Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
Boa tarde, desculpe-nos a demora em respondê-lo, mas o escritório entrou em recesso junto com o poder Judiciário, do dia 20-12-2011 a 09-01-2012.
Se houve atraso na entrega do imóvel, em princípio, você já poderia pleitear judicialmente a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, pelo descumprimento da promitente vendedora.
Em relação a essa questão do atraso nas prestações, a mesma tem que ser estudada junto com o contrato, averiguando, entre outras coisas, se o atraso se deu antes da data prevista para entrega, se há cláusula de tolerância acordada (geralmente 180 dias), etc.
Ficando configurado o descumprimento do contrato por parte da promitente vendedora, você pode pleitear os prejuízos sofridos, de ordem financeira e moral.
Se quiser uma análise precisa, entra em contato conosco nos telefones abaixo mencionados, ou mandei um e-mail que lhe assessoraremos.
Att,
Bom dia a todos,
Em Agosto de 2008 adquiri um imóvel na Taquara Rio de Janeiro com previsão de entrega em Junho de 2010. Fui ao empreendimento e falei com o Engenheiro que me garantiu que em Agosto de 2010 eu estaria já morando no imóvel. Marquei meu casamento para Outubro de 2010 e até hoje não recebi o imóvel e estou morando de aluguel. O mais interessante é que devido a 4 prestações em atraso do apartamento e ao não pagamento da intermediária de R$ 17.000,00 meu contrato foi cancelado sem eu ser comunicada do mesmo. Eles nem tentaram um acordo. Não me preocuraram para devolver o dinheiro e cancelaram o contrato. ~´o descobri isto porque mes passado fui visitar o apartamento e conversando com outros condominos, tive a informação que a assinatura com a caixa foi feita em Janeiro/2011 e o apartamento estava previsto para revisão em Janeiro/2012. Socilitei que o cancelamento do contrato fosse desfeito e eles me enviaram um e-mail dizendo que não seria possível e já me mandaram um cálculo de quanto eu teria que pagar com uma multa 8% o total pago seria de quase R$ 12.000,00 e eles só querem restituir +/- R$ 7.000,00. Gostaria de entrar na Justiça para receber pelo menos na totalidade tudo que paguei já que não foi eu quem quebrou o contrato. E se possível parte do aluguel pago até então. Com os valores devidos por mim tenho medo de pleitearem o pagamento e eu acabar recebendo menos do que o oferecido.Será que vale a pena eu entrar na justiça ou devo aceitar a proposta deles?
Agradeço desde já a atenção.
Adquiri um apartamento na planta e antes do habite-se foi eleito síndico e disponibilizada a utilização do imóvel. Posso contestar a formação do condomínio e exigir restituição de cotas anteriores ao habite-se? Se positivo a data seria da expedição ou da averbação do mesmo?
Grata, Regina
Boa tarde Renata,
É obrigação da Construtora/Incorporadora, a entrega do imóvel nas condições da oferta e do memorial descritivo, bem como da averbação do habite-se junto ao cartório do RGI responsável.
Somente após essa averbação, é que as unidades do empreendimento (apartamentos ou casas) são individualizados, ou seja, cada imóvel recebe uma escritura e uma matrícula. Antes disso, dificilmente conseguirá aprovação de qualquer financiamento imobiliário.
A lei determina que a obrigação de averbação do habite-se é da Construtora/Incorporada (art. 44 da lei 4.591/64), devendo a mesma responder pelos prejuízos gerados por este atraso.
Em uma Ação Judicial Indenizatória, entre muitos outros pedidos, você deverá ser ressarcida dos valores pagos a título de condomínio, IPTU e de eventuais juros cobrados indevidamente sobre o saldo devedor. Esta devolução, via de regra, se dará na forma dobrada, em razão do que dispõe o Código de defesa do Consumidor.
Certamente, além dos fatos irregulares que você própria identificou, deve haver outros que passaram desapercebidos. Por isso é recomendável que procure uma boa assessoria jurídica e faça uma consulta, para ter conhecimento da totalidade dos prejuízos que lhe forma imputados. Se quiser, entre em contato conosco via e-mail, deixe seu telefone que agendaremos um horário.
Att
Boa tarde,adquiri um inovel na planta da contrutora Brookfield. O imóvel ja foi entregue e inclusive já estou pagando o condominio, mas ainda não recebi a minha unidade devido a averbaçaão do habite-se não ter saido. O habite-se foi dado dia 5 de julho a até agora nada da averbação. Não posso pegar o finaciamento com a caixa porque a mesma avaliou o imovel bem abaixo da realidade ( avaliou na entrega,porem como se estivesse ainda na planta ) e com isso a caixa não me libera mais do que 90% do valor avaliado e não posso pegar com outro banco pq a averbação do habite se não foi feita.Já estou indo para o terceiro mes de condominio sem poder entrar no meu apartamento! Quais são meus direitos? Preciso me mudar! Obrigada renatarocha03@homail.com
Boa noite Pérola,
Não ficou preciso se você fez o contrato de financiamento junto à Incorporadora/Construtora ou junto ao banco Itaú (ambas são hipóteses possíveis). Responderemos considerando que tenha financiado o seu saldo devedor junto ao banco Itaú. A cobrança deste percentual apenas pela cessão de direito não parece nada plausível e justificável. Ainda que haja previsão expressa no seu contrato de compra e venda, aos olhos do Código de Defesa do Consumidor, tal prática/cláusula pode ser considerada abusiva e nula de pleno direito, através de Ação Judicial. Seria interessante uma análise mais precisa do caso e do contrato. Caso seja do Rio de Janeiro, se tiver interesse, entre em contato com o escritório e agende uma consulta. Atenciosamente,
Prezados doutores,
Obrigada pela a resposta acima.
