Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
Boa tarde,
Infelizmente, nesse caso, não é cabível indenização, uma vez que a sua perda econômica não adveio da prática de um ato antijurídico da outra parte (lê-se ato ilícito), mas sim de uma questão de mercado.
Nos últimos dois anos, têm-se visto o contrário do que vinha ocorrendo desde 2010, quando um imóvel na planta tinha grande valorização até a entrega.
Não recomendamos que tente seguir com um pleito indenizatório, posto que terá gastos diversos que só aumentaram sua perda.
Comprei um Apt na planta em Brasília de R$300.000,00. Após a entrega do Apt e ter feito o financiamento com a construtora, descobri que a construtora está vendendo o mesmo tipo de Apt com cerca de 40% de desconto para vendas nas mesmas condições que comprei na planta, com a desculpa de que houve desaquecimento no mercado imobiliário.
Solicito informar-me se tenho direito a uma repactuação, pois meu patrimônio foi depreciado unilateralmente pela construtora.
Bom tarde Luiz,
De fato, no seu caso o atraso foi bem extenso.
Em relação a essa multa paga (0,5% por mês de atraso), na maioria das vezes já prevista na própria Promessa de Compra e Venda, há uma controvérsia sobre a sua natureza.
De maneira bem simplificada, parte do Judiciário (majoritário) entende que a mesma tem natureza penal moratória, sendo devida pelo ato do atraso e assim cumulável com indenizações pelos prejuízos sofridos (locação provisória, lucros cessantes pelo imóvel não locado, dano moral, etc). É a mesma situação da previsão contratual para o atraso no pagamento por parte do Promitente Comprador.
Por outro lado, há uma parte minoritária do Judiciária que entende ter essa multa natureza compensatória, funcionando como uma espécie pré-fixação de danos, de modo que o pagamento da mesma substitui qualquer outro pedido indenizatório.
Mas, felizmente, o Superior Tribunal de Justiça entende que tal multa tem caráter penal moratório, podendo ser cumulada com os prejuízos advindos do atraso.
Essa distinção conceitual é especialmente importante no seu caso, em que você deve ter acordado em receber algo (multa de 0,5%) em troca da desistência de pleitear todo e qualquer prejuízo sofrido. Mas esse "algo", na verdade, já era um direito contratual inequívoco seu, de modo que nada lhe foi "dado" a título de compensação. Você apenas recebeu um pagamento parcial daquilo que teria direito se acionasse judicialmente a Promitente Vendedora.
Dito isto, embora seja necessária uma análise da documentação, para se chegar ao êxito em uma eventual Ação, é preciso que o magistrado entenda esse contexto da assinatura e considere nulo o termo "de acordo" firmado. É possível, mas não é a melhor das situações, pois há precedentes para ambos os resultados (êxito e perda).
Caso seja residente do Estado do Rio de Janeiro, pode agendar uma consulta para seja realizada uma análise detalhada e esclarecido a você os prós e contras de uma demanda.
Olá,
Gostaria de um esclarecimento.
Comprei um apto na planta e a obra atrasou quase 24 meses após o prazo de tolerância de 180 dias, mas a construtora muito esperta na ocasião me chamou para negociar uma indenização pelo atraso na obra (pagou com base em 0,5% ao mes sobre o valor já pago por mim em torno de 20% do valor do imóvel) e não me pagou em $$, mas só abateu esse valor de meu saldo devedor, mas não informou o valor apurado.
Na ocasião eu assinei um termo aditivo concordando com tal cálculo e para nada mais reclamar, etc, etc.
Então pergunto: Posso entrar com Ação de Cobrança por atraso na obra por esse período pleiteando a base de cálculo eleita pelo Tribunal de Justiça, ou seja, 0,5% sobre o valor do imóvel corrigido e desse valor apurado pedir para descontar o valor já pago a mim, mas por cálculo abaixo do usualmente adotado nos tribunais, pois me senti lesado.
Por gentileza aguardo uma resposta.
Att
Luiz
Bom dia,
O aumento do saldo devedor geralmente está ligado a dois fatores: correção monetária e/ou Juros.
