais o recebimento das unidades.
2. Através da página da internet que atualiza os valores do saldo devedor, eles atualizaram a parcela do financiamento atualizada pelo IGPM, conforme previsto em contrato como forma de reajuste, conforme previsto em contrato, mas aplicaram também a tabela PRICE , o que inclui um custo adicional que segundo eles é de 12%aa. Eles não deram grandes explicaçoēs, mesmo após questionados por e-mail, mas estou entendendo que estão se baseando que a incorporadora estaria financiando o saldo devedor, enquanto cada proprietário não consegue liberação do financiamento junto ao banco. É legal a cobrança? Estão cobrando 1%am, o que daria bem mais que 12% aa…
3. Nos enviaram 06 boletos de R$ 944,75, a título de ligações definitivas. O demonstrativo, feito através de uma planilha simples sem comprovantes, anexadas, inclui taxas de mão de obra que custam até 10x o valor cobrado pelas concessionárias, sendo que estão considerando até plantio de árvores, no valor aproximado de R$110.000,00. Essa cobrança não é abusiva? Nossa promessa dizia que arcaríamos com as ligações definitivas, mas não sabemos que itens podem ser agregados e se eles não teriam que explicar melhor todas as taxas que não são de concesionárias, incluindo inclusive algum tipo de concorrência?
Desde já, agradeço seu retorno.
Atenciosamente,
Rachel Agura
Boa tarde Rose,
Respondido na pergunta anterior (pergunta duplicada).
Boa tarde Rose,
A situação que relatou é bastante delicada. Quando há impossibilidade de cumprimento do contrato por culpa exclusiva do adquirente, o Judiciário admite uma retenção entre 20% e 30%. Geralmente os percentuais ajustados no contrato de adesão são abusivos, por isso é preciso analisar o instrumento.
Talvez haja uma saída Jurídica para o caso de vocês: Se o atraso estiver plenamente configurado, pode ser que primeiro tenha havido o descumprimento por parte da Incorporadora, o que poderia viabilizar a rescisão contratual com a restituição integral dos valores.
De toda sorte, é preciso fazer uma análise minuciosa da documentação do seu caso, inclusive para verificar a evolução do saldo devedor e demais cobranças efetuadas.
Se por acaso você residir no Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório, cujos contatos estão ao final desta página.
Boa tarde
Adquirimos um imóvel na planta em 2010 mas infelizmente nossa renda familiar não acompanhou a valorização do imóvel e não conseguimos financiamento junto aos bancos
no valor do repasse. Solicitamos o Distrato via telefone, no espaço clienta da Incorporadora e por email, com pedido de devolução do valor correspondente às prestações intermediárias( taxa de decoração, taxa LIGDE, etc.) mas apesar do atraso na entrega e dos juros abusivos querem nos devolver apenas 40% do que pagamos e ainda negativaram meu nome junto ao SERASA. Temos cumprido com nossas obrigações financeiras junto à empresa, inclusive pagando condomínio sem ter as chaves, cuja parcela foi paga antecipadamente. Gostaria de uma orientação.
Boa tarde
Adquirimos um imóvel na planta em 2010 mas infelizmente nossa renda familiar não acompanhou a valorização do imóvel e não conseguimos financiamento junto aos bancos
no valor do repasse. Solicitamos o Distrato via telefone, no espaço clienta da Incorporadora e por email, com pedido de devolução do valor correspondente às prestações intermediárias( taxa de decoração, taxa LIGDE, etc.) mas apesar do atraso na entrega e dos juros abusivos querem nos devolver apenas 40% do que pagamos e ainda negativaram meu nome junto ao SERASA. Temos cumprido com nossas obrigações financeiras junto à empresa, inclusive pagando condomínio sem ter as chaves, cuja parcela foi paga antecipadamente. Gostaria de uma orientação.
Rose
Pelo seu relato, será necessário fazer uma análise minuciosa do Contrato e demais documentos relevantes. Se houver divergência entre os valores contratados e aqueles atualmente cobrados (considerando a correção monetária), você poderá exigir o cumprimento forçado das condições previstas no contrato ou a sua rescisão, com a restituição de todos os valores pagos (com juros e correção monetária).
Se você for residente do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, agendar uma consulta entrando em contato com o escritório através dos meios de contato listados ao final do artigo.
Boa noite!
Parabéns pelo serviço prestado e esclarecimentos a nós consumidores em geral.
Comprei um imóvel na planta em setembro de 2013, foi me dito pelo corretor que no máximo em dois meses eu estaria sendo chamado para assinar o financiamento junto a CEF, me mandaram um email em fevereiro convocando para uma entrevista para assinatura do financiamento que foi marcado para março.
Em 15 de abril fui chamado para assinar o financiamento, só que agora com o Banco do Brasil e os valores que me foi passado pelo telefone não tinha nada a ver com o que consta no contrato de promessa de compra e venda, então eu disse que não assinaria e que estaria entrando em contato com a gerente da construtora para esclarecimentos e possíveis resoluções do problema.
A gerente da construtora disse que ia passar o meu caso ao responsável e que me daria uma resposta, o qual não foi feito.
