Você comprou um imóvel nos últimos cinco anos e pagou ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)?
Dependendo da forma como o imposto foi calculado pelo Município, é possível que você tenha recolhido um valor superior ao efetivamente devido e tenha direito à restituição da diferença.
Essa possibilidade ganhou ainda mais segurança jurídica após o julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que definiu importantes critérios sobre a base de cálculo do ITBI.
Neste artigo explicamos quando a restituição pode ser possível, quem possui direito e quais providências podem ser adotadas.
O que é o ITBI?
O ITBI é o imposto municipal devido na transmissão onerosa de imóveis, normalmente pago pelo comprador no momento da aquisição do bem.
Seu recolhimento costuma ser exigido antes do registro da escritura ou da formalização da transferência da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Embora todos os municípios cobrem esse tributo, a forma de cálculo nem sempre observa os critérios definidos pela legislação e pela jurisprudência.
O que decidiu o Superior Tribunal de Justiça?
Ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.113, o STJ consolidou importantes entendimentos sobre a base de cálculo do ITBI.
Em síntese, o Tribunal definiu que:
- a base de cálculo do ITBI corresponde, em regra, ao valor da transação imobiliária efetivamente realizada;
- o valor declarado pelas partes possui presunção de veracidade;
- o Município não pode utilizar, automaticamente, valores de referência fixados unilateralmente para aumentar a base de cálculo do imposto;
- caso o Município discorde do valor informado, deverá instaurar procedimento administrativo próprio, garantindo ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa.
Esse entendimento trouxe maior segurança jurídica às operações imobiliárias e abriu espaço para que contribuintes busquem a restituição de valores pagos indevidamente.
Quando pode existir pagamento indevido do ITBI?
Em muitos municípios, era comum que o imposto fosse calculado com base em um chamado “valor de referência” ou em critérios administrativos superiores ao valor efetivamente pago pelo imóvel.
Imagine a seguinte situação.
Um contribuinte adquire um apartamento pelo valor de R$ 1.000.000,00, considerando a necessidade de reformas, débitos existentes ou outras condições específicas da negociação.
Entretanto, o Município exige o ITBI tomando como base um valor de referência de R$ 1.500.000,00.
Supondo uma alíquota de 3%, o imposto recolhido seria de R$ 45.000,00.
Se utilizada a base correspondente ao valor efetivamente negociado, o tributo seria de R$ 30.000,00.
Nesse exemplo, a diferença alcança R$ 15.000,00, valor que poderá ser objeto de pedido de restituição, desde que presentes os requisitos legais.
Quem pode pedir a restituição do ITBI?
A restituição poderá ser analisada quando, entre outras circunstâncias:
- o ITBI foi calculado sobre base superior ao valor efetivamente negociado;
- o recolhimento ocorreu dentro do prazo prescricional aplicável;
- houver documentação que demonstre o valor da transação imobiliária;
- a cobrança não tenha observado os critérios definidos pela legislação e pela jurisprudência.
Cada situação deve ser examinada individualmente, pois diversos fatores podem influenciar a viabilidade do pedido.
Existe prazo para solicitar a devolução?
Sim.
Em regra, o pedido de restituição deve observar o prazo previsto na legislação tributária.
Por esse motivo, quem realizou o pagamento do ITBI nos últimos anos deve avaliar sua situação o quanto antes, evitando eventual perda do direito pelo decurso do tempo.
Como funciona o pedido de restituição?
O procedimento normalmente começa com a análise da documentação da compra e venda do imóvel.
São avaliados, entre outros documentos:
- escritura pública ou contrato de compra e venda;
- guia de recolhimento do ITBI;
- comprovante de pagamento;
- matrícula do imóvel;
- documentos que demonstrem o valor efetivamente negociado.
Dependendo das circunstâncias, poderá ser cabível o ajuizamento de ação judicial visando à repetição do indébito tributário, com a restituição da diferença paga ao Município.
Perguntas Frequentes
Quem comprou imóvel financiado também pode ter direito?
Sim. O financiamento, por si só, não impede a análise da restituição. O aspecto relevante é verificar como foi calculada a base de incidência do ITBI.
O entendimento do STJ vale para qualquer Município?
O julgamento do Tema 1.113 possui importante efeito uniformizador da interpretação da legislação federal. Entretanto, cada situação concreta deve ser analisada considerando as normas municipais e as particularidades da operação imobiliária.
Posso pedir restituição mesmo depois de registrar o imóvel?
Sim. O registro da escritura não impede, por si só, a análise da legalidade do recolhimento do imposto.
Todo contribuinte que pagou ITBI tem direito à devolução?
Não. A restituição depende da análise do caso concreto, da forma como o imposto foi calculado, da documentação disponível e do prazo legal aplicável.
Como o Brandão & Lessa Advogados pode ajudar
O Brandão & Lessa Advogados atua na análise de cobranças de ITBI, orientando compradores, investidores e empresas quanto à legalidade do cálculo do imposto e à viabilidade de pedidos de restituição.
Nossa equipe realiza a avaliação documental da operação imobiliária, examina a forma de cálculo utilizada pelo Município e, quando presentes os requisitos legais, promove as medidas administrativas e judiciais cabíveis para a recuperação dos valores pagos indevidamente.
Cada operação imobiliária possui características próprias. Por isso, a análise individualizada é fundamental para verificar a existência do direito e definir a estratégia jurídica mais adequada.