Preciso dessa orientação de vocês.
A alienação fiduciária eu assinei junto a PDG/CHL construtora, só que nessa alienação consta o banco ITAU. Enfim, eu já tenho comprador para comprar o imóvel de mim , que dará a minha diferença e o saldo devedor de 230 mil vai financiar na caixa econômica. Essa diferença será na Cessão de direito feito na construtora eu passando o imóvel para o novo cessionário. A pergunta é: Esse repasse na construtora fazendo a cessão de direito é legal ser cobrado da construtora 3% encima do valor de venda?
A CHL/PDG, informou que para eu repassar o meu imóvel, é feito a CESSAO DE DIREITO e isso é cobrado 3% encima do valor da venda. Isso é legal?
No aguardo,
Grata.
Pérola
Boa noite Pérola,
O primeiro passo é saber precisamente perante quem você financiou o saldo de preço do imóvel, se foi junto à Construtora ou junto ao banco Itaú.
Após, você solicitaria o valor atual para quitação do financiamento à vista (descontado os juros vincendos).
Do valor total do imóvel, seria descontado o saldo devedor e a diferença iria diretamente para você.
O maior entrave não está do seu lado e sim no da parte compradora, em aprovar esta operação de financiamento.
Juridicamente não há impedimento para o negócio.
Atenciosamente,
Prezados doutores, boa noite!
Adquiri um imóvel junto a CHL/PDG o mesmo já foi entregue e acabei de receber a chaves. Tive que apelar para assinar junto a construtora a Alienação Fiduciária. Sendo que tenho o saldo devedor a ser pago pela a tabela price. A pergunta é…Eu posso vender o meu imóvel passando o fluxo do saldo devedor ao novo comprador, sendo que o novo comprador só pode comprar de mim pela a CAIXA. Isso é possível? Quais são os procedimentos que devo tomar? Será q eu estou "presa" a construtura a ficar com o saldo devedor com eles? No contrato de alienação fiduciária da CHL consta o banco Itaú. Hoje o meu imóvel está a venda por 400 mil, só que de saldo devedor tenho 230 mil. Como proceder para eu conseguir vender esse imóvel que está alienado a construtora ? o novo comprador só pode comprar pela a Caixa.
Fico no aguardo,
Muito obrigada!!!
Pérola
Bom dia Deise,
Os atrasos na entrega de imóveis na planta é uma situação, infelizmente, muito comum. As Incorporadoras habitualmente procuram justificar-se alegando atrasos por chuvas, falta de mão-de-obra, atraso nas licenças, etc. É importante ressaltar que tais fatos não são consideremos caso fortuito ou força maior. Ao revés disso, são situações previsíveis e ligadas à própria atividade fim. Em decorrência do atraso na entrega do seu imóvel, é devido a aplicação de cláusula penal (multa fixada por mês de descumprimento). Essa cláusula deve estar prevista no contrato, geralmente de 0,5% a 1% por mês de atraso. Se o seu contrato não tiver tal previsão, o Judiciário deverá fixar o percentual. Os atrasos na entrega do imóvel também ocasionam a reparação por danos morais (indenização pelos transtornos, aborrecimentos e angústias geradas pelo descumprimento do contrato).
Quanto à metragem do apartamento, deve atentar ao memorial descritivo do imóvel, bem como a qualquer propagando do mesmo (impressos, folders etc). Geralmente os contratos fixam uma diferença máxima de 5% de metragem. Acima disto, gera reparação por danos patrimoniais, calculados sobre a diferença de metragem em relação àquela ofertada no ato do fechamento do negócio. Algumas Incorporadoras incluem, sem ciência do comprador, a metragem da vaga de garagem na área prometida para o apartamento, situação absolutamente irregular,
Quanto à corretagem, esse é um ponto controverso na jurisprudência e que requer análise do seu instrumento de compra e venda. Se os valores da corretagem tiverem sido embutidos como se do imóvel fossem, a cobrança será indevida e deverá ser restituída em dobro (Parágrafo único do artigo 42 da Lei 8,078/90 – CDC). Fato é que o contratante da corretora é a Incorporadora e não o consumidor final, que, portanto, não deverá arcar com tais valores.
