Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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3) A cobrança, ou a forma como é realizada, da chamada "Taxa de ligações definitivas" causa controvérsia.
São basicamente dois pontos discutidos: a) Se a cobrança deste valor em separado do valor do imóvel é regular (o entendimento majoritário é pela licitude) e b) Se a cláusula contratual que trás tal obrigação está obedecendo o princípio da transparência e boa fé, que norteia as relações contratuais, em especiais a de consumo, onde a parte consumidora é a hipossuficiente (mais frágil).
O item “2” é geralmente é aquele que mais recebe atenção, uma vez que é comum a cobrança, rateada pela fração ideal de cada imóvel, não ter nenhum lastro que permite sua conferência. No máximo, é enviado uma planilha, mas a origem e regularidade de cada apontamento fica em aberto.
O escritório tem por hábito requerer esse lastro documental em Juízo, sob pena de restituição integral da cobrança.
Essa matéria é extensa e geralmente exige uma análise minuciosa. Por isso, caso sejam residentes do Estado do Rio de Janeiro, podem, se quiserem, agendar uma consulta em nosso escritório (dados ao final do artigo).
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Boa tarde Nuno e Rachel,
Estamos respondendo em duas partes, dada a limitação de caracteres.
A Incorporadora Promitente Vendedora tem, basicamente, duas obrigações principais:
1) Construir o empreendimento nos termos da oferta, vide memorial descritivo e material publicitário.
2) Obter o habite-se e averbar as construções no Cartório de Registro de Imóveis competentes. Esta última etapa viabiliza o financiamento do saldo devedor.
A responsabilidade pela referida averbação advém do artigo 44 da lei 4.591/64. Em casos de atraso neste compromisso, fica responsável por indenizar todos os prejuízos decorrentes do mesmo, tanto de natureza patrimonial como extra patrimonial (dano moral).
Especificamente sobre suas dúvidas:
1) O ITPU (assim como as quotas condominiais) são despesas inerentes à posse do imóvel. Como regra, a Incorporadora será responsável pelo seu pagamento até à averbação das construções no RGI (quem necessita de financiamento do saldo devedor precisa aguardar, salvo em casos raros em que o banco credor hipotecário da obra dispensa essa cautela) ou à entrega das chaves (quem quita por meios próprios pode fazê-lo logo após o habite-se). Situações em que a Incorporadora é responsável pelo atraso no financiamento imobiliário, pós-averbação das construções, devem ser vistas de maneira individualizada.
Logo, é incorreto fixar o repasse desse tributo após o habite-se, a não ser para aqueles que quitem por recursos próprios o saldo devedor e tomem posse do imóvel ante da referida averbação das construções.
Consequência: Tratando-se de uma relação de consumo, é aplicável o disposto no art. 42, PU, do CDC, que prevê a restituição, na forma dobrada, com juros e correção monetária. Há entendimento pela forma simples, atualizada.
2) Importante diferenciar correção monetária de juros. O primeiro tem o fim de, simplificadamente, repor as perdas inflacionárias, não representando um aumento "real". Já o segundo (juros), é o efetivo acréscimo sobre o capital, seja de natureza moratória (atraso de obrigação) ou compensatória (o que não é o caso).
Assim, o entendimento majoritário tem sido pela possibilidade de aplicação da correção monetária, mesmo após o término do prazo para entrega do empreendimento (com ou sem habite-se). Contudo, pode-se discutir, dependendo de cada caso em concreto, a possibilidade de substituir o índice eleito unilateralmente no contrato, quando este se mostra demasiadamente mais alto em relação à inflação ao consumidor.
Há entendimentos pelo congelamento integral do saldo devedor (pedido primário de uma Ação), mas é minoritário e geralmente não se sustenta nas instâncias superiores.
