Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
Boa noite,
Gostaria de receber auxilio de como devo proceder diante deste problema.
Assinei uma promessa de venda e compra de uma casa em fase final de acabamento, como imóvel na planta em 04/09/14. Nesta negociação, o imóvel foi oferecido por 125.000,00, sendo pago como sinal, o valor de 26.000,00 divido da seguinte forma. 17.000,00 em boleto bancário e 9.000,00 pagos em cheques nominais como corretagem. O saldo de 99.000,00 a ser financiado ficou como repasse a vencer em 30/11/2014. A construtora nomeou uma empresa para realizar todo o processo de financiamento junto a CEF. No dia 15/09/14, fui convidado a realizar a vistoria técnica do imóvel e no dia 20/09/14 a empresa responsável pelo financiamento me convidou a comparecer a agencia para assinar o contrato de financiamento com a caixa, mas no momento da assinatura, foi visto que o habite-se havia sido emitido em 18/09/14. Impedindo o andamento do financiamento até a averbação do mesmo. Entrei em contato por varias vezes com a construtora e sempre me informavam que o prazo para averbação era de três meses após o habite-se, informei que este prazo extrapolaria o prazo de vencimento do meu repasse, e me informaram que o vencimento do repasse seria postergado até a data de averbação, mas o prazo venceu e a postergação não ocorreu, e desde então o saldo de repasse vem sendo reajustado com IGP-M, multa e mora, mesmo eu não estando inadimplente e sim eles que estão comigo. Passaram se os três meses e nada, entrei em contato novamente e não tenho mais resposta concreta, pois cada atendente diz uma data afirmando que esta especificada no sistema. Uma me disse que era em meados de janeiro, na mesma semana, liguei novamente para confirmar e outra atendente me disse que consta no sistema meados de março. Em outo contato, fui informado que em meados de fevereiro de acordo com o sistema. Ou seja, nenhuma das informações bate. Acionei o Procon para pedir uma posição da empresa e a mesma ignorou a notificação do órgão, e não deu resposta. Tenho ido regularmente ao cartório responsável pela documentação e me disseram três vezes que não tem pedido de averbação para o imóvel em questão. A construtora insiste em dizer que já deu entrada, mas não passa o numero de protocolo do cartório.
Em consulta com um advogado, o mesmo me disse que não pode fazer nada por enquanto, pois o prazo da obra já venceu em 31/10/14, mas existe um prazo de tolerância no contrato de 180 dias, e só findado este prazo é que poderei mover alguma ação.
Hoje, 26/02/2015 entrei em contato novamente para ver qual seria a nova data e fui surpreendido coma seguinte resposta da atendente, “não existe previsão para averbação do imóvel no sistema”. Nesta mesma data, meu saldo de repasse já esta em 106.000,00, ou seja 7.000,00 a mais, em apenas 3 meses de vencimento do prazo do repasse e o meu dinheiro pago como sinal esta parado, não sofre reajuste, lembrando que sem eu estar inadimplente com eles, e sim eles que me venderam um imóvel, me deram um prazo, mas o imóvel tem impedimento para ser financiado, e eu estou sendo penalizado por isso, pois já não sei mais o que fazer, estou alojado com minha esposa e meu filho de 9 anos na sala da minha mão com todos os moveis comprados amontoados no canto desta mesma sala.
Agradeço toda atenção que puderem dar a este comentário e peço que me deem uma auxilio, uma direção de como devo agir neste caso, pois já pensei até em entrar na casa a força e de forma ilegal, mas tenho família para cuidar e sei que seria punido por isto. Ajudem-me. Obrigado. Att: fabricio
Boa tarde Wagner,
Dito isto, a questão é apurar as responsabilidades pela demora no processo de financiamento imobiliário, referente ao período de evolução do saldo devedor mencionado (Novembro/2013 a 26/05/2014), bem como analisar em que consistiu essa majoração (se apenas correção monetária, ou se foram imputados juros de mora e multa).
Prezados doutores,
Inicialmente, muito obrigado pela resposta.
Na verdade, quando assinamos a cessão, não haviam ainda averbado a construção da obra. Assinamos o instrumento em 1º/08/2013 e a averbação ocorreu em novembro do mesmo ano ( 2013 ). A morosidade em assinarmos o financiamento deveu-se a um correspondente nos indicado pela própria construtora. Momentos de muita angústia, pois ora alegavam falta de documentos da construtora, ora culpavam a CEF, que ainda não havia decidido em qual agência tramitaria o financiamento. Conversarei com minha esposa, e, se for o caso, agendaremos uma consulta, levando a documentação.
Mais uma vez, muito obrigado pelas informações e pela presteza.
Wagner.
Boa tarde Wagner,
Desculpe-nos a demora nas respostas, dado ao recesso de Carnaval.
