Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
Boa tarde,
A Ação Judicial é plenamente cabível. Tratará não só da parte indenizatória (danos materiais e morais), bem como das chamadas "obrigações de fazer", entre elas, a entrega das chaves e/ou averbação das construções, com toda documentação necessária ao financiamento do saldo devedor, se for o seu caso. Há ainda possibilidade de pleitos liminares, para tentar mitigar o transtorno causado, até que uma decisão definitiva seja prolatada no processo.
Se por acaso for do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta. Há diversas condutas praticadas com habitualidade que são sujeitas à anulação e restituição.
Bom dia!
Gostaria de saber se existe a possíbilidade de entrar com um processo para garantir a entrega das chaves em casos de atraso excessivo, mais de 2 anos, e de falta de data para entrega do mesmo. Já existe habite-se porém haverá dificuldades para averbação já que existem dividas junto ao INSS.
Boa tarde Roberto,
A responsabilidade solidária, em tese, advém da lei ou do contrato. A subsidiária não nos parece ter base de aplicação, além de não ser muito conveniente a você.
Em relação à primeira, solidária, é juridicamente possível, mas muito pouco provável quanto ao êxito, salvo em situações muito específicas que teriam de ser bem analisadas (caso existam).
O entendimento, nestes casos, é que estas (imobiliárias), são prestadores de serviços, contratados para intermediar e assessorar na venda.
Em regra, só poderiam ser responsabilizadas pela conduta que efetivamente praticassem (de ação ou omissão)e que viesse a lhe causar danos. O mero descumprimento contratual por parte da Incorporadora/Construtora, por si só, não alcançaria a imobiliária.
É uma discussão, todavia, interessante a da vinculação da imagem de uma pessoa física ou jurídica. Algumas celebridades já foram processadas pelos descumprimentos da empresas para as quais faziam publicidade pessoal, ratificando o negócio e/ou produto. Mesmos nestes casos (diferente de uma imobiliária que presta serviços ao Contrante)é muito difícil obter e/ou manter uma condenação solidária.
Resumindo: não aconselho ir por este caminho.
É possível que haja um grupo por trás desta Incorporadora (verifique as notificações recebidas).
Por fim, não receber o imóvel é muito raro, até porque quase a totalidade destes estão hipotecados a um grande banco, que acaba tocando e entregando a obra.
Boa tarde Alessandra,
A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa de condomínio, IPTU, etc.
Após a data da averbação das construções, inicia o prazo estipulado em contrato para pagamento do saldo devedor. Alguns instrumentos preveem prazo para o repasse do saldo devedor ser efetivado junto ao banco financiador, outros não.
O entendimento majoritário dos Tribunais, não vêem como abusivo a inexistência desta prazo adicional (há, todavia, divergências).
Por você já possuir crédito pré-aprovado, deve solicitar (se não o tiver feito) que sua gerente envie um e-mail, lhe copiando, listando a documentação de responsabilidade exclusiva da parte vendedora (a formalização deste ato é muito importante para fins probatórios).
Se a parte vendedora vier a ser desidiosa na entrega da referida documentação que lhe diz respeito, ultrapassando o limite da razoabilidade, poderá ser responsabilizada judicialmente pelos danos que vier a causar.
Entretanto, o intervalo de tempo em que o seu agente financeiro precisar para ratificar a aprovação de crédito, fazer a vistoria do imóvel (mandaram um engenheiro ou arquiteto), formular a minuta e agendar a assinatura, não poderá ser imputado como responsabilidade da parte vendedora.
Na prática, a CEF e o banco do Brasil, por exemplo levam cerca de 30 a 60 (dependendo da agência) para concluir todo o processo. Bancos privados, em especial o financiador da obra, costuma ser bem mais ágeis, em detrimento, todavia, da taxa de juros.
Em primeiro lugar queria parabenizá-los pela clareza nos esclarecimento das dúvidas!