Por outro lado, juros (os 1% que mencionou) não poderiam estar sendo aplicados, pois não há mora por parte dos adquirentes, já que a Incorporadora/Construtora não concluiu suas obrigações contratuais e/ou legais, em especial, a averbação das construções no Cartório de Registro de Imóveis competente, consoante inteligência do artigo 44 da lei 4.591/64.
Consequência: Devolução integral do valor cobrado a maior, com juros e correção monetária. Há entendimento, embora não muito comum nessa situação, pela restituição do dobro da cobrança efetuada.
Boa noite, comprei um apartamento na planta que deveria ter sido entregue em 10/07/14, mas houve problema com a documentação e o habite-se ainda não foi averbado. O condomínio já foi constituído e quem quitou com recursos próprios já está recebendo as chaves. A construtora postou em seu site a obra como 100% concluída desde julho, mas até o momento, muitas obras das áreas comuns estão sendo finalizadas. Em meio a tudo isso, estamos tendo várias surpresas desagradáveis, que gostaria que nos orientassem quanto a legalidade:
1. Recebemos correspondência informando que o contrato previa que a cobrança do condomínio só incidiria após o habite-se, e que por isso já teríamos que pagar a primeira cota em setembro. Esta cobrança não devia ser só após a averbação do habite-se, ou pior, só depois da entrega das chaves? Pergunto isso porque o condomínio tem 264 unidades e só 01 profissional para acompanhar os proprietários para a realização da vistoria, o que postega ainda mais o recebimento das unidades.
2. Através da página da internet que atualiza os valores do saldo devedor, eles atualizaram a parcela do financiamento atualizada pelo IGPM, conforme previsto em contrato como forma de reajuste, conforme previsto em contrato, mas aplicaram também a tabela PRICE , o que inclui um custo adicional que segundo eles é de 12%aa. Eles não deram grandes explicaçoēs, mesmo após questionados por e-mail, mas estou entendendo que estão se baseando que a incorporadora estaria financiando o saldo devedor, enquanto cada proprietário não consegue liberação do financiamento junto ao banco. É legal a cobrança? Estão cobrando 1%am, o que daria bem mais que 12% aa…
3. Nos enviaram 06 boletos de R$ 944,75, a título de ligações definitivas. O demonstrativo, feito através de uma planilha simples sem comprovantes, anexadas, inclui taxas de mão de obra que custam até 10x o valor cobrado pelas concessionárias, sendo que estão considerando até plantio de árvores, no valor aproximado de R$110.000,00. Essa cobrança não é abusiva? Nossa promessa dizia que arcaríamos com as ligações definitivas, mas não sabemos que itens podem ser agregados e se eles não teriam que explicar melhor todas as taxas que não são de concesionárias, incluindo inclusive algum tipo de concorrência?
Desde já, agradeço seu retorno.
Atenciosamente,
Rachel Agura
Boa tarde Rose,
Respondido na pergunta anterior (pergunta duplicada).
Boa tarde Rose,
A situação que relatou é bastante delicada. Quando há impossibilidade de cumprimento do contrato por culpa exclusiva do adquirente, o Judiciário admite uma retenção entre 20% e 30%. Geralmente os percentuais ajustados no contrato de adesão são abusivos, por isso é preciso analisar o instrumento.
Talvez haja uma saída Jurídica para o caso de vocês: Se o atraso estiver plenamente configurado, pode ser que primeiro tenha havido o descumprimento por parte da Incorporadora, o que poderia viabilizar a rescisão contratual com a restituição integral dos valores.
De toda sorte, é preciso fazer uma análise minuciosa da documentação do seu caso, inclusive para verificar a evolução do saldo devedor e demais cobranças efetuadas.
Se por acaso você residir no Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório, cujos contatos estão ao final desta página.