Em relação às suas dúvidas, é provável que a majoração do saldo devedor tenha sido não só de correção monetária (geralmente fixada pelo IGMP no pós-habite-se), como também de juros moratórios (ligados à mora – atraso de pagamento, no caso).
Considerando ter mencionado já existir no momento da Cessão, a averbação das construções no RGI (obrigação legal advinda do art. 44 da lei 4.591/64), é preciso analisar a data em que foi ajustado no contrato para pagamento do saldo devedor. Se houve atraso, deve ter havido a imposição de multa (2%) e juros de 1% ao mês + correção monetária.
Muitas vezes (mas não sempre) a demora na concessão do financiamento decorre de desídia da Incorporadora ou do próprio banco. Essa é uma situação fática que precisa ser apurada, para que se possa avaliar se um pedido indenizatório quanto a diferença de saldo devedor pode ser judicializado.
Idem para o IPTU e cotas condominiais, é preciso apurar as responsabilidades desse período de espera do financiamento.
Em relação às ligações definitivas, sua cobrança gera controvérsias entre os operadora de Direito, dependendo especialmente de como ela é exposta no contrato (com ou sem a devida transparência).
Você pode, se quiser, agendar uma consulta para melhor análise (especialmente documental) do seu caso. Se houver viabilidade Jurídica, lhe falaremos com precisão.
Prezados Doutores,
Em 1º de agosto de 2013, eu e minha esposa assinamos uma Cessão de Direitos Aquisitivos em face de uma Promessa de Compra e Venda, de um apartamento. Na ocasião, (1º/08/13), assumimos um saldo devedor de R$ 395.603,28.
Em 13 de novembro de 2013, a construtora responsável pela obra ( João Fortes Engenharia ) convocou os condôminos para a Assembléia de Instalação do Condomínio, sendo, então, realizada neste dia. Já haviam averbado a construção, no RGI.
Somente em 26 de maio de 2014, é que assinamos com a CEF, o Contrato de Financiamento de Compra e Venda, com Alienação Fiduciária. Neste dia, segundo informações da construtora à CEF, o saldo devedor estava em R$ 426.087,81.
Em 05 de junho de 2014, assinei o “Termo de Imissão de Posse”, onde me entregaram as chaves do apartamento.
Ocorre que, antes de receber as chaves (05/06/14), a construtora nos encaminhou as taxas de condomínio e o IPTU para pagarmos, e de que havia necessidade desses pagamentos para o registro no cartório.
Assim, paguei os condomínios de março, abril e maio de 2014 (com vencimento dia 05 de cada mês ); e os IPTUs de janeiro a maio de 2014, antes, portanto, de eu ter a posse do imóvel.
Além das cobranças acima, paguei também, a título de ligações definitivas, em 05 de dezembro de 2013, a importância de R$ 5.432,64, sem que não receberia as chaves.
Acerca do saldo devedor, fiz à Construtora vários e-mails a fim de que me informasse a evolução do saldo devedor, mensalmente, a contar de 1º/08/2013 ( data da assinatura da cessão ) até o contrato com a CEF (26/05/14 ), informando qual o índice, mas não obtive êxito, ou seja, nunca me responderam.
Gostaria de saber como eles chegaram ao saldo devedor de R$ 426.087,81. No PROCON ou na justiça ?
Sobre os pagamentos do condomínio, IPTU e ligações definitivas, poderia eu reavê-los de volta ? Estive lendo no contrato original e há cláusula obrigando o outorgado a pagar as mesmas.
Tenho lido várias respostas dos senhores, mas cada caso é bem particular.
Agradeço desde já a resposta dos senhores. Parabenizo pelo brilhante trabalho.
Att,
Wagner.
Boa noite Ana,
Pela sua narrativa, você estará assinando uma cessão de direitos relativos à uma Promessa de Compra e Venda firmada por outro.
Um rápido esclarecimento: Tratando-se de incorporação imobiliária (venda de imóvel na planta), note que não são assinados contratos de "compra e venda" e sim "promessas". Essa diferença de terminologia tem uma razão de ser, no caso, porque o imóvel ainda não "existe" do ponto de vista registral. Ele precisará ser integralmente construído, obter o habite-se junto ao Município e averbar as construções junto ao cartório de Registro de Imóveis competentes (art. 44 da lei 4.591/64). Só depois dessa averbação (prova da construção) ele terá "existência registral" e poderá ser objeto de uma compra e venda.
Dito isto, é preciso analisar não só a documentação de praxe do Cessionário, como também do próprio empreendimento e da Incorporadora. Procure saber se há algo acontecendo de errado com a construção, se a Incorporadora é idônea, etc.