O primeiro visa repor a perda inflacionária através de um índice eleito no contrato – geralmente INCC ou ICC durante a construção e após IGPM.
O segundo (juros) pode ser compensatório – praticamente não se vê nos contratos – e moratório, quando há algum atraso em alguma parcela (inclusive o saldo devedor).
O Judiciário, especialmente o STJ, tem sido sensível à essa questão da majoração do saldo devedor após a data limite para entrega do imóvel, de modo que, em análise do caso concreto, tem substituído o índice de correção do contrato por outro melhor vinculado a inflação para o consumidor (IPCA, por exemplo). O impacto sobre o saldo pode ser bem relevante, dependendo do tempo de atraso.
OBS: O congelamento do saldo devedor após a data limite é aplicado de maneira minoritária. Prevalece o entendimento da substituição de índices.
Feito esses comentários, em relação ao seu caso em concreto, seria necessário analisar o contrato e os pagamentos realizados, para averiguar se há cobrança indevida.
Mas, de qualquer forma, havendo atrasos na entrega (após a tolerância contratual, pelo entendimento dominante), há perdas e danos a serem pleiteados (patrimonial e moral).
Nós não temos filial em SP, mas em algumas situações, a Ação pode tramitar no RJ (se a promitente vendedora tiver endereço neste Estado). Por isso, caso tenha interesse nessa análise, pode entrar em contato conosco diretamente (telefone ou e-mail, no final da página).
Boa noite!
Adquirimos um imóvel em outubro/2012 (assinatura do contrato) no valor de 250.000,00 demos 44.000,00 de entrada, a entrega atrasou em 1 ano e 8 meses, agora a construtora, fez a seguinte conta: 250 – 44 = 206.000,00 esse valor de 206.000,00 eles estão atualizando desde a assinatura do contrato que vai para 232.529,28 sendo que esse valor é o que temos que financiar, esta correta essa forma atualização? Vocês tem escritorio em SP?
Boa tarde Fabrício,
A PDG possui endereço no RJ, sendo possível a distribuição e tramitação neste Estado.
Em relação a todas as demais dúvidas, você pode entrar em contato direto conosco, pelos meios disponibilizados no final deste artigo. Daremos a você um esclarecimento amplo.
boa tarde, onde vocês me responderam “Não obstante o local da sua residência, uma Ação desta natureza também pode ser distribuída pelo endereço do Réu. Caso deseje que façamos essa análise de viabilidade, entre em contato conosco através dos contatos ao final desta página“.
a incorporadora é a PDG, API SPE 26 S/A cnpj 09.063.688/0001-23 e é representada em Belo Horizonte MG. Já o imóvel comprado é citta neo residencial em juiz de fora. será que teria como vocês assumirem essa causa? o custo seria de porcentagem sobre indenização, sobre o valor do imóvel ou se não houver indenização, qual o valor cobrado para uma causa desse tipo?
Bom dia Fabrício,
Infelizmente a sua situação não é isolada, ao contrário.
Considerando que as Promessas de Compra e Venda geralmente preveem a possibilidade de financiamento do saldo devedor em instituição bancária da sua escolha, bem como, considerando que o óbice atual para conclusão do financiamento advém da Incorporadora, a mesma passa ser responsável pela reparação de perdas e danos que lhe causar (patrimonial e moral).
Quanto ao saldo devedor, é preciso diferenciar juros (moratório ou compensatório) e correção monetária. O primeiro, se cobrado nessa situação, será indevido, sujeitando a Incorporadora à devolução do valor cobrado a maior. Já o segundo (correção monetária) visa repor a perda inflacionária, não trazendo ganho efetivo ao capital. Por isso, a maior parte do Judiciário entende possível a aplicação, com a ressalva de que é possível a substituição por índice compatível com a inflação oficial, se for o caso. De toda forma, há corrente minoritária que determina o congelamento do saldo devedor a partir da data limite para entrega.
A nossa orientação seria diferente daquela lhe passada até agora. Entendemos que, como não há previsão de resolução dessa pendência pela Incorporadora, é importante o ajuizamento de uma Ação Judicial exigindo essa regularização, com pedido de antecipação de tutela e fixação de multa diária pelo descumprimento. Esse mesmo processo já trataria também da sua reparação de danos (indenizações e multa).