Boa tarde
Adquirimos um imóvel na planta em 2010 mas infelizmente nossa renda familiar não acompanhou a valorização do imóvel e não conseguimos financiamento junto aos bancos
no valor do repasse. Solicitamos o Distrato via telefone, no espaço clienta da Incorporadora e por email, com pedido de devolução do valor correspondente às prestações intermediárias( taxa de decoração, taxa LIGDE, etc.) mas apesar do atraso na entrega e dos juros abusivos querem nos devolver apenas 40% do que pagamos e ainda negativaram meu nome junto ao SERASA. Temos cumprido com nossas obrigações financeiras junto à empresa, inclusive pagando condomínio sem ter as chaves, cuja parcela foi paga antecipadamente. Gostaria de uma orientação.
Boa tarde
Adquirimos um imóvel na planta em 2010 mas infelizmente nossa renda familiar não acompanhou a valorização do imóvel e não conseguimos financiamento junto aos bancos
no valor do repasse. Solicitamos o Distrato via telefone, no espaço clienta da Incorporadora e por email, com pedido de devolução do valor correspondente às prestações intermediárias( taxa de decoração, taxa LIGDE, etc.) mas apesar do atraso na entrega e dos juros abusivos querem nos devolver apenas 40% do que pagamos e ainda negativaram meu nome junto ao SERASA. Temos cumprido com nossas obrigações financeiras junto à empresa, inclusive pagando condomínio sem ter as chaves, cuja parcela foi paga antecipadamente. Gostaria de uma orientação.
Rose
Pelo seu relato, será necessário fazer uma análise minuciosa do Contrato e demais documentos relevantes. Se houver divergência entre os valores contratados e aqueles atualmente cobrados (considerando a correção monetária), você poderá exigir o cumprimento forçado das condições previstas no contrato ou a sua rescisão, com a restituição de todos os valores pagos (com juros e correção monetária).
Se você for residente do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, agendar uma consulta entrando em contato com o escritório através dos meios de contato listados ao final do artigo.
Boa noite!
Parabéns pelo serviço prestado e esclarecimentos a nós consumidores em geral.
Comprei um imóvel na planta em setembro de 2013, foi me dito pelo corretor que no máximo em dois meses eu estaria sendo chamado para assinar o financiamento junto a CEF, me mandaram um email em fevereiro convocando para uma entrevista para assinatura do financiamento que foi marcado para março.
Em 15 de abril fui chamado para assinar o financiamento, só que agora com o Banco do Brasil e os valores que me foi passado pelo telefone não tinha nada a ver com o que consta no contrato de promessa de compra e venda, então eu disse que não assinaria e que estaria entrando em contato com a gerente da construtora para esclarecimentos e possíveis resoluções do problema.
A gerente da construtora disse que ia passar o meu caso ao responsável e que me daria uma resposta, o qual não foi feito.
Em maio uma pessoa da empresa de assessoria me ligou perguntando o porquê de eu ter mandado a mais ou menos um mês antes o extrato analítico do FGTS, quando a informei que como não tinha sido utilizado o saldo total do FGTS, era para ser feito uma nova análise.
No contrato consta uma entrada com o FGTS no valor de R$19.300,00 e o restante financiado pelo banco, o próprio corretor disse que eu não pagaria nada a mais antes do financiamento.
Na chamada para assinar com o BB, a entrada seria de R$15.900,00 do FGTS e mais R$11.000,00 que eu deveria negociar com a construtora.
Nessa nova análise que será feita, já me foi adiantado que será R$20.000,00 do FGTS e mais ou menos R$8.000,00 que eu devo pagar na entrada, isso na data de hoje, quando sair o financiamento daqui uns dois meses esse valor será diferente devido ao IMCC.
Minha esposa ligou para construtora reclamando e querendo saber no caso de desistência o que seria devolvido, uma vez que já paguei alguns valores, inclusive taxa de corretagem que até então eu não sabia que quem devia pagar seria a construtora (e sou muito leigo nestas questões).
Segundo a atendente da construtora não vai ser devolvido a taxa de corretagem, pois consta em contrato.