É importante ter cuidado nessa hora, pois embora o corretor tenha responsabilidade pelas informações equivocadas que prestar, nem sempre há a cautela devida.
Você também pode contratar um escritório de advocacia ou um advogado, para lhe assessorar nestas questões. Com isso as chances de ter problemas ficam bastante reduzidas.
Boa noite,
Gostaria de parabenizá-los pela ajuda prestada e se possível ficaria grata se me ajudassem em uma questão.
Estou querendo comprar um imóvel que ficará pronto daqui a uns 3 meses. Será um repasse e o que a imobiliária disse possuir de documentação é uma promessa de compra e venda da construtora para o comprador. Nós faríamos uma cessão de direitos….é isso mesmo? Esse imóvel já deveria possuir RGI? Quais as documentações que eu devo solicitar para ficar segura que esta transação nāo irá me prejudicar. Estou achando a imobiliária mto confusa, com informações desencontradas…por isso a minha apreensão.
Muito obrigada,
Ana.
Boa tarde Fabrício,
Desculpe-nos pela demora na resposta, não fomos notificado em tempo da sua pergunta.
O termo pode variar de acordo com o RGI. Entretanto, se tentar tirar uma certidão de Ônus Reais com o endereço do seu imóvel, provavelmente cairá em exigência, caso a construção ainda não tenha sido averbada.
agradeço a resposta e peço que me tire mais uma duvida. a construtora disse que ja deu entrada na averbação do habite-se mas não me fornece nenhum protocolo do pedido no cartório, estive pessoalmente no cartório e me disseram verbalmente que não tem entrada nessa averbação referente ao meu imóvel, queria saber se existe algum documento que eu possa solicitar do cartório, informando a inexistência de pedido de averbação do referido imóvel.
Boa noite Fabrício,
Desculpe-nos a demora na resposta, mas estávamos em recesso de final de ano, acompanhando o poder Judiciário.
Em relação à situação narrada, você deve ter em mente que a Incorporadora/Construtora tem a obrigação legal de averbar as construções junto ao cartório de Registro de Imóveis competentes.
Tal responsabilidade advém do artigo 44 da lei 4.591/64, que também estabelece que, em caso de atraso, deve o Incorporador ou o Construtor responsabilizar-se pelos prejuízos causados, tanto aqueles de natureza patrimonial, quanto extra-patrimonial (dano moral).
Na sua situação, na qual o Incorporador está em mora (e não o contrário) o saldo devedor não pode sofrer acréscimo de juros, multa ou mora. Quanto ao IGP-M trata-se de índice de correção monetária (visa repor a perda inflacionária), por isso pode ser estudada a substituição Judicial deste índice, por outro que melhor represente a inflação para o consumidor (IPCA, por exemplo), eliminando desequilíbrios. O congelamento total do saldo devedor é um entendimento minoritário, embora possível.
Por fim, em relação à data de entrega de entrega do imóvel, você deve observar o que diz o seu contrato, computando eventual prazo de tolerância (tem sido majoritariamente aceita essa pactuação). Esgotado o prazo de entrega, é possível Judicializar o caso, pleiteando não só a entrega do imóvel propriamente dito, como eventuais danos patrimoniais (a ser analisado em cada caso) e danos morais pelos transtornos causados (quem se encontra nesta situação, sabe a dimensão deles).
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório, onde seria melhor analisado o seu contrato.
gostaria se possível de receber uma direção.
comprei um imóvel da pdg como na planta por 125.000, dando sinal de 26.000 no dia 04/09/14 e restando 99.000 de repasse a ser financiado pela caixa com vencimento em 30/11/14. no dia dia 18/09/14 fiz a vistoria técnica e dia 20/09/14 fui convidado a assinar com a caixa e na hora de finalizar foi visto que saiu o habite-se do imóvel em 18/09/14 data anterior a assinatura, impedindo a conclusão do financiamento até a averbação do mesmo. próximo do dia 30/11/14 entrei em contato varias vezes para pedir providencias pois o repasse iria vencer e eu iria ter cobrança de correção, multa e mora sem ter culpa do ocorrido, lembrando que minha ficha estava aprovada, não havia restrição. fui informado que o repasse seria postergado para uma data que atendesse o tempo necessário para concluir a averbação e poder assinar o financiamento. isto não ocorreu e no dia 01/12/14 o valor foi corrigido com igpm mensal, multa mensal e mora diária. quase quatro meses depois do habite-se, não consigo nenhuma informação solida a respeito da data de conclusão desta averbação, apenas dizem que tenho que aguardar, pois isso é um serviço externo e não depende da pdg e sim do cartório. hoje dia 06/01/15 o meu saldo de repasse que era 99.000.00 até dia 30/11/14 esta em 103.628,53, mas os 26.000,00 que dei de sinal não são corrigidos, sem contar que depois que fui ver os 26.000,00 só abateram 17.000,00 e os outros 9.000,00 foi corretagem passada ao consumidor. com isto estou ocupando com minha esposa e filho, a sala da minha mãe até que consiga solucionar isso. como devo proceder em relação a esta cobrança de igpm, multa e mora lembrando que não estou inadimplente, e em relação a averbação, existe um prazo legal que limite uma data para a empresa? me ajudem por favor. obrigado Fabricio G. de mello
Boa tarde,
Respondendo suas dúvidas:
a) Em regra, as despesas com corretagem da imobiliária e/ou corretores autônomos são da Incorporadora, para quem efetivamente estão prestando serviços.