Não obstante o local da sua residência, uma Ação desta natureza também pode ser distribuída pelo endereço do Réu. Caso deseje que façamos essa análise de viabilidade, entre em contato conosco através dos contatos ao final desta página.
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boa tarde, preciso do auxilio de vocês.
comprei um imóvel e estava aguardando a averbação do habite-se para dar continuidade no financiamento do repasse.
essa averbação saiu no ultimo dia do prazo de tolerância de 180 dias vencido em 30/04/15. fui ao banco assinar os documentos e mais uma vez fui impedido de dar continuidade no financiamento, por pendencia da incorporadora no cadin. minha ficha esta aprovada na caixa mas a construtora tem essa pendencia agora e não me da nenhuma posição. e no dia 30/05/15, 30 dias depois do prazo de tolerância eles aplicaram correção de IGP-M no meu saldo devedor. estou alojado a 8 meses na sala da minha mãe com minha esposa e meu filho, com meus moveis todos entulhados nesta mesma sala aguardando a averbação e agora que esta tudo ok, aparece outra pendecia, e não tenho como resolver essa situação, pois a pendencia no cadin e da construtora. preciso muito receber minha casa, pois estou ha 8 meses numa situação muito invasiva na casa da minha mae, mas a contrutora se nega a respeitar os prazos. a caixa não aceita essa pendencia e eu fico nesse meio sem saber o que fazer vendo meu saldo devedor ser corrigido todo mês em mais de 1.000,00 por mês e o ultimo, com o prazo de tolerância vencido. estou totalmente adimplente com eles. minha duvida é, a correção do mês em que eles já estavam com o prazo extrapolado é legal? posso pedir judicialmente a posse imediata da casa, visto que estou impedido de financiar por pendencia da construtora, e não minha ou do imóvel?
já não sei mais o que fazer, pois as orientações que recebi até agora aqui, foram para aguardar e quando sair eu pagar tudo o que eles me cobrarem e só depois solicitar judicialmente tudo que foi indevido. mas o que eu necessito mesmo nesse momento é da minha casa. me ajudem por favor. nao posso passar essa causa pra voces pois não sou do rio de janeiro, sou de juiz de fora e so voces que dao essa orientação on line.
Boa tarde Dayse,
Essa cobrança que tem sido feita a título de "juros da obra" precisa ser melhor apurada, mediante análise documental. Não faz sentido a cobrança de juros, compensatório ou moratório, pois pela sua narrativa dos fatos, o caso não se enquadra.
Em relação ao habite-se provisório, embora não seja comum, é possível a sua concessão. Nesse caso, a instituição do condomínio fica prejudicada.
A peculiaridade do seu caso existe a citada análise documental, para um esclarecimento preciso.
Se você for residente do RJ, pode agendar uma consulta em nosso escritório.
Boa tarde. Tenho o seguinte questionamento. Comprei um imóvel em condomínio, na planta. Desde que assinei o contrato com a Caixa Econômica Federal (não foi pelo Programa Minha Casa, Minha Vida), eu venho pagando juros de obra. Um pouco mais de um ano dessa assinatura, foi entregue a minha unidade, com habite-se provisório, entretanto, prosseguiram na cobrança dos referidos juros de obra. Eu entendo, que a partir do momento que me entregaram as chaves, eu não tenho mais a obrigação de pagar tais juros. A justificativa que me deram é de que esse juros de obra é devido posto que não houve a finalização da obra, ou seja, ainda tem casas que estão sendo construídas nesse condomínio. E, por isso, não há como fazer a individualização do condomínio com a expedição do habite-se definitivo. Isso procede?
Boa tarde,
O entendimento dos tribunais tem sido aceitar majoritariamente (não é unanimidade) a previsão de tolerância contratual (até 180 dias) para entrega do imóvel. De toda sorte, ainda assim a data limite terminou no final do mês passado.
A averbação das construções (comumente chamada de averbação do habite-se) é uma obrigação legal (art. 44 da lei 4.591/64) e um impeditivo real para os financiamentos do saldo devedor.
