Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
Boa tarde Gilson,
As despesas com Condomínio e IPTU estão intimamente ligadas à posse do imóvel em questão.
Não se tem dúvidas quanto à impossibilidade de repasse dessas despesas ao adquirente Promitente Comprador (você), antes da averbação das construções (ou entrega das chaves, para quem quita o saldo devedor com recursos próprios após o habite-se), responsabilidade da Incorporadora e Construtora (art. 44 da lei 4.591/64).
Já em momento posterior à referida averbação, há uma presunção de inversão desse ônus. Entretanto, excepcionalmente, se provado que a Incorporadora esteja dando causa ao atraso no recebimento das chaves, ela continuará responsável pelos prejuízos imputados.
Pelo que mencionou, há vícios no imóvel ou o mesmo está em desacordo com o ofertado (ou do seu memorial descritivo). Neste caso, a recusa na vistoria é plenamente justificável.
Entretanto, você deve ter muita atenção em formalizar todas as vistorias e respectivas ressalvas, para que tenha provas materiais que essa situação ocorreu. O e-mail é muito bom para esse fim, ainda que não respondido pela outra parte.
Quanto à tolerância de 180 dias para entrega no imóvel, o entendimento massivo dos tribunais tem sido pela sua validade, desde que a a mesma tenha sido ajustada com transparência no Contrato.
Nossa opinião, entretanto, é pela incompatibilidade dessa tolerância com os preceitos do Código de Defesa do Consumidor e a boa fé que deve reger os contratos, tanto que sempre a questionamos nas Ações que patrocinamos. A jurisprudência que ressaltou, mesmo no Estado de São, é minoritária.
Se anulada a tolerância, o atraso no seu caso estaria configurado e com isso todos os prejuízos de ordem patrimonial e moral desse período poderiam ser pleiteados. O mesmo raciocínio aplica-se a causa penal moratória prevista em contrato para cada mês de atraso na entrega do imóvel.
Para que fique seguro quanto a este ponto, lembre-se de que a Incorporadora termina suas obrigações apenas quando entrega o imóvel construído nos termos da oferta (material publicitário e memorial descritivo), com o habite-se expedido junto ao Poder Municipal E as construções averbadas junto ao cartório de Registro de Imóveis competentes.
OBS: Permanece a responsabilidade de entrega da documentação necessária ao financiamento e algumas vezes o registro da transferência de propriedade no RGI.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro e quiser fazer uma consulta, pode solicitar um agendamento em nosso escritório.
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Boa tarde Gilson,
As despesas com Condomínio e IPTU estão intimamente ligadas à posse do imóvel em questão.
Não se tem dúvidas quanto à impossibilidade de repasse dessas despesas ao adquirente Promitente Comprador (você), antes da averbação das construções (ou entrega das chaves, para quem quita o saldo devedor com recursos próprios após o habite-se), responsabilidade da Incorporadora e Construtora (art. 44 da lei 4.591/64).
Já em momento posterior à referida averbação, há uma presunção de inversão desse ônus. Entretanto, excepcionalmente, se provado que a Incorporadora esteja dando causa ao atraso no recebimento das chaves, ela continuará responsável pelos prejuízos imputados.
Pelo que mencionou, há vícios no imóvel ou o mesmo está em desacordo com o ofertado (ou do seu memorial descritivo). Neste caso, a recusa na vistoria é plenamente justificável.
Entretanto, você deve ter muita atenção em formalizar todas as vistorias e respectivas ressalvas, para que tenha provas materiais que essa situação ocorreu. O e-mail é muito bom para esse fim, ainda que não respondido pela outra parte.
Quanto à tolerância de 180 dias para entrega no imóvel, o entendimento massivo dos tribunais tem sido pela sua validade, desde que a a mesma tenha sido ajustada com transparência no Contrato.
Nossa opinião, entretanto, é pela incompatibilidade dessa tolerância com os preceitos do Código de Defesa do Consumidor e a boa fé que deve reger os contratos, tanto que sempre a questionamos nas Ações que patrocinamos. A jurisprudência que ressaltou, mesmo no Estado de São, é minoritária.
Se anulada a tolerância, o atraso no seu caso estaria configurado e com isso todos os prejuízos de ordem patrimonial e moral desse período poderiam ser pleiteados. O mesmo raciocínio aplica-se a causa penal moratória prevista em contrato para cada mês de atraso na entrega do imóvel.
Para que fique seguro quanto a este ponto, lembre-se de que a Incorporadora termina suas obrigações apenas quando entrega o imóvel construído nos termos da oferta (material publicitário e memorial descritivo), com o habite-se expedido junto ao Poder Municipal E as construções averbadas junto ao cartório de Registro de Imóveis competentes.
OBS: Permanece a responsabilidade de entrega da documentação necessária ao financiamento e algumas vezes o registro da transferência de propriedade no RGI.