Há, no entanto, possibilidade de que tal encargo seja repassado à parte compradora. Para isso é necessário que haja uma concordância expressa desta, ou seja, tal repasse deve estar claramente exposta no contrato ou em termo apartado assinado.
O que se vê, na prática, são contratos sem qualquer menção deste ônus. Muitas vezes os consumidores adquirentes são surpreendidos ao descobrir que, do sinal pago, somente parte foi abatida do preço do imóvel, sendo grande parte destinada aos corretores da Incorporadora.
Se o repasse for considerado indevido, a Incorporadora será condenada a restituição do montante, podendo inclusive se dar na forma dobrada (previsão do Código de Defesa do Consumidor).
2) Esse tipo de prejuízo é entendimento na doutrina como "Lucros cessantes", ou seja, aqueles que efetivamente deixou de auferir, em razão de falha para a qual não deu caso.
Assim, configurando o atraso, a Incorporadora pode ser condenada a reparar esse prejuízo (a partir da data limite para entrega).
3) A nosso ver, a cláusula que prevê tolerância para entrega do imóvel (geralmente 180 dias) não está em sintonia com o Código de Defesa do Consumidor, sendo nula de pleno direito.
Na maior parte dos casos, há publicidade extensa para a data de entrega inicial (geralmente no quadro resumo do contrato) e nenhuma para a tolerância, que só passa a ser conhecida quando o atraso já está configurado.
Até porque, por uma questão de simetria e equilíbrio contratual, isso demandaria uma igual previsão de "tolerância" para o adquirente que venha a ter imprevistos econômicos com a sua parte do contrato (pagamento).
Contudo, o entendimento do Judiciário, massivamente (especialmente no RJ), tem sido pelo aceite de tal cláusula prorrogatória.
Por isso, para que haja segurança na Ação, só recomendamos o ajuizamento se esgotada também a aludida tolerância.
Boa tarde Carlos,
A sua situação, infelizmente, é muito comum.
A Incorporadora tem obrigação contratual de entregar o imóvel nos termos da oferta (consoante memorial descritivo e material publicitário) e obrigação legal de proceder com a averbação das construções no Cartório de Registro de Imóveis (art. 44 da lei 4.591/64) – fase posterior a expedição do Habite-se pela Prefeitura.
Salvo raras exceções, você não conseguirá obter o financiamento do saldo devedor antes da referida averbação, ato que trás prova da construção e individualiza as unidades imobiliárias.
Qualquer atraso no prazo limite para entrega, gera obrigação de indenizar pelos prejuízos causados, tanto na esfera patrimonial, quanto na extra-patrimonial (dano moral pelos aborrecimentos sofridos).
O caminho Judicial é aquele indicado para essas reparações. Há muitos outros pontos a serem identificados, mas para isso é necessário a análise da Promessa de Compra e Venda e outros documentos.
Li a maior parte das respostas aos comentários e tive praticamente todos os esclarecimentos que precisava. Mas ainda tenho três perguntas:
a) Quando é que o comprador tem que pagar a corretagem?
2) Já tenho um imóvel próprio, por isso não pago aluguel enquanto espero as chaves, mas em compensação poderia estar alugando, o que ajudaria muito no orçamento familiar. O que se pode fazer a respeito?
3) Essa previsão de 180 dias não é ilegal? Nem saíamos dela, só viemos ser informados depois que começou a atrasar e todos os nossos planos foram prejudicados.
Parabéns pela qualidade das informações, essa é o melhor entre todos os que li até agora.
O meu caso é o seguinte, eu e minha noiva compramos um imóvel na planta em 2011 (lançamento) e até agora não recebemos as chaves.
Nós já adiamentos o casamento duas vezes, depois casamos e até agora nada. Nossos móveis estão em um depósito e morando na casa dos pais dela. Não posso ir para uma locação, porque teria que assinar um contrato de 30 meses. Vamos ter que acabar indo para um hotel.
Enfim, o que posso fazer para resolver essa situação e reaver os gastos que estamos tendo? Do jeito que tá, não dá para não fazer nada.