Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
Boa noite Rosângela,
A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa com condomínio, IPTU, etc.
A irregularidade da cobrança que mencionou é de pleno conhecimento da Incorporadora/Construtura. O fazem, porque estatisticamente poucos são aqueles que vão além de uma mera reclamação verbal.
Você pode fazer o seguinte:
Através do site dos Correios, envie um telegrama com AR afirmando a ilicitude destas cobranças, considerando que sequer houve a averbação das construções – art. 44 da lei 4.591/64 citada. Deixe claro que se a prática persistir, a resolução será judicial.
Na pior das hipóteses (ignorarem a notificação), você terá um elemento probatório contundente da conduta de má-fé, para uma futura Ação Judicial, que poderá englobar uma série de outros pedidos, inclusive a de restituição em dobro das cobranças indevidas efetuadas (art. 42, PU, do CDC).
Boa tarde. Meu nome é André e fui recomendo a este escritório por familiares. Tenho uma dúvida antes de contactar pessoalmente vcs. Sou promitente comprador de um imóvel da PDG aqui em Niterói e devido ao imenso atraso e prejuízo causado, desisti do imóvel e surgiu um interessado. Caso eu faça a cessão de direitos, ainda sou parte legítima para pedir a multa pelo atraso? Nesse caso, aplica-se o art. 42 do CPC? Pergunto porque na promessa de compra e venda há inúmeras cláusulas abusivas, inclusive a de que eu transfiro todos os meus direitos ao novo cessionário. Penso ser totalmente abusivo e verdadeiro enriquecimento sem causa transmitir o direito de pleitear a multa pelo atraso ao novo cessionário que não sofreu o atraso nem o dano decorrente deste. Obrigado desde já e fiquei impressionado com a quantidade de dúvidas aqui descritas e o pleno atendimento oferecido pro vcs. Parabéns.
Boa tarde, meu nome é Emerson, gostaria de parabenizá-los por tantos esclarecimentos nesse site. Comprei um imóvel na planta pela Reitzfeld em Curitiba-Pr com previsão de entrega para setembro 2012 (previsão em contrato sem carência(180 dias) seria abril/2012), já fiz a vistoria e após o aceite, o apartamento foi lacrado (junho 2012). Nessa semana fechei negócio com uma loja de móveis e eles precisam medir os ambientes do apartamento para agilizar na fabricação, porém a Construtora não aceita qualquer acesso antes da entrega das chaves. Gostaria de saber se juridicamente eu teria o direito de adentrá-lo apenas para retirar medidas, já que na falta disso traria transtornos e atrasos também na fabricação dos móveis que já contratei. Um abraço, Emerson
Oi. meu nome é Rosangela. Adquiri uma unidade do empreendimento orchestra, em niteroi, da construtora CHL/PDG, a vista. A obra esta atrasada e certamente irá ultrapassar o prazo de tolerancia de 6 meses. No entanto, estão me cobrando valores de IPTU durante a obra. limitam-se a me enviar uma fatura, com um valor sem qualquer fundamentação. Isso é correto???
Boa noite Milene,
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, local de atuação do nosso escritório, pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta mais detalhada, se quiser.
De qualquer forma, boa sorte no caso.
Muito obrigada pela atenção e pela ajuda! Meu nome é Milene, sou autônoma e dependo muito do meu nome para o meu sustento. Estarei procurando a justiça, pois a imobiliária (a vendedora e o gerente)não informou sobre esta taxa. Tenho um documento (Fluxo Financeiro)que informa todos os pagamentos futuros do meu imóvel, até o pagamento do ITBI e da Escritura Pública. O advogado do Cartório da Escritura Pública também leu para mim todos os pagamentos devidos antes de eu assinar, e momento algum ele citou as ligações definitivas. Esta taxa não está expressa em nenhum documento.
Obrigada mais uma vez!
Boa tarde,
A cobrança da chamada "Taxa de ligações definitivas" é controversa, dividindo opiniões dos magistrados.