Ressaltando o já mencionado no artigo, a cláusula que estipula tolerância para entrega do imóvel – geralmente 180 dias – é bastante controversa, sendo passível de nulidade em Ação Judicial.
Um fato que poucos atentam, após o último dia previsto para entrega do imóvel, o saldo devedor deve ser congelado. Outro ponto, a responsabilidade com o custeio das áreas comuns do imóvel, bem como com o Imposto Territorial Urbano – IPTU, serão de responsabilidade da Incorporadora até que o Habite-se seja expedido e averbado no cartório de registro de imóveis competentes, nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64.
Resumindo, você deve entrar com uma Ação Judicial, que questionará os pontos mencionados e muitos outros provavelmente não percebidos. Procure um escritório de advocacia ou profissional com bastante conhecimento na área.
Atenciosamente,
Prezados Doutores boa tarde,
Adquiri um imóvel no empreendimento High Residence que possui 2 blocos da construtora Rubi Engenharia em outubro de 2008, cuja previsão de entrega era em Janeiro/2011. Em meados de 2009 recebi uma carta comunicando que haveria um atraso na entrega conforme previsto no contrato decorrente das chuvas. Sendo no caso gostaria de informar que estas chuvas que eles alegam foram de 5 dias. Já passou mais de 180 dias do previsto no contrato. Assim, o imóvel que deveria ter sido entregue em janeiro teoricamente seria entregue em Julho de 2011, e, adivinha, mais atrasos sem qualquer explicação plausível. Passo pela obra toda semana e vejo que ainda resta muita coisa, esta semana a construtora começou a chamar alguns proprietários do bloco 2 para vistoria, sendo que os proprietários estão decepcionados com o andamento da obra e com relação ao tamanho do imóvel que em média esta de quase 10m menor. No meio disso tudo, entrei em contato com a construtora que não da um parecer sobre a data de conclusão. Estou atualmente morando na casa do meu pai com 2 filhos pequenos, pois vendi meu apartamento para quitar este. Outra pergunta no dia da inauguração do empreendimento estavam só os corretores da Basimovel onde tive que pagar quase 15.000,00 de corretagem sem saber, depois que assinei o contrato e que me deram a nota é que fiquei sabendo que o valor do imóvel era outro e que os 15.000,00 era so de corretor isto é certo? Agora depois de tanta informação errada da parte da construtora referente a entrega resolvi ler meu contrato para saber sobre a multa e nenhum momento no contrato eles falam de multa da parte deles, não vem descriminando o tamanho do imóvel (só no panfleto e no book que recebemos um mês após a compra. Estou bastante insatisfeito, queria orientações de como proceder judicialmente quanto a corretagem, ao atraso e o que não poderia ser pior disto tudo quanto ao tamanho do imóvel.
Atenciosamente,
Boa noite Otto,
Você pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta. Nossos telefones e e-mail estão no rodapé deste artigo.
Atenciosamente,
Primeiramente parabéns pelas informações preciosas deste artigo e também pelas respostas às dúvidas. Estou com um problema idêntico, mas não queria comentar nada por aqui. Quero entrar com uma Ação através do escritório de vocês, como devo fazer?
Abraços
Boa tarde Francine,
Este tipo de situação requer análise precisa dos fatos e documentos, em especial, da promessa de compra e venda.
A pré-aprovação não é garantia de aprovação futura de crédito, até porque podem acontecer mudanças no perfil econômico de vocês e até da situação da economia.
De toda sorte, a incorporadora não pode jamais garantir a aprovação de crédito futuro por parte de terceiros. Se praticaram tal conduta, que veio a lhe causar danos, pode vir a ser responsabilizada (isso também tem que ser analisado com precisão).
O ideal para vocês é fazer uma consulta com uma assessoria jurídica especializada, que analise os fatos e documentos relativos à compra. Só depois será possível saber como proceder, inclusive judicialmente se for o caso (e é o que parece).
Atenciosamente,
Dr.
Eu e meu namorado compramos um apto o ano passado (maio) atraves do feirão da CEF, depois de alguns meses a Caixa não quis reaprovar a construtora, sendo que no momento da venda a construtora dizia estar aprovada. Compramos por 130 mil e seria no plano Minha Casa , Minha Vida. Pois bem, nosso dinheiro ficou preso todo esse tempo, agora eles fizeram uma parceria com uma empresa de venda de material de construção e estão entrando em contato com os compradores para saber os que realmente querem continuar com o empreendimento ou não. Estivemos la essa semana, e a proposta foi: devolver nosso dinheiro parcelado e sem juros. Ou, comprar o imovel por 170 mil. Ainda assim, achamos um bom negocio, por conta da região.Porém temos medo de quais problemas podem acontecer no decorrer da obra. Eles informam que o imovel será construido atraves de um banco comercial (banco BVA).Acredito que isso seria uma boa garantia de que agora as coisas vão andar. Estamos muito reciosos e nos falta muita informação de que forma proceder. O que vocês nos aconselham fazer?