Gostaria de saber se posso entrar com ação por quebra de contrato e se tenho direito a devolução dos valores pagos, inclusive estou pagando boletos referente a serviços de assessoria no valor de R$700,00 divididos em 10 parcelas.
Boa tarde,
É preciso averiguar melhor o caso, pois não pode haver entrega das chaves sem o habite-se, que é a outorga do poder Municipal quanto a regularidade da construção (em relação ao projeto aprovado), dando condições de habitabilidade. Ou seja, antes dessa expedição, ninguém pode residir.
Fato diverso (e posterior) é a averbação das construções (ou do habite-se, como se chama popularmente) junto ao Cartório de Registro de Imóveis – RGI.
A averbação mencionada é obrigação da Incorporadora/Construtora, fixada no art. 44 da lei 4.591/64, respondendo a mesma pelos prejuízos desse atraso (tanto materiais, quanto morais).
O ideal é fazer uma análise da situação junto com a documentação do empreendimento, em especial o contrato.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro e quiser agendar uma consulta, pode entrar em contato com o escritório nos telefones ao final do artigo.
A construtora nos entregou nosso apartamento comprado na planta sem habite-se. Recebi as chaves em agosto de 2013 e a partir daí começou a cobrar o condomínio. Posso entrar na justiça pedindo danos morais e pedindo que a construtora arque com o pagamento das taxas de condominio do meu imóvel já que a construtora jamais poderia ter entregue o imóvel sem o Habite-se e fomos enganados pela construtora?
Bom dia Diogo,
Sobre o ITPU (assim como as quotas condominiais) são despesas inerentes à posse do imóvel. Como regra, a Incorporadora será responsável pelo seu pagamento até à averbação das construções no RGI (quem necessita de financiamento do saldo devedor precisa aguardar) ou à entrega das chaves (quem quita por meios próprios pode fazê-lo logo após o habite-se).
Logo, é incorreto fixar o repasse desse tributo após o habite-se, a não ser para aqueles que quitem por recursos próprios o saldo devedor e tome posse do imóvel ante da referida averbação das construções.
Essa breve introdução ajuda a responder à sua dúvida. Se você não recebeu as chaves e não deu causa a esse fato, essa despesa não pode lhe ser repassada, independente da base de cálculo – terreno ou unidade imobiliária autônoma.
Bom dia,
Nesse caso seria preciso de mais informações antes de lhe passar uma resposta.
Provavelmente o primeiro valor cobrado foi referente ao registro da Promessa de Compra e Venda no RGI. Esse segundo valor deve se referir ao registro da minuta de compra e venda (mediante financiamento ou não) no RGI.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, agendar uma consulta em nosso escritório.
Boa tarde, Dr. Brandão,
Adquiri um imóvel recentemente.
Após a expedição da Carta Habite-se, que se deu em 2013, a imobiliária exigiu o pagamento de um valor referente ao iptu de 2013 como condição para entrega das chaves. Esse valor era um proporcional dos meses seguintes do habite-se.
Eu efetuei esse pagamento, mas possuo uma certa indignação.
A cobrança desse IPTU se deu com incidência na projeção do terreno e não do meu imóvel individualizado. E no meu contrato é claro que eu só devo arcar com os valores referentes ao APARTAMENTO, não há nada sobre valores da projeção. Ou seja, é possível que me seja cobrado um proporcional do IPTU do ano de 2013 (com incidência no terreno) ou eu só deveria pagar o IPTU que tivesse como incidência a minha unidade individualizada, no caso, o do exercício seguinte?
Boa noite, Senhores! Tudo bom? Comprei um imovel em 2011 e na época a construtora me cobrou 1500,00 a título de registro. Ocorre que tal registro só foi providenciado agora, em 2014 e estão querendo me cobrar 2000,00 de diferença de atualização do valor do registro. É certo me cobrarem por um serviço pelo qual já paguei há três anos e que não foi realizado por eles na época devida? Como devo proceder? Muito obrigada!