São basicamente dois pontos discutidos: 1) Se a cobrança deste valor em separado do valor do contrato é regular e 2) Se a cláusula contratual que trás tal obrigação está obedecendo o princípio da transparência e boa fé, que norteia as relações contratuais, em especiais a de consumo, onde a parte consumidora é a hipossuficiente (mais frágil).
O primeiro passo é analisar o contrato minuciosamente e verificar se há tal previsão. Se houver, deve-se, com bom senso, estimar se a mesma foi aduzida de forma clara de modo que o homem comum pudesse compreender o seu alcance.
Por último, argumenta-se se tal valor, embora não possa ser precisado antes do término da construção, pode ou não estar embutido no preço do imóvel.
Particularmente, entendo que o valor de venda já deve estar incluído de todos os custos. Mesmo que o valor exato das despesas com ligações definitivas (luz, água, gás, telefone, etc) só sejam conhecidas precisamente após o término da obra, elas são perfeitamente previsíveis.
Assim como se orça o custo da obra, para se chegar ao preço de venda com lucro de um imóvel na planta, também é possível orçar os gastos com tais instalações. Se não fazem, é por uma questão de mercado, visando competitividade pelo menor preço.
Dito isso, o seu caso ainda é mais contundente. Se adquiriu um imóvel pronto, não há porque justificativa crível para que a vendedora deixe de embutir no preço, todo o custo da construção.
Há boas chances de reverter esta cobrança, que caso paga, pode ser restituída em dobro, nos termos do PU do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
Boa tarde,
Nos contratos de incorporações imobiliárias, com promessa de compra e venda, é habitual o pagamento de uma entrada, seguido de um compromisso de quitação do restante do preço em data futura pré-determinada.
O "restante do preço" é o chamado saldo devedor, que é o resultado do preço do imóvel, diminuído das importâncias pagas, todos atualizados de acordo com o índice eleito em contrato (geralmente o INCC antes da conclusão da obra e o IGPM após)e eventualmente acrescido de juros (permitidos após a averbação da construção – lei 4.591, art. 44)
Bom dia!
Estou sendo cobrada,pela incorporadora PDG/Arena Park, por boleto bancário e sem nenhum documento apresentado,as Ligações definitivas. Na minha Promessa de Compra e Venda e na minha Escritura Pública não consta em item algum o termo LIGAÇÕES DEFINITIVAS. O meu Check List Financeiro recebido na entrega das chaves vem informando que as ligações definitivas como meu saldo devedor é R$0,00. Minha dúvida é: este tipo de taxa ou este termo LIGAÇÕES DEFINITIVAS vem no contrato de forma oculta? Como vou pagar por uma taxa que não foi descriminada e planejada na hora da venda e, principalmente, onde eu não tenho nenhum documento que me mostre que devo pagar, apenas o um boleto bancário pelo correio. Não encontro a veracidade desta taxa, e um detalhe muito importante, eu não comprei o imóvel na planta. Isso também faz alguma diferença?
Desde já obrigada pela atenção!
O que realmente significa "saldo devedor" ou "resíduos" em contratos e/ou financiamento de imóveis? Eu não consigo entender. O Sr. poderia me dizer? Obrigado.
Boa tarde,
O seu caso necessita de prévia análise documental minuciosa, a fim de averiguar se houve cobrança indevida de juros, bem como apurar a regularidade ou não do INCC que lhe está sendo cobrado.
A existência de um direito pleiteável judicialmente vai depender essencialmente dessa análise.
Caso seja do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato e agendar uma consulta conosco.
Dr. Paulo, paguei todas as parcelas em dia no que se refere aos "recursos próprios", e com juros que ultrapassam e muito em comparação com o pactuado no contrato, relativos aos recursos próprios; o financiamento com a CEF repassou para Construtora o valor restante pela tabela SAC e Minha Casa Minha Vida; a Construtora me entregou os documentos do imóvel, as promissórias que assinei e o habite-se; o prazo para entrega do imóvel seria dezembro de 2011 e não houve atraso por força maior ou caso fortuito; ocorre que emitiram uma fatura extra de quase R$5.000,00 alegando que se trata de diferença de INCC entre a data do contrato com a construtora e a data do contrato com a CEF, condicionando a entrega das chaves somente depois que efetuar o pagamento. Acho que desde o início estou sendo lesado. Estou desesperado e não sei o que fazer, e preciso entrar no imóvel! O que posso fazer e qual o tipo de ação que devo entrar, e quais os meus direitos que devo pedir nessa ação?
