Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
Boa noite,
A resposta anterior responde a essas perguntas.
Atente principalmente ao esclarecimento sobre a hipoteca dos empreendimentos para grandes bancos, que emprestam, via de regra, recursos às Incorporadoras/Construtoras para a viabilização da obra.
Para este tipo de caso, atuamos somente no Estado do Rio de Janeiro.
Boa noite,
Um projeto de Incorporação, para ser aprovado e registrado, deve atender uma série de requisitos legais, que visam trazer uma segurança mínima.
Contudo, em um negócio jurídico desta natureza em que há, de um lado, promessa de construir e entregar o imóvel e, de outro (consumidor), pagamento antecipado – parcial ou total, sempre haverá algum risco.
Por isso é necessário, antes da assinatura de um contrato, pesquisar a Incorporadora/Construtora, verificar sua solidez no mercado, seus imóveis já construídos, etc.
Tomando esses cuidados é muito improvável que não receba seu imóvel, até porque a maioria dos empreendimentos está hipotecado a um banco de grande porte, que no pior dos mundos assumiria o restante da obra.
OBS: A quase totalidade dos problemas está ligado a cobranças indevidas e prejuízos (patrimoniais e extra-patrimoniais) decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
Sobre a sua última pergunta, as informações contábeis de uma pessoa jurídicas são sigilosas, assim como o é da pessoa física. Até porque, mesmo de posse desses dados, uma pessoa leiga jamais conseguiria chegar a qualquer conclusão.
Boa noite Samuel,
Em casos de rescisão contratual sem culpa da Incorporadora/Construtora, os Tribunais aceitam que seja retida um percentual do preço do imóvel, para cobrir custos operacionais diversos.
A taxa de ligações definitivas, a nosso ver, deveria ser integralmente restituída.
Já a comissão de corretagem é um pouco diferente. Ela é devida pelo negócio jurídico realizado e só seria passível de eventual indenização, se a negociação não fosse para frente por culpa da Incorporadora/Construtora.
De toda sorte, tem que ser verificado como se deu a cobrança e o pagamento. Este não deve ser realizado diretamente por você ao corretor, pois, via de regra, é a parte Vendedora que é a contratante dos serviços.
O ideal para esse caso é ser agendada uma consulta, para análise meticulosa do seu contrato.
Se for do Rio de Janeiro, pode entrar em contato conosco (danos ao final do artigo).
Complementando a pergunta anterior, estou ciente da Lei 10.931, no entanto ela não é uma obrigatoriedade, se a construtora não seguir essa lei então continuará existindo o risco de falência e a não entrega do empreendimento ao comprador? Mesmo quando a construção do empreendimento for financiado com um banco? Existe algum seguro de banco contra falência da construtora?
O escritório só atua em casos no Rio de Janeiro?
Obrigado
Bom Dia,
Existe alguma melhoria da lei quanto a proteção do consumidor no caso de falência da construtora?
Quando compramos um apartamento em planta sempre haverá o risco de se perder todo o dinheiro aplicado no imóvel e também ficar sem o imóvel, ou ter que gastar mais dinheiro para contratar outro construtora para finalizar o empreendimento ?
Existe alguma lei que garanta aos compradores observar a situação financeira da construtora ou do empreendimento?
Obrigado
Olá Dr.
Tive o pedido de um financiamento negado pelo Banco, mas já havia pago a construtora uma entrada de R$14.000,00 e mais R$4.000,00 de taxas de ligações definitivas. Fui na construtora ver a devolução desses valores e eles disseram que só poderiam me devolver R$7.300,00 alegando que o valor referente a taxa de corretagem e o valor das taxas de ligação definitiva não seriam devolvidos e eu precisava assinar a rescisão do contrato para receber esse valor oferecido.
Pergunto: É possível requerer judicialmente essa diferença mesmo tendo assinado a rescisão aceitando os R$7.300,00?
Aguardo,
Obrigado.
Boa tarde Bianca,
O INCC é um dos índices estabelecidos para correção monetária. Esta, tem a função de manter o capital no mesmo valor, entre a assinatura do contrato e o prazo estipulado para entrega do imóvel. É perfeitamente lícito, desde que seja pactuado uma data para cumprimento da obrigação (entrega do imóvel).
A situação muda quando o INCC (IGPM, ICC ou outro) continua sendo cobrado quando o empreendimento está com a entrega atrasada (vide contrato), o que não é o seu caso.
Boa Noite,
gostaria de tirar uma dúvida quanto a incidência do INCC. É lícita a cobrança do INCC antes do início da obra? Comprando um apartamento em fevereiro de 2013, sendo que a obra só iniciará em julho 2013,a construtora já poderá cobrar o índice de correção nas parcelas antes de julho?
OBRIGADA!
Boa tarde Marcos,
Desculpe-nos a demora em respondê-lo, pois o judiciário esteve em recesso até 07-01-2013.
Em relação a sua dúvida, primeiro é importante ressaltar um ponto conceitual, mencionado em outras respostas:
A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, para aqueles que não receberam as chaves (pagamento com recursos próprios ou financiamento direto com o incorporador) não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa com condomínio, IPTU, etc.
