Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
Boa noite Vinícius,
Para uma resposta precisa, teria que ser analisada a promessa de compra e venda do imóvel, bem como o termo de distrato.
Em todo caso, a transferência ao consumidor do ônus da taxa de corretagem não é vista com bons olhos pelo Judiciário.
O Código de Defesa do Consumidor veda a cobrança de valores sem a contraprestação de serviços prestados (caso da corretagem em que o cliente não é você, e sim a Incorporadora). A mesma norma também veda a chamada venda casada. Portanto, você não pode ser obrigado ao pagamento de valores a uma assessoria que não chegou a contratar ou o fez mediante condição para a própria compra do imóvel.
É importante fazer uma diferença entre "distrato" e "rescisão contratual unilateral". No primeiro, as partes chegam a um consenso e decidem desfazer o negócio com condições estipuladas no próprio termo.
No último, uma das partes pleiteia o fim do contrato, por descumprimento da lei ou do próprio contrato.
Atenciosamente,
Prezado Roberto Agnes,
Quanto à primeira parte da sua pergunta: Já está pacificado nos tribunais, o entendimento de que não pode haver incidência de juros antes do cumprimento integral das obrigações da Incorporadora, qual seja, entregar o imóvel pronto, com o habite-se averbado no RGI (momento em que o imóvel adquiri matrícula e é individualizado) , nos termos da oferta e do memorial descritivo. Toda e qualquer valores cobrados de juros, se pagos, podem ser requerido em dobro, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
Quanto à última parte: Todo e qualquer prejuízo que você e sua noiva tenham sofrido, poderá ser objeto de reparação (dano patrimonial). O mesmo se aplica aos aluguéis pagos após a data limite para entrega do imóvel. É devida também a reparação por danos morais, em decorrência dos aborrecimentos e transtornos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
Atenciosamente,
Bom dia,
Anteriormente contratei serviços da PDG/CHL , não contente com diversas coisas resolvi fazer o distrato, porém, a construtora em questão disse que me pagaria somente valores referente as parcelas que paguei, porém existem outros valores que paguei referente a Pesquisa cadastral da CEF e Serviços Contratuais no qual paguei na sede da empresa e a eles mesmo, fui informado que esses valores pago ao corretor não é devolvido. Gostaria de saber se essa informação procede e se tenho direito ou não ao estorno desses valores..
Obrigado,
Vinícius Queiroga
Bom dia,
Li o artigo e os comentários e gostaria de parabenizá-los pelos ótimos esclarecimentos. Minha situação e da minha noiva é parecida. Compramos um imóvel da planta no Recreio (RJ) que está para ser entregue, depois de mais de 1 ano e meio de atraso. O caso é que quando recebemos o saldo devedor, vimos que o mesmo está muito mais alto em relação ao ano passado, não sei exatamente que índices ou juros eles aplicaram. A minha pergunta é: Somos obrigados a pagar os juros do atraso da obra? outra pergunta, moramos de aluguel desde então (o contrato por sinal está vencendo mês que vem), podemos pedir o que desembolsamos de volta? cabe dano moral? Ficamos ansiosos na resposta. Obrigado.
Boa tarde,
Pelo que foi relatado, em princípio, a Incorporadora/Construtora ainda não deveria ter procedido com a entrega das chaves, uma vez que a mesma ainda não cumpriu com o seu dever legal de averbação do Habite-se no Ofício de notas competente (artigo 44 da lei 4.591/64).
Para um parecer preciso, é necessário analisar a documentação do seu caso minuciosamente. De toda sorte, cabe uma Ação Judicial exigindo o cumprimento integral da obrigação, que ainda será cumulada com a reparação pelos danos patrimoniais e morais sofridos. A multa por atraso também é um dano patrimonial, pois deveria ter sido abatida do saldo devedor ou depositada em espécie. Estamos entrando em contato com vocês. Att,
Prezados Brandão e Lessa, eu e minha esposa adquirimos um imóvel em outubro de 2009, com previsão para entrega em maio de 2010. Somente agora, em maio de 2011, recebemos nossas chaves. Porém, apesar de haver habite-se, não há matrícula individualizada do imóvel, em virtude de um problema com vagas de garagem de outros compradores. Existe alguma ação judicial na qual podemos obrigar a Construtora a nos entregar a escritura e o registro? Também pretendemos pedir danos morais e cobrar a multa por atraso.
