Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
Prezada,
A problemática com a construtora está a seguinte: no contrato diz que incidirá 12% ao ano após expedição do habite-se, mais correção. Entretanto, saiu o habite-se, mas não averbação. Assim, eles estão cobrando as parcelas já com incidência do juros pela tabela price, mesmo sem averbação, não considero correto, porque não posso pegar financiamento, as chaves estão atrasadas desde setembro. Como proceder?
att.
Boa tarde Mario,
É preciso, antes de mais nada, saber a que título deu-se as despesas de cartório para as quais está se dando o pedido de reembolso. Sem esta informação não há como aferir a regularidade ou não.
De toda sorte, lembre-se de que toda cobrança deve discriminar exatamente o serviço prestado.
Tente levantar estas informações e em seguida poste uma nova pergunta. Vamos lhe orientar precisamente.
oa tarde,
A afirmativa generalizada, em situações de imóveis na planta, de que o ITBI só é devido após o habite-se está bem equivocada.
O momento de recolhimento chama-se "fato gerador" e este é determinado por lei.
A cessão de direitos, assim como a Promessa de Compra e Venda registrada no RGI (somente com registro), são fatos geradores do referido imposto.
Basicamente, há duas legislações aplicáveis nesta situação: o artigo 35/42 do Código Tributário Nacional – CTN e o artigo 1.417 do Código Cível.
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Artigo 1.417 do Código Cível:
"Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel."
Um ponto importante a atentar: O ITBI incidirá apenas no percentual a ser transmitido.
Boa tarde,
Em relação à dúvida sobre as futuras cobranças da CEF, só poderíamos analisar a legalidade destas se primeiros identificássemos a qual título estariam sendo cobradas. Também seria necessário analisar o contrato e demais documentações pertinentes.
Contudo, tem sido prática comum em empreendimentos construídos em parceria com a CEF, a cobrança da assim chamada "taxa de obra", que em verdade mascara outras de natureza duvidosa. Pode ser isso que o corretor quis lhe dizer.
EM relação ao ITBI, este é um tributo que tem como fato gerador a efetiva transmissão da propriedade do bem imóvel – ato da escritura definitiva. Existem outras situações que também geram tal recolhimento (registro de promessa no RGI, cessão, etc).
Por não ter informações muito precisas, o ideal é que fizesse uma consulta presencial. Caso deseja, entre em contato com o escritório fornecendo seus contatos.
Bom dia, comprei um imovel pelo minha casa minha vida que tem previsão de entrega para 08/2013, paguei todas as percelas de obra da construtora e esout pagando da CEF desde a assinatura do contrato. Recebi e paguei o boleto do TBI, e agora recebi um boleto referente a reembolso de taxar de cartorio, regularização do imovel no valor de R4 1.512,00, não concordo em pagar tal taxa agora e tentei pagar parcelado e também não foi possivel, a construtora realmente tem o diretio de receber como posso negociar, bnão tenho como pagar este valor total. Obrigado
Prezado,
Ao tentar fazer Cessão do meu apartamento em construção, a construtora informou que terei que pagar o ITBI, e o Cessionário também. Sempre soube que não era devido ITBI antes do Habite-se, poderia me fornecer a Lei e embasamento para não cobrança.
obrigada.
Olá, boa tarde,comprei uma imovel na planta, estou pagando as intermediarias (30) para a incorporadora Pró CDP Impreendimentos Imobiliarios, ainda não assinei o contrato com a Caixa, mas fiquei sabendo pelo corretor que o banco vai me cobrar umas prestações que ainda não foram cobradas para "segurar" ou "congelar" valor do financiamento, e que provavelmente eu vou ter que pagar o ITBI quando for assinar esse contrato, como é a primeira vez que compro um imóvel, gostaria de saber se essa cobrança da CEF procede, e quando é que o ITBI pode-me ser cobrado.Desculpe se não consigo especificar melhor minhas duvidas, não tinha o minimo conhecimento de todos esses procedimentos e cobranças. Obrigada desde já.
Olá! Obrigado pela resposta! Não sei se muda alguma coisa, mas me expressei de forma incompleta. O prédio não tem nenhuma irregularidade. Ele foi contruído com recursos próprios da construtora e foi entregue regularizado. O problema é que existe um processo de execução fiscal do governo federal contra a construtora por dívidas passadas e o tribunal determinou o bloqueio de todos os bens do grupo empresarial (medida cautelar), incluindo o prédio onde comprei um apto. Isso modifica alguma coisa? O risco de perder o imóvel é grande? Mais uma vez obrigado pela ajuda!
Obrigado pela resposta,o que não me ficou muito claro, me desculpem pela minha ignorância, eles não podem cobrar os juros sobre o saldo devedor enquanto não entregam a obra ou podem faze-la como ja esta sendo feita? ou seja o apto ja esta avaliado em 200 mil reais, até a entrega em março que com certeza irá atrasar, estará em + ou – 210 a 215 mil reais, ele podem fazer isso? me forçar a fechar negócio pelo valor do apto na entrega e não o que eu fechei em contrato.