Disto isto, veja que, pelo próprio conceito do Código Civil de condomínio edilício (artigo 1.332, I), o mesmo não poderia ser sido instaurado.
Tal medida traz uma série de prejuízos aos Promitentes Compradores que necessitam de financiamento do saldo devedor, que podem acionar o Judiciário individualmente a fim de obter as devidas reparações (patrimonial e extra-patrimonial).
Em relação à situação das áreas comuns, sugeriria que o condomínio fizesse um "termo de compromisso", a ser assinado pelo representante legal da Incorporadora/Construtora, com todas as obrigações, prazos e condições por esta assumidos. Dependendo do caso, ainda pode ser interessante a contratação de um laudo de engenharia, que destaque objetiva e tecnicamente todos os pontos a serem ajustados.
Se forem do Estado do Rio de Janeiro e tiverem dúvidas a respeito, podem agendar uma consulta em nosso escritório(contatos ao final da página).
Boa noite, comprei um apto na planta e o condomínio foi instalado dia 15/12/2013, mas dos 160 condôminos apenas 41 estão aptos a receber suas unidades, tendo em vista que o habite-se só foi expedido e não averbado, foi eleito o síndico e uma comissão para vistoria das áreas comuns, o síndico tentou agendar a vistoria com a construtora e tendo em vista que tudo da área comum esta incompleto e inacabado e que eles seriam reprovados em todos os itens, a construtora deu a ideia de que nós passamos para eles a nossa prioridade para o funcionamento do condomínio e os itens que fossem ficando prontos eles vão nos entregando. Gostaria de saber como proceder em relação a essa vistoria da áreas comuns? Pois essa ideia da construtora esta sendo boa para nós pois não assumimos toda responsabilidade pelo condomínio de uma vez, ja que existe muita obra ainda para ser feita. Como essa promessa da construtora é verbal, pensamos em notificar a mesma informando, que estamos disponíveis para efetuar a vistoria assim que eles marcarem. Mas realmente estamos na duvida, pois a construtora sabe que esta atrasada, mas esta fazendo de tudo para nos agradar para evitar um processo judicial.
Gostaria de orientação dos senhores.
Grato
Marcos
Complementando a reposta anterior à Syang, o Judiciário está em recesso de final de ano, retornando em 07-01-2013. Contudo, nesse período nosso escritório continua funcionando, em horário especial.
Boa tarde Syang,
Sua situação é bem séria e necessita de uma análise minuciosa e ágil do caso, tanto dos detalhes, quanto da documentação.
É importante que aja rapidamente, para, se ainda deter tempo, evitar que o imóvel seja repassado a terceiros.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato por e-mail (endereço no final deste artigo)fornecendo seu telefone para agendamento de uma consulta em nosso escritório.
Boa tarde,
Desculpe-nos a demora na resposta, estamos em período de recesso do Judiciário, momento em que o funcionamento do escritório se dá em horário especial.
Em relação a sua dúvida:
A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta – vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa com condomínio, IPTU, etc.
O caminho indicado para uma situação como esta, onde há danos patrimoniais e extra-patrimoniais (moral)a serem reparados, é o Judicial, por meio de uma Ação que visará o cumprimento da lei, do contrato, além do ressarcimento indenizatório decorrente do atraso.
Se você for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato por e-mail (endereço no final deste artigo)fornecendo seu telefone para agendamento de uma consulta conosco.
Boa noite eu e meu noivo compramos um apto em 2008 na planta onde houve um atraso imenso, passou dos 180 dias que tinha de tolerância, teve uma assembléia onde nos disseram que poderíamos dar entrada no financiamento, o valor do condomínio, no qual fizemos pela CEF, demorou devido a matricula da Camargo Corrêa não providenciar onde tivemos que entrar novamente com todos os documentos e finalmente foi aprovado, fomos levar o cheque e a Camargo Corrêa não quis receber dizendo que houve DISTRATO, não entendemos pois pagamos tudo que enviaram, Chaves vendemos o carro para isso, Condomínio, mesmo sem estar morando e chegou todos esses meses, paguei ITBI, e agora, quero o apartamento, disseram que até publicaram no jornal o DISTRATO, podem fazer isso, mesmo com tudo documentado, que pagamos o que devíamos corretamente, quem não cumpriu com as obrigações foram eles, que passou do prazo de entrega e ainda nos enrolaram com a matrícula que não saía. Por favor me ajudem estou desesperada, entra o fator dinheiro, o que nos desfazemos para adquirir pagando as chaves no prazo, um sonho não concretizado da casa própria, não me conformo, pagamos aluguel, enviaram um e-mail ontem dizendo que vão agendar uma data para buscarmos o cheque da CEF e o cheque que deixei para despesas de cartório.
rezada,
A problemática com a construtora está a seguinte: no contrato diz que incidirá 12% ao ano após expedição do habite-se, mais correção. Entretanto, saiu o habite-se, mas não averbação. Assim, eles estão cobrando as parcelas já com incidência do juros pela tabela price, mesmo sem averbação, não considero correto, porque não posso pegar financiamento, as chaves estão atrasadas desde setembro. Como proceder?
att.