Desde já, meus sinceros agradecimentos!
Boa tarde,
As despesas com alugueres e demais relacionados (condomínio, IPTU, taxas, etc.) referentes a um imóvel provisório, locados aguardam a entrega de um imóvel em atraso, compõe o que é chamado de "dano material, ou patrimonial". O ressarcimentos destes pode ser pleiteado Judicialmente em uma Ação própria.
A multa mensal mencionada por atraso na entrega do imóvel continua sendo devida, independente de o saldo estar congelado ou não. Isto porque ela está fixado a mora da Incorporadora/Construtora, em cumprir com a data previamente acordada para entrega do imóvel nas condições exigidas pela lei e pelo contrato.
Em relação a pleitos indenizatórios advindos de um eventual aumento da taxa de juros decorrentes da mudança do valor do imóvel, salvo situações muito excepcionais, não vemos muito futuro neste tipo de pleito.
É natural que o imóvel na planta, até a sua entrega, tenha o valor acrescido neste patamar. Muitos imóveis tem inclusive valorização de quase 100%.
É importante ressaltar ainda que a avaliação do imóvel será realizada, no seu caso, por um engenheiro ou arquiteto terceirizado da CEF. O valor do imóvel será o de mercado e não aquele constantes na Promessa de Compra e Venda ou do somatório do saldo devedor.
Bom dia. Gostaria de pegar uma carona neste caso e tirar uma dúvida em relação ao meu: A situação inicial é a mesma, mas a diferença é que por problemas pessoais estou inadimplente com a construtora e eles entraram em contato comigo informando sobre uma possível rescisão unilateral por inadimplência. A moça da construtora disse que eu poderia pedir a rescisão e que receberia 70% do valor que eu paguei, mas dessa taxa de corretagem (que até então eu acreditava ter pago para a construtora) eu não receberia nada. Ou seja, dos R$24.000,00 que paguei até agora, receberia 70% de R$16.000,00 apenas, aproximadamente R$11.000,00. Considerando que a situação de recibos e contrato é a mesma citada acima pela Andréa, isto está judicialmente correto?
Boa Noite!
Comprei um imóvel em 2009,na planta no valor de R$ 108.000,00 dei R$ 12.000,00, 2 meses depois que assinei o contrato a construtora me chamou para assinar uma re-rratificação cogelando meu saldo em R$99.300.00, dizendo que o congelamento estava sendo feito porque eles iriam conseguir o financiamento da obra com a caixa, mas por algum motivo, eles não conseguiram o financiamento com a caixa, e desde então meu saldo esta congelado.
Quando comprei esse imóvel ele estava participando do plano minha casa minha vida com juros entre 4,5 e 5% ao ano, com esses juros mais o subsidio esse imóvel se enquadrava na minha renda, mas devido ao bum imobiliário corro o risco de a caixa avaliar o imóvel acima de R$ 170.000,00.
Pago aluguel desde 2009, a obra esta em atraso a um ano e meio, gostaria de saber se tenho direito de alguma coisa se colocar a construtora na justiça, sendo que meu saldo esta congelado, em conversas com a construtora eles alegam que eu não tenho direito a multa de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel pelo fato do meu saldo estar congelado e não estar sofrendo correção do INCC, também gostaria de saber se isso é coerente.
Gostaria de saber se quando for financiar o imóvel, e se a caixa avaliar o mesmo acima do plano minha casa minha vida que é de R$ 170.000,00, sendo que comprei o imóvel por R$ 108.000,00 e juros de 4,5 e5%, e se o mesmo for avaliado acima pagarei juros de 8,0, gostaria de saber se poderei tomar alguma ação contra a construtora por essa variação do juros cobrado, que é devido ao atraso da obra e não por problemas meu.
Obrigado
Meus Parabéns Pelo Site