Favor nos passar algumas informações e daí podemos marcar um horário em seu escritório.
Abraços, Bruno (brunocaplum@hotmail.com) e Patrícia .
Boa tarde Yasmin,
Esclarecendo as suas dúvidas:
Se ainda não há habite-se, e, por conseqüência, averbação, a Incorporadora jamais poderia fazer qualquer cobrança além daquela correspondente a entrada, cujo valor e condições têm que constar na promessa de compra e venda assinada. Pelo seu relato, está havendo má fé na cobrança indevida de parte do saldo devedor. Toda cobrança indevida, deverá ser devolvida em dobro (artigo 42, P.U do Código de Defesa do Consumidor).
Quanto aos Juros, resta pacífico o entendimento de que a cobrança destes não pode ser realizada antes da entrega das chaves (habite-se, averbação e entrega do imóvel nos termos ofertados. Grande parte dos julgadores entendem que o saldo devedor não pode sequer ser atualizado (INCC, ICC ou outro ajustado) após a data limite para entrega do imóvel.
Sobre essa taxa de R$7.000,00 (Sete mil Reais), precisa ser apurado exatamente do que se trata. Não pode haver nenhuma cobrança sem a precisa discriminação da despesa.
Quanto ao distrato, caso a data limite para entrega do imóvel tenha se esgotado, você pode requerer a rescisão contratual, com a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos. Esse pedido ainda pode ser cumulado com a reparação por danos morais, em decorrência do descumprimento contratual. Veja que neste caso não há desistência do contrato (quando o resgate do valor seria parcial) e sim rescisão do mesmo, por descumprimento da Incorporadora.
Qualquer dúvida estamos à disposição
Dr Brandão e Dra Ana Paula,
Sou Yasmin, adquirente de uma unidade na Barra, pela a construtora PDG/CHL. O meu problema é que o imóvel já está pronto, sendo que o habita-se e averbação não foi liberado. Só que já estou na segunda parcela do saldo devedor e a construtora vem cobrando juros INCC com IGPM. Eu não recebi as chaves e estão cobrando juros abusivos. Além disso, estão cobrando uma taxa única no valor de quase 7 mil reais, dizendo que é pela a taxa de ligações definitivas. O empreendimento tem quase 1000 unidade sendo em 5 blocos ao total. As minhas dúvidas são: É correto esses juros do IGPM/INCC sem as chaves? A taxa de ligação definitivas é isso mesmo? e a pergunta final. Fazendo o DISTRATO, eu investi durante a obra junto taxa de contrato, sinal, taxa de decoração e chaves…valor R$ 65.000,00. Com o distrato, quanto terei de retorno nesse valor que investi?
Atenciosamente,
Yasmin P.
Boa tarde Renato,
Você pode entrar em contato com o escritório através do e-mail e/ou telefones informados no rodapé desta página. Nós representamos muitos compradores de empreendimentos deste grupo, o modus operandi é muito similar. Com certeza há diversas irregularidades a serem sanadas e direitos a serem pleiteados. Por você ainda não estar no Brasil, pode nos passar maiores informações via e-mail, deixando os seus contatos para lhe retornarmos. Terá uma assessoria ímpar.
Olá,
Meu nome é Renato e também estamos com problemas com a construtora PDG que adquiriu a Klabin Segal. Estou morando em Madri e chego no Brasil em agosto. Gostaria de saber como contatá-los para tratar dos meu direitos. Muitas das coisas mencionadas aqui no blog foram executadas pela empresa (atrasos, cláusula de 180 dias, cheques para pagamento de corretores sem constar do contrato, etc). No meu caso também houve má fé, desde meu ponto de vista, por parte deles. Negociamos um acordo, eu efetuei o pagamento e eles tentaram enganar meu procurador no Brasil alterando a data de prontificação do imóvel por ocasião da assinatura do acordo. Haveria algum e-mail que pudesse passar mais dados e chegar custas?