Gostaria de saber se a imobiliária que intermediou a venda de meu apartamento na planta pode ser considerada responsável solidária (ou subsidiária). Minha pergunta se deve a diversos problemas, já esclarecidos em posts anteriores, apresentados e meu receio em que não consiga reaver os prejuízos sofridos por falta de patrimonio da Incorporadora/Construtora. Na época fechei negócio com a incorporadora desconhecida somente por causa da intermediação por uma imobiliária grande e de expressão.
Obrigado antecipadamente,
Roberto
Boa noite Doutores!
Eu e meu noivo compramos um imóvel em construção através de um terceiro, isto é, de uma pessoa que comprou diretamente com a construtora. No dia 14/06/2012, assinamos o contrato de cessão no qual continha clausula que dizia que aceitaríamos todas as clausulas estipuladas no contrato previamente assinado pela compradora anterior. No contrato verificamos que o habite-se deveria ter saído em agosto de 2011 e que o vencimento da parcela a ser financiada vence em 15/07/2012. No dia 27/06/2012, recebemos um e-mail de que o habite-se havia saído e que temos até o dia 15/07/2012 para efetuar o pagamento final. Pedimos os documentos do vendedor exigíveis pelo banco para dar entrada no financiamento e a construtora nos pediu um prazo de no mínimo 10 dias para entregar a documentação. No entanto, caso este prazo seja respeitado teremos apenas 5 dias para entregar os documentos para o banco analisar, gerar o contrato, para compradores e vendedores assinarem reconhecerem firma de todas as assinaturas e posteriormente levar o contrato no cartorio para ser registrado. Enfim, 5 dias não serão suficientes para todas essas etapas. Ocorre que a construtora irá nos cobrar a partir do dia 16/07/2012 ajuste monetário, mais multa de 2% sobre a divida, mais 1% de juros pro-rata dia. Gostaria de saber se há algum prazo que possa ser estipulado para construtora para entregar os documentos, pois o habite-se acabou de sair e só temos 17 dias para pagar? O nosso credito no banco esta aprovado desde maio, até agora não financiamos porque não tinha habite-se e estamos pagando ajuste pelo IGPM desde 01/06/2012.
Boa noite,
Muito obrigada
Alessandra
Boa tarde Andréa,
A comissão de corretagem sempre será devida quando uma venda é realizada mediante tal intermediação e o custo do pagamento sairá do valor da negociação.
O ponto controverso em casos como este é justamente identificar esta figura (contratante). Isto porque o Código de Defesa do Consumidor veda a cobrança de valores sem contraprestação de serviços.
Há entendimentos na jurisprudência favoráveis a ambos as partes.
Particularmente, entendemos que a Corretora presta serviços à Incorporadora/Construtora, pois esta ali está para prestar assessoria e atender os interesses desta. Situação distinta do corretor contratado diretamente por você, da sua confiança, que lhe encaminha até o imóvel, lhe assessora e intermedeia com a idoneidade que se faz necessário.
De toda a sorte, o fato de terem lhe ofertado o imóvel pelo valor já embutido da corretagem (R$390.000,00), se for analisado somente o ponto de vista matemático, não lhe trás custos adicionais, já que esta (corretagem) sempre sairá do imóvel – argumento que ouviu do patrono da Incorporadora.
Situação diversa seria a oferta do imóvel por R$379.000,00 e no ato de fechamento, surgisse o adicional de R$11.000,00 corretagem, majorando o valor total a ser pago pelo imóvel.
Resumindo: É uma situação controversa juridicamente, mas com chances relevantes de procedência, em eventual Ação Judicial Indenizatória.
O ideal é analisar mais precisamente a sua documentação, por isso, se for residente do Estado do RJ, entre em contato conosco e agende uma consulta.
Boa tarde Senhores(as),
Realizei na semana passada uma compra de um imóvel na planta da construtora Brookfield. O corretor que me vendeu é da empresa Fernandes Mera. Quando estávamos em processo de negociação, ele me passou uma tabela da brookfield com o valor do imovel em R$390.000 e eu aceitei fechar o negócio.