Em maio uma pessoa da empresa de assessoria me ligou perguntando o porquê de eu ter mandado a mais ou menos um mês antes o extrato analítico do FGTS, quando a informei que como não tinha sido utilizado o saldo total do FGTS, era para ser feito uma nova análise.
No contrato consta uma entrada com o FGTS no valor de R$19.300,00 e o restante financiado pelo banco, o próprio corretor disse que eu não pagaria nada a mais antes do financiamento.
Na chamada para assinar com o BB, a entrada seria de R$15.900,00 do FGTS e mais R$11.000,00 que eu deveria negociar com a construtora.
Nessa nova análise que será feita, já me foi adiantado que será R$20.000,00 do FGTS e mais ou menos R$8.000,00 que eu devo pagar na entrada, isso na data de hoje, quando sair o financiamento daqui uns dois meses esse valor será diferente devido ao IMCC.
Minha esposa ligou para construtora reclamando e querendo saber no caso de desistência o que seria devolvido, uma vez que já paguei alguns valores, inclusive taxa de corretagem que até então eu não sabia que quem devia pagar seria a construtora (e sou muito leigo nestas questões).
Segundo a atendente da construtora não vai ser devolvido a taxa de corretagem, pois consta em contrato.
Gostaria de saber se posso entrar com ação por quebra de contrato e se tenho direito a devolução dos valores pagos, inclusive estou pagando boletos referente a serviços de assessoria no valor de R$700,00 divididos em 10 parcelas.
Boa tarde,
É preciso averiguar melhor o caso, pois não pode haver entrega das chaves sem o habite-se, que é a outorga do poder Municipal quanto a regularidade da construção (em relação ao projeto aprovado), dando condições de habitabilidade. Ou seja, antes dessa expedição, ninguém pode residir.
Fato diverso (e posterior) é a averbação das construções (ou do habite-se, como se chama popularmente) junto ao Cartório de Registro de Imóveis – RGI.
A averbação mencionada é obrigação da Incorporadora/Construtora, fixada no art. 44 da lei 4.591/64, respondendo a mesma pelos prejuízos desse atraso (tanto materiais, quanto morais).
O ideal é fazer uma análise da situação junto com a documentação do empreendimento, em especial o contrato.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro e quiser agendar uma consulta, pode entrar em contato com o escritório nos telefones ao final do artigo.
A construtora nos entregou nosso apartamento comprado na planta sem habite-se. Recebi as chaves em agosto de 2013 e a partir daí começou a cobrar o condomínio. Posso entrar na justiça pedindo danos morais e pedindo que a construtora arque com o pagamento das taxas de condominio do meu imóvel já que a construtora jamais poderia ter entregue o imóvel sem o Habite-se e fomos enganados pela construtora?
Bom dia Diogo,
Sobre o ITPU (assim como as quotas condominiais) são despesas inerentes à posse do imóvel. Como regra, a Incorporadora será responsável pelo seu pagamento até à averbação das construções no RGI (quem necessita de financiamento do saldo devedor precisa aguardar) ou à entrega das chaves (quem quita por meios próprios pode fazê-lo logo após o habite-se).
Logo, é incorreto fixar o repasse desse tributo após o habite-se, a não ser para aqueles que quitem por recursos próprios o saldo devedor e tome posse do imóvel ante da referida averbação das construções.
Essa breve introdução ajuda a responder à sua dúvida. Se você não recebeu as chaves e não deu causa a esse fato, essa despesa não pode lhe ser repassada, independente da base de cálculo – terreno ou unidade imobiliária autônoma.
Bom dia,
Nesse caso seria preciso de mais informações antes de lhe passar uma resposta.
Provavelmente o primeiro valor cobrado foi referente ao registro da Promessa de Compra e Venda no RGI. Esse segundo valor deve se referir ao registro da minuta de compra e venda (mediante financiamento ou não) no RGI.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório.
Boa tarde, Dr. Brandão,
Adquiri um imóvel recentemente.
Após a expedição da Carta Habite-se, que se deu em 2013, a imobiliária exigiu o pagamento de um valor referente ao iptu de 2013 como condição para entrega das chaves. Esse valor era um proporcional dos meses seguintes do habite-se.
Eu efetuei esse pagamento, mas possuo uma certa indignação.
A cobrança desse IPTU se deu com incidência na projeção do terreno e não do meu imóvel individualizado. E no meu contrato é claro que eu só devo arcar com os valores referentes ao APARTAMENTO, não há nada sobre valores da projeção. Ou seja, é possível que me seja cobrado um proporcional do IPTU do ano de 2013 (com incidência no terreno) ou eu só deveria pagar o IPTU que tivesse como incidência a minha unidade individualizada, no caso, o do exercício seguinte?
Boa noite, Senhores! Tudo bom? Comprei um imovel em 2011 e na época a construtora me cobrou 1500,00 a título de registro. Ocorre que tal registro só foi providenciado agora, em 2014 e estão querendo me cobrar 2000,00 de diferença de atualização do valor do registro. É certo me cobrarem por um serviço pelo qual já paguei há três anos e que não foi realizado por eles na época devida? Como devo proceder? Muito obrigada!