Por isso, a partir da data limite para entrega do imóvel, caso não tenha quitado o saldo devedor, a ausência da referida averbação configurará mora contratual por parte da Incorporada, mora esta que o impedirá de receber as chaves.
Daí vem uma série de pedidos indenizatórios possíveis, de cunho patrimonial (alugueres pagos ou proveito econômico daquele que deixou de receber), repasses indevidos (condomínio e IPTU), dano moral, entre outros.
A Ação Judicial poderia ter duas vias, a sua escolha: exigência da entrega do imóvel + indenizações OU rescisão contratual + indenizações.
A evolução do saldo devedor é outra situação a ser analisada, caso a caso. Mas, de uma maneira geral o entendimento tem sido buscar a substituição do índice de correção monetária, para outro que melhor reflita a inflação ligada à reposição salarial anual.
Para obter os detalhes da sua situação contratual, você, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório.
Nobres advogados, parabéns pelo excelente blog!
Assinei um contrato de promessa de compra e venda de imóvel em março do ano passado. Neste contrato o prazo para entrega da obra era setembro. Comprei um apartamento como "quase" pronto para morar, mas até hoje aguardo a averbação do habite-se. Enquanto isso pago aluguel e arco com as correções do INCC. Fora isso, nesse período a Caixa Econômica aumentou por duas vezes a taxa de juros. Gostaria de saber se a empresa, mesmo tendo entregue a obra em setembro, com a pendência do habite-se e demais registros, poderia ser acionada para uma indenização. Já pensei até em rescisão contratual.
Boa tarde Fabrício,
Infelizmente a sua situação é comum dentro da Incorporação Imobiliária (venda de imóvel na planta). A falta de clareza e muitas vezes a má-fé da Promitente Vendedora agrava ainda mais a situação do Promitente Comprador consumidor.
Primeiro, um esclarecimento importante, para que entenda perfeitamente a situação:
A expedição do habite-se é ato do poder Público Municipal, no qual atesta-se que a construção do empreendimento seguiu o projeto previamente aprovado e encontra-se apto à moradia. Não pode, em qualquer hipótese, haver entrega das chaves antes disso (mesmo para quem não depende de financiamento), sob pena de multa administrativa da Prefeitura. Isto sem contar nos riscos à saúde para o próprio morador e sua família, pois não há qualquer confirmação se o imóvel é seguro.
Outro ato diferente é o da Averbação do Habite-se, procedimento efetuado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que traz a existência formal do imóvel (efeitos da individualização e discriminalização com efetivação da matrícula). Esta é uma obrigação da Incorporadora/Construtora, trazida pelo artigo 44 da lei 4.591/64.
Resumidamente, a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações básicas: 1) Disponibilizar o imóvel na forma ofertada (vide memorial de incorporação e material publicitário) e 2) Obter a expedição E a Averbação do Habite-se. Falhando com o cumprimento tempestivo (instrumento de Promessa de Compra e Venda), deverão (Incorporadora/Construtora) arcar com os prejuízos causados, de natureza patrimonial e moral.
Antes da referida averbação no RGI, você não conseguirá financiamento imobiliário para quitar o saldo devedor (salvo raríssimas exceções em que o banco credor hipotecário da obra aceita prescindir desta etapa).
Quanto à evolução do saldo devedor, é preciso melhor análisar a documentação do seu caso. 3 fatores (simultâneos ou não) podem estar trazendo esse aumento: 1) A correção monetária (IGPM), 2) Juros moratórios (geralmente de 1%) e 3) Multa moratória (geralmente 2%). Não é preciso dizer que os últimos dois itens não podem ser aplicados, se você não estiver em mora.
De fato, os Tribunais do país tem aceitado, embora de maneira não unânime, a previsão da cláusula de tolerância (180 dias, no seu caso). Por isso, é prudente aguardar o término total dos prazos (a menos que insistam em aplicar os juros e multa – geralmente são retirados no ato da apresentação formal do saldo devedor a ser financiado).
Dada a necessidade de análise da sua documentação (evolução do saldo devedor), você pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório.
Ficará muito mais tranquilo quanto ao resguardo do seu direito.