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Bom dia, compramos um imóvel na planta no Rio de Janeiro, e no contrato vinha definida a data prevista para entrega em 5 de setembro de 2013, podendo atrasar por 180 dias no máximo, como de costume. Em Janeiro de 2014 saiu o Habite-se, porém até o presente momento, ainda não pegamos as chaves, pois a construtora ainda não cumpriu as exigências que foram apontadas por nós na vistoria do imóvel, realizada em dezembro de 2013, sendo que desde janeiro de 2014, já tem chegado o carnê do condomínio, luz e demais cotas extras. A partir do que foi exposto, gostaríamos de saber se podemos pedir ressarcimento em dobro de tudo que foi pago referente a condomínio, luz e etc., uma vez que não estamos no morando no imóvel? Tendo em vista que entendimentos recentes do TJ-SP (http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/tolerancia-de-180-dias-para-entrega-de-imovel-e-ilegal), tem considerado ilegal a tolerância de 180 dias, podemos pedir na justiça do Rio o pagamento de aluguel referente a todo este período deste 5 de setembro? O período de tolerância, de 180 dias, acaba com a emissão do habite-se, ou averbação do mesmo? Caso a resposta anterior seja positiva, a construtora teria que pagar multa moratória deste o período de emissão do habite-se?
Abs e parabéns pelo excelente blog
Gilson e Thaís – Rio de Janeiro- RJ
Boa noite,
Para que possamos auxiliá-lo, por favor esclareça melhor sua dúvida (em especial o termo "Cub").
Comprei um apartamento dei uma entrada e parcelei 24 meses até as chaves depois de pronto financiei o restante 82 meses até com a construtora reajuste é somente o Cub , depois das chaves entregue vou financiar direto com a construtora o restante mas ela quer colocar no saldo devedor 0,75 juros mais o Cub pode ser cobrado
Boa noite Jarley,
Primeiramente há de se diferenciar correção monetária e juros. O primeiro tem o fim de, simplificadamente, repor as perdas inflacionárias, não representando um aumento "real". Já o segundo (juros), é o efetivo acréscimo sobre o capital, seja de natureza moratória (atraso de obrigação) ou compensatória.
Assim, o entendimento majoritário tem sido pela possibilidade de aplicação da correção monetária, mesmo após o término do prazo para entrega do empreendimento (com ou sem habite-se).
O que pode se discutir, dependendo de cada caso em concreto, é a possibilidade de substituir o índice eleito unilateralmente no contrato, quando este se mostra demasiadamente mais alto em relação à inflação ao consumidor.
Por outro lado, juros (os 1% que mencionou) não poderiam estar sendo aplicados, pois não há mora por parte dos adquirentes, já que a Incorporadora/Construtora não concluiu suas obrigações contratuais e/ou legais, em especial, a averbação das construções no Cartório de Registro de Imóveis competente, consoante inteligência do artigo 44 da lei 4.591/64.
É preciso analisar melhor a evolução do seu saldo devedor, para ver se, de fato, estão sendo imputados juros. Se isso estiver ocorrendo, será necessário o direcionamento Judicial.
Caso seja residente do Estado do RJ e quiser agendar uma consulta conosco, pode fazê-lo pelos contatos informados ao final da página.
Boa tarde Drs. Antecipadamente, gostaria de agradecer e parabenizar por este blog, que tem ajudado e orientado tantas pessoas.
Gostaria de saber se é legal a alteração da correção das parcelas pelo INCC, para o IGPM +1%, após ter saído o habite-se, porém ainda sem a averbação e o desmembramento para as unidades. A Construtora/incorporadora informa que somente terá este documento disponível em aproximadamente 2 meses. Neste período, não teremos nem como tentar um financiamento bancário, por falta de documentos. Mas a construtora/incorporadora já quer alterar o indice de correção para o IGPM + 1%. Não liberaram as chaves,pois somente será liberado após terem a confirmação do financiamento bancário.
Atenciosamente,
Jarley Lima
Boa noite,
Pelas especificidades das suas dúvidas, só poderíamos respondê-las após análise dos respectivos contratos.
Caso você seja do Estado do Rio de Janeiro, pode agendar uma consulta em nosso escritório para esse fim.
Boa tarde, Dr. Brandão
Comprei em fev/2012, um imóvel na planta, que foi entregue em abril/2013, o habite-se também foi fornecido, mas até agora a matrícula não foi entregue, acontece que estou no aguardo da liberação da documentação para transferir meu saldo junto a construtora para CEF. Gostaria de saber qual o prazo para fornecer tais documentos. O que posso fazer?
Boa noite Giselle,
Primeiro um esclarecimento importante: o INCC é índice de correção monetária, que visa compensar a perda do valor da moeda. Ou seja, correção monetária é majoritariamente aceito pelos Tribunais. Entretanto, o que se busca é a alteração por índice mais favorável a partir da data limite para entrega do empreendimento, em especial porque o INCC costuma ficar bem acima da inflação oficial (e do reajuste anual dos salários).