No dia que fui assinar o contrato, e dei os cheques referentes ao valor da entrada de R$60.000 conforme combinado, percebi que um cheque de R$49.000 foi para a empresa Brookfield e os outros 4 somando R$11.000 foram nominais ao corretor e demais pessoas (gerentes e assessores) da empresa Fernandes Mera.
Na ocasião, eu estava com uma advogada presente que questionou a cobrança, mas o advogado da Fernandes Mera nos informou que a Brookfield só fechava negócio assim, e que eu no caso não estava sendo prejudicada já que o valor da corretagem já estava incluso no valor de R$390.000 que o corretor me passou inicialmente.
Assim sai de lá devendo R$390.000-R$60.000 (valor que dei de entrada), mas assinei um recibo de que no caso o imóvel valia R$379.000 e um outro dizendo que os outros R$11.000 tinha sido para corretagem.
Gostaria de saber se mesmo nesse caso, a cobrança da corretagem é indevida, considerando que esse valor da corretagem já estava incluso no valor do imóvel e que eu concordei com esse preço (mesmo sem saber que a corretagem já estava incluída).
Assim, penso que seria a mesma coisa que eu pagar os R$60.000 a Brookfield e ela repassar R$11.000 ao corretor, visto que o saldo devedor ficou em R$330.000.
O que eu devo fazer?
Obrigado.
Andréa Moraes
Boa tarde Ana,
O pagamento do saldo restante de 20% continua devido, isto independe do descumprimento por parte do vendedor na data de entrega do imóvel.
O que se ajusta, geralmente, é uma multa pecuniária por mês de atraso na entrega. Quando esta não resta ajustada, o próprio judiciário a arbitra em eventual Ação própria.
Pelo que pareceu, você não está com a posse do imóvel, correto? Nesta hipótese, cabe pedido de danos morais face aos transtornos gerados pelo atraso, bem como pedido de danos patrimoniais, referentes aos eventuais prejuízos financeiros que comprovadamente tiver (a exemplo do aluguel de moradia provisória).
Os institutos mencionados (danos moral e patrimonial) advêm da norma, não há necessidade de o contrato reiterá-los.
Boa Tarde Dr. Paulo e Dra. Ana Paula.
Comprei uma casa há 4 anos atrás e como ainda não tinha habite-se, paguei 80% e o contrato prevê o pagamento do saldo de 20% em 150 dias após a assinatura do contrato, mediante habite-se e averbação do imóvel.
Após 4 anos de muita cobrança da minha parte com o construtor que sempre me enrolava dizendo que estava pra sair a qualquer momento…parece que agora realmente vai sair.
Minha dúvida é a seguinte: Como o contrato prevê a quitação do imóvel em 150 dias da assinatura do contrato, mediante averbação do imóvel e essa se dará após 4 anos da assinatura, esse pagamento é legal ou ele perde o direito de receber pelo atraso de quase 4 anos no cumprimento de suas obrigações (habite-se a averbação)?
Cabe dano moral e multa pelo atraso, mesmo não tendo nenhuma cláusula que fale disso? Grata. Ana Carolina
Boa tarde,
Ao que parece, esta "re-ratificação", nada mais é do que um aditivo contratual com força de acordo extra-judicial.
Neste, você provavelmente está renunciando à referida multa por atraso na entrega do imóvel, cujo compromisso deve ter sido prorrogado para outra data futura.
Em contra-partida, houve o congelamento do saldo devedor (tem que se apurar se o congelamento também trata da correção monetária, pois juros já são indevidos antes da averbação da construção das edificações no RGI)e possível desconto no mesmo.
Alertamos que deve-se ter cuidado na assinatura destes termos aditivos, pois os mesmos acabam vinculando ambas as partes (há todavia hipóteses de anulabilidade, mas não deve contar com isso). Isto porque, resumidamente, diferente do contrato de Promessa de Compra e Venda, considerado um instrumento de adesão (não há espaço para negociações), estes "aditivos contratuais" representam essencialmente o resultado de uma negociação, posto que não são de assinatura obrigatória para o negócio, já estabelecido.