Olá! Obrigado pela resposta! Consegui mais informações sobre o problema. Na verdade, não existe nenhuma irregularidade com o prédio. O que está acontecendo é que o governo federal está com um processo de execução fiscal contra a construtora por dívidas passadas e o tribunal ordenou o bloqueio de todos os bens dela (medida cautelar). Isso muda alguma coisa?
Boa noite,
Ao nosso ver, não há dúvidas que a prescrição a ser aplicada é a de 5 anos, prevista no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor (responsabilidade pelo fato do produto ou do serviço), isto porque se trata de uma relação de consumo (direta ou equiparada), fugindo da regra de prescrição geral de 3 anos do Código Civil.
Quanto à questão da restituição na forma dobrada (art. 42, parágrafo único do CDC)há uma cautela a ser tomada. Restituição, ao nosso ver, pressupõe o reembolso daquele que a recebeu diretamente (comissão), caso, em que a imobiliária, pela boa técnica, precisaria constar no pólo passivo – Réu – da Ação. Sob o cunho de indenização material, a imobiliária não precisaria estar no pólo e a Incorporadora poderia responder diretamente, contudo já seria mais provável uma decisão de pagamento na forma simples, com juros e correção monetária. É algo a se pesar a inclusão da imobiliária, pois afeta a Ação em muitos fatores diferentes.
Há muitos julgados neste sentido, porém há outros que não fazem a menor distinção.
OBS: Adentrei mais na parte técnica por entender que também é da área, ou tem algum conhecimento a respeito.
Boa noite,
Vamos em partes:
1) A atualização mensal do saldo devedor atrelada ao INCC é monetária, não tendo natureza de juros. Este, se estiver sendo cobrado durante a construção, é sem dúvida indevido, podendo ser objeto de restituição na forma dobrada (art. 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor). A aplicação do INCC, desde que não referente a período de eventual atraso no prazo prometido para entrega do imóvel, é lícita.
2)Sua situação jurídica é de liberdade, do ponto de vista legal (e provavelmente contratual)para celebrar o financiamento do saldo devedor com qualquer instituição. Contudo, é prática comum forçar o Promitente Comprador ao financiamento com o banco credor hipotecário da obra (aquele que a financiou na sua maior parte). As razões são muitas e um tanto extensas para explicar aqui sem fugir da sua pergunta.
3) A taxa a qual eles se referem deve ser a de interveniência. É cobrada pelo banco para o qual a obra foi hipotecada (em troca de empréstimo para construção). Justifica-se pela análise e assinatura do contrato de contra e venda com financiamento junto ao outro banco escolhido. Há uma anuência na transferência/extinção do gravame hipotecário.
A taxa, ao contrário do que muitos entendem equivocadamente, é devida. O cerne da questão é que esta deve ser paga pela Incorporadora/Construtora, jamais pelo Promitente Comprador, consumidor que nada teve a ver com o aludido negócio hipotecário.
Concluindo, parece que a data prometida para entrega é somente em 2013, logo, por enquanto, há somente indícios de problemas futuros. O mais indicado é, manter-ser cauteloso e procurar formalizar todas as conversas via e-mail. Mais à frente, havendo necessidade, poderá interpor uma Ação Judicial própria.
Boa noite,
Geralmente, no início do contrato, há uma parte onde a Incorporadora/Construtora informa existência de eventual gravame.
É natural apenas a hipoteca do empreendimento ao banco financiador da obra (quem emprestou a maior parte do capital de construção).
Esse gravame que citou é mais sério. O estranho é que, uma vez hipotecado ao banco, não poderia, em princípio, ser penhorado ou dado em garantia em uma execução fiscal.
Há sim um risco relevante de agravamento da situação. Se for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato com o escritório e agendar uma consulta, pois a documentação precisa ser bem analisada.
Olá.Antecipadamente gstaria de parabenizar aos nobres advogados pelos serviços prestados à coletividade. então..adquiri um imóvel na planta e como de costume paguei pela corretagem imobiliária. O fato ocorreu em nov. de 2009. Indago. Está prescrita a ação para reaver esses valores em duplicidade? prescreve em 3 ou 5 anos. Qual seria o fundamento? Obrigado!
Boa noite, parabéns pelo blog, sou de SP e comprei uma apto da construtora Tecnisa, no ato do fechamento em contrato ao valor do apto era de 181 mil reais, o saldo devedor dele hoje é de quase 200 mil reais, a entrega do apto está prevista para março/13, as parcelas que seriam fixa em contrato estão correndo de juros do INCC, e o valor está muito alto, a construtora me obriga a fechar o financiamento com o banco Santander, mas eu sou correntista de outro banco o qual quero estar fechando negócio, eles me informaram que se eu optar por outro banco, terei que pagar uma taxa que será alta por quebra de contrato, e no contrato não diz que tenho que financiar pelo banco deles, o que eu poderia estar fazendo.