Boa noite,
Boa pergunta. Após o término da data prevista para entrega do imóvel, o INCC (ou qualquer outro índice estabelecido para correção) deve ser congelado. A Jurisprudência tem grande aceitação quanto a isso. Se não o fosse, teríamos algumas situações absurdas, onde o preço do imóvel adquirido na planta poderia superar o preço de venda deste, quando pronto. O Código de Defesa do Consumidor veda situações em que estes sejam colocados em desvantagem demasiada, em especial quando não deram causa à situação. Outro ponto relevante, é que, com a cláusula de tolerância anulada, tanto a correção, quanto à multa, passam a ser aplicáveis a partir da data realmente prevista para entrega do imóvel. Fique à vontade para esclarecer todas as suas dúvidas.
Boa noite Marcos,
Em uma Ação Judicial, um dos pleitos é a reparação pelos danos patrimoniais sofridos, os aluguéis entram neste caso. Você deve estar de posse do contrato de aluguel e recibos de pagamento. Pode ser pleiteado o pagamento despendido com os aluguéis a partir da data prevista para entrega do imóvel, questionando-se, inclusive, a malgrada cláusula de tolerância (geralmente de 180 dias de atraso). Certamente o atraso relevante na entrega do imóvel gera danos morais, que ainda pode ser agravado dependendo da situação (a sua é uma delas, pois são recém casado morando de aluguel). Geralmente os contratos de compra e venda possuem muitas situações abusivas, mencionadas no artigo e nessa seção de comentários. Você tem a opção de interpor uma Ação Judicial para ver reparado os danos que lhe foram causados e anuladas as situações abusivas previstas em contrato. Pode ficar tranqüilo, pois a interposição de uma Ação Judicial em nada prejudicará a entrega da sua obra, muito pelo contrário. Nosso escritório fica no Centro do Rio, próximo ao consulado da França. Estamos à disposição.
Dr. Paulo Brandão e Dra. Ana Paula Lessa,
Comprei um imóvel na planta e gostaria de saber se caso a entrega da obra atrase além do prazo estipulado no contrato (o que provavelmente ocorrerá), é devido a correção pelo INCC do saldo devedor(sei que qualquer cobrança de juros adicionais sao proibidas)? Caso positivo se existe alguma jurisprudencia. Obrigado.
Boa tarde,
Comprei um imóvel da na planta em 2008 e a data prometida de entrega era 2010. Até agora a construtora tem nos enrolado com relação a situação atual. Ao passar pela obra, eu minha esposa vimos que ainda há muito a ser feito.
Nós somos recém casados e compramos este imóvel para ser o nosso primeiro, mas em consequência do atraso, tivemos que alugar um apartamento temporário e estamos tendo muitas despesas. Gostaria de saber se posso pedir reembolso do aluguel que estou pagando desde então. Outra pergunta, o atraso da entrega gera os chamados danos morais? tem algumas outras coisas que acho que estão erradas no meu contrato, inclusive não vejo a cláusula de multa por atraso na entrega. O que pode ser feito sobre isso? Muito obrigado e parabéns pelo conteúdo do artigo, em linguagem acessível e muito informativo… o escritório de vocês fica no Centro do Rio?
Boa noite,
Em relação à pergunta do usuário anônimo, a resposta anterior serve a sua dúvida, mas de qualquer forma, precisa ficar esclarecido o seguinte: obtenção da certidão do habite-se é diferente da obtenção da certidão de averbação do habite-se. No primeiro (expedição), a Incorporadora adquire documentação informando que a obra construída seguiu o projeto já aprovado pela Prefeitura e nela foi registrado. No segundo (averbação), a Incorporadora averba o habite-se junto com outros documentos. Isso permite que o empreendimento seja desmembrado em unidades autônomas (apartamentos), momento em que cada uma recebe uma matrícula e escritura.
O entendimento dos tribunais é no sentido de que a incorporadora é responsável pelos impostos, taxas e despesas de manutenção das áreas externas, até que cumpra integralmente suas obrigações (entregar o imóvel nos termos prometidos, averbar o habite-se e fornecer documentação necessária àqueles que precisarem de financiamento). A ação em comento deverá ser movida em face da Incorporadora. Existem diversos artigos de leis específica (artigo 44 DA LEI 4.591/64, por exemplo), do CDC, do CPC e do Cod. Cívil, além de princípios jurídicos aplicáveis. Lucros cessantes dizem respeito aquilo que alguém deixou de auferir em decorrência de conduta ilícita de outro. Pelo seu comentário, não é o caso. A sua Ação seria, em princípio, indenizatória (moral e material).