Quanto à questão do aluguel e demais prejuízos materiais e morais, se você não tiver também renunciado ao mesmos, ainda serão devidos pelo atraso até então configurado.
De toda sorte, este seu caso necessita de uma análise documental e contextual criteriosa, para um parecer preciso sobre cada questão relevante.
Se por acaso for residente no Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato conosco nos telefones do rodapé do artigo, ou nos mandar um e-mail com o seu telefone, para que agendemos uma consulta.
Boa Noite
Dr. Paulo e Dra. Ana Paula
Efetuei a compra de um imóvel na planta no mês 05/2009, com entrega prevista em contrato para 10/2010.
No mês 07/2009 a construtora entrou em contato para assinar uma re-rratificação congelando o meu saldo devedor de R$100.000.00, nesse contrato de re-ratificação que assinei consta no item 3 o seguinte: Estabelecem as partes que a multa prevista na clausula 15° do contrato, devida em decorrência do atraso da entrega do imóvel, já foi abatida do total devido pelo cliente. Ou seja, para apuração do saldo devedor indicado R$ 100.000,00, já foram deduzidos os valores que seriam devidos a titulo da referida multa (0,5 mês), Sendo assim , fica desde já estabelecido que não será mais devido nenhum valor a titulo da multa supra mencionada ao(á)Promissário(a)Vendedor(a).
Essa cláusula 15° no contrato não se refere a multa e sim a modificações que poderão ocorrer em virtude de normas técnicas, corpo de bombeiros, etc.
A clausula correta referente a multa é a Clausula 23° do contrato.
O que eu gostaria de saber se tenho direito a multa de atraso ou não; O imóvel ainda não foi entregue e estou pagando aluguel.
Se não tiver direito a multa, posso entrar com uma ação de danos materiais devido ao prejuízo que estou tendo com aluguel, o valor pago do aluguel é maior do que o valor da multa.
Obrigado por disponibilizar esse espaço que na maioria das vezes tira nossas duvidas, e por vocês serem ótimos profissionais.
Boa noite,
A cobrança, pela sua descrição, é indevida. O mesmo se aplicará a eventual cobrança de condomínio, por exemplo.
Publicamos há pouco uma resposta que atende perfeitamente ao caso por você levantado. Acrescentamos apenas que o Código de Defesa do Consumidor prevê, no Parágrafo Único do artigo 42, a restituição em dobro das cobranças indevidas. Este é o caso de interposição de uma Ação Indenizatória em face da Incorporadora/Construtora.
Sobre a complemento da resposta:
"a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa de condomínio, IPTU, etc. Além disso, eventuais prejuízos materiais (alugueres provisórios, por exemplo) são pleiteáveis, até a data em que as obrigações legais e contratuais forem cumpridas. A sua parte, na qualidade de promitente comprador, iniciará quando a construção das edificações for averbada, momento em que poderá financiar o seu saldo devedor junto a algum agente financeiro.
O escritório representa grupos de Promitentes Compradores de vários empreendimentos do Rio de Janeiro e Niterói. Se quiser informações mais detalhadas e pessoais, pode nos mandar um e-mail (endereço ao final do artigo) ou entrar em contato telefônico."
Boa Tarde, Dr. Paulo e Dra. Ana Paula
Após o habite-se expedido em 02/05/2012 a construtora quer que os promitentes compradores pagem iptu na proporção 7/12 avos.
Gostaria de saber se é valido essa cobrança tendo em vista que ainda não tomamos posse do apt. e nem mesmo viatória individual foi feita.
não seria o caso de após o pagamento entrar com uma ação de cobrança?
desde já agradeço
Infelizmente não temos nenhuma indicação de escritórios em São Paulo. Aconselhamos que seja bem criterioso, pois é uma matéria mais complexa do que parece inicialmente.
Boa sorte.
Att,