Em relação a sua narrativa, parece que você assinou Promessa de Compra e Venda junto a uma Incorporadora em uma modalidade atualmente comum junto à CEF, na qual o financiamento do saldo é pago desde o início.
Neste caso, em princípio, ainda não parece ter estar configurado nenhum prejuízo, uma vez que a correção monetária seria aplicada de qualquer jeito.
Entretanto por ser uma situação bem peculiar, antes de qualquer coisa seria necessário analisar o que restou estipulado no seu contrato.
Sobre a restituição, ela só será integral se o contrato não for adimplido por culpa da Incorporadora/Construtora. Para melhor análise disso, também é preciso atentar ao contrato.
Assim, caso tenha interesse, pode agendar um horário em nosso escritório para que sua situação seja devidamente apreciada (contatos ao final da página).
Boa noite. Meu nome é Giselle e gostaria de tirar uma dúvida sobre atualização do valor do imóvel. Assinei a promessa de compra e venda em 10/2012 com a informação de que a assinatura com a CEF ocorreria em 3 meses, mas somente em junho/2013 minha documentação foi encaminhada para a CEF e até agora ( 09/2013) não fui chamada. Quem deve arcar com a majoração do imóvel devido a incidência do INCC? Se o financiamento não for aprovado, tenho direito a receber 100% valor da entrada de volta? Desde já agradeço.
Boa tarde,
É uma situação inusitada a liberação de financiamento bancário antes da averbação as construções.
Isso às vezes acontece quando o banco financiador é o credor hipotecário do empreendimento, ou seja, aquele que emprestou recursos à Incorporadora que, em troca, o hipotecou como garantia.
De toda sorte, você tem o direito de, a qualquer tempo, quitar o saldo devedor (seja com recursos próprios ou financiamentos).
Pela fase atual narrada, é a Incorporadora que deve informar qual o saldo devedor atual e não o banco (com o qual você não tem, inclusive, qualquer ligação).
Sugerimos formalizar essa solicitação, enviando um telegrama com AR e cópia para a Promitente Vendedora, pedindo prazo para que o saldo seja informado.
Boa noite!
Eu e meu marido estamos comprando um apartamento, e queremos financiar o imóvel com banco diferente do que financiou a obra.
Já há o habite-se, mas não a sua averbação.
Entramos com toda a documentação no banco que irá financiar nosso apto, e eles estão aguardando o valor atualizado do saldo devedor. Nos informaram que não seria necessário esperar a averbação do habite-se, mas apenas fornecer o saldo atual.
Pedimos à construtora o valor do saldo devedor, porém eles informaram que o banco que financiou toda a obra não iria fornecê-lo até sair a averbação do habite-se. É legal essa conduta do banco que financiou a obra?
Boa noite Aurélio,
Realmente os transtornos e aborrecimentos causados pelo atraso na entrega de um imóvel adquirido na planta é muito grande. Infelizmente, apenas um percentual ínfimo dos empreendimentos é entregue na data prometida.
Em relação às suas dúvidas:
1) Inicialmente, é importante esclarecer que relação entre vocês e a Incorporadora/Construtora é de consumo, sendo aplicáveis os princípios protetivos do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, uma vez descumprida a data limite para entrega do imóvel, a parte compradora/consumidora poderá, via de regra, optar pela rescisão contratual, com culpa da vendedora/prestadora. Nessa situação rescisória, a restituição é integral, com juros e correção monetária.
Também é cabível pleito indenizatório, de natureza patrimonial e moral.
2) Continuando o raciocínio da resposta acima, as despesas com a locação provisória estão no âmbito do chamado "dano patrimonial", devendo ser restituídas.
Há muitos outros pontos (alguns mencionados neste artigo) que tem de ser analisados criteriosamente, de acordo com cada situação concreta. Por isso, o ideal é fazer uma consulta Jurídica para se inteirar com precisão das opções disponíveis.
Nosso escritório fica no Centro do RJ, se você quiser, pode entrar em contato e agendar uma consulta. Para todo problema há solução.
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Atenciosamente,
Boa noite,
Eu e minha esposa recebemos hoje um novo comunicado da construtora, dizendo que a obra vai atrasar novamente, sendo que desta vez não deram prazo nenhum.
Casamos há pouco mais de ano e não aguentamos mais essa situação de atraso de mais de 2 anos.Tenho prejuízo de tudo que é lado pra administrar. O sonho virou pesadelo…
Ai vão as minhas dúvidas:
1) Posso pedir a rescisão do contrato? Se positivo, eu perderia algo?
2) Se eu resolver aguentar o atraso, como ficam os gastos que estou tendo com aluguel de apartamento, vaga de estacionamento, depósito para móveis (sim, tivemos que fazer isso), entre outras coisas?
Espero que possam nos dar uma luz, porque estamos no limite e não sabemos direito o melhor a fazer.