Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.
Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.
Cautelas a serem seguidas
1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.
2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.
4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda. Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
6) Devem constar, nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.
7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.
Caso ENCOL e a mudança na legislação
Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.
Irregularidades mais comuns praticadas pelas incorporadoras
a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(…)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.
b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.
c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR
Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias.
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.
d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”
Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.
Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).
Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.
e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR
A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual. Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo
f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.
g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA
A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (…)
- IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
- XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
- I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
- II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
- III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.
h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)
O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).
É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).
Termos Importantes
HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.
AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.
ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.
TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.
MEMORIAL DESCRITIVO: É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Ação Judicial Indenizatória – Aspectos Mais Relevantes
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.
Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.
Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.
Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel “existência formal/registral” e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.
Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns, objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:
1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;
2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;
3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.
4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);
5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato;
6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;
7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).
Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link “comentários” e fazer sua pergunta.
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370 Comentários
A efetivação da instauração do condomínio neste momento (antes do habite-se), é juridicamente impossível, pois não poderá haver formalização registral junto ao RGI. O que pretende a Incorporadora/Construtora é repassar as despesas a partir desse momento, quando se definirá o regramento e a organização (eleição com atuação síndico, sub-síndico, conselho, orçamento, ect).
A aceitação ou não dependerá do interessa da maioria. Todavia, é importante esclarecer que nada impedirá que acionem a Incorporadora/Construtora pelos prejuízos causados (materiais e morais).
Uma dica, se houver problemas com a obra e mesmo assim a maioria decida pela instauração do condomínio(sempre há aqueles que, acima de tudo, querem se mudar prontamente), formalizem um compromisso para que a Incorporadora/Construtora arque com os custos de um laudo técnico de engenharia (indicado pelo conselho), para listar os problemas a serem corrigidos (também deve constar a obrigação do reparo).
Boa tarde Fabiana,
Primeiramente, vamos diferenciar a expedição do habite-se, da sua "averbação" como se fala popularmente.
O primeiro é ato privativo do poder Público Municipal, onde, simplificadamente, atesta-se se a construção obedece/obedeceu o projeto pré-aprovado e às normas de cada local. Antes da emissão do habite-se, ninguém, sob pena de multa e outras penalidades, pode residir no imóvel.
O segundo (averbação das construções edificadas), também chamado de averbação do habite-se, é ato praticado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, quando a Incorporadora/Construtora junta, entre outros documentos, a certidão de expedição do habite-se, a CND, etc. Antes desta averbação, o imóvel não tem existência registral. Existirá apenas o projeto de incorporação na matrícula do terreno (com informação de que será construído). Sem a averbação, nenhum agente financeiro irá conceder crédito imobiliário para financiamento do saldo devedor, isto porque, nestas modalidades, o próprio imóvel é dado em garantia da dívida (alienação fiduciária). A exceção ocorre quando o banco que se pretende financiar é o credor hipotecário do empreendimento, ou seja, quando o mesmo "emprestou" os recursos necessários à construção, em troca da hipoteca do mesmo (me parece o seu caso, quanto ao Itaú).
Sobre a instalação do condomínio, não se pode fazê-lo antes da expedição do habite-se (verdadeiro despropósito). O que geralmente se faz, é a instauração tão logo o habite-se seja expedido, ainda que não "averbado" no RGI.
Ao nosso ver, e este é o entendimento dominante, a Incorporadora/Construtora não pode repassar as despesas com tributos (IPTU) e com manutenção das áreas, antes de efetivamente cumprir suas obrigações legais (art. 44 da lei 4.591/64) e contratuais (entrega do imóvel em condições apto ao financiamento do saldo devedor). Isto porque, neste tipo de contrato, há previsão expressa da possibilidade de financiamento do saldo, em momento futuro.
Todos os anos, recebemos dezenas de casos semelhantes, pois esta malgrada prática infelizmente é praxe do mercado, que acaba compensando, pois estatisticamente o percentual de Promitentes compradores que acionam judicialmente são compensados pela grande maioria, que acaba nada fazendo e assumindo o prejuízo após receber suas chaves.
A fundamentação detalhada da matéria, mesmo resumindo, fica muito extensa e técnica para se apresentar nesta via, mas sintetizando a questão condominial disposta no artigo 1332 do Código Cível, condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, constituído por unidades imobiliárias **devidamente individualizadas e discriminadas**, senão vejamos a transcrição do artigo em comento:
"Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;".
Veja que a discriminação e individualização do imóvel são efeitos diretos da aludida averbação das construções no RGI (que depende previamente da expedição do habite-se).
Prezados estou com uma dúvida atroz: eu e meu marido adquirimos um imóvel na planta, sua entrega estava programada (contratualmente) para 30/04/12. Ocorre que, para variar, uma semana antes da data a construtora nos informou que seria necessária a utilização da prorrogação do prazo de 120 dias, também estipulado contratualmente para 31/08/12. Pesquisei e vi que essa cláusula é abusiva, mas isso será discutido judicialmente depois.
O que acontece é que ainda estão sendo agendadas vistorias de uma determinada coluna e as re-vistorias de quem já as fez, para verificar se os vícios aparentes foram sanados.
O habite-se (aceite) ainda não foi emitido, pois pelo q soube junto à Prefeitura é que a construtora está cumprindo algumas exigências feitas pela mesma (ao que parece, trata-se de fornecimento de algumas certidões). Só que a construtora já agendou para o próximo dia 31/10/12 a reunião para instauração do condomínio e há uma comoção entre os adquirentes com relação a isso, pois muitos estão morando de aluguel e arcam com as despesas deste e com a instauração do condomínio teremos que pagá-lo, sem sequer podermos pegar as chaves ainda, haja vista que a grande maioria aguarda o habite-se para poder efetuar o financiamento. Quem já quitou e quem fará o financiamento junto à instituição financeira financiadora da obra (Itaú) já poderá entrar em novembro, mas quem fará por outro banco (CEF) somente em janeiro poderá pegar as chaves.
Há quem diga que não se pode instaurar o condomínio sem a emissão do habite-se e há quem diga que pode. O que realmente é correto?!
Há alguma lei específica que fale sobre isso, pois a Lei 4591/64 só menciona o habite-se no art. 44:" Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."
A questão é que a maioria também está preocupada com o fato de que com a instituição do condomínio a construtora deixa de se responsabilizar pela obra inacabada. Como devemos proceder? aceitar ou não? No aguardo.
att,
Fabiana
Boa tarde Marcos,
Em relação às diferenças de metragem, geralmente o contrato prevê uma diferença máxima de 5% (percentual que os tribunais costumam aceitar). Contudo, se não houver previsão contratual a esse respeito, se esta(previsão)estiver fixada em percentual acima do referido (5%), ou, se estiver fixada nesses 5%, mas a diferença de metragem for superior, poderá realizar um pleito indenizatório, cujo valor será baseado no m2 a menor.
Em relação a troca de promitentes compradores, essa taxa de 3% deve ser de cessão (transferência de direitos e deveres). Trata-se de uma taxa que gera controvérsias no judiciário, havendo entendimentos em ambos os sentidos (quanto a validade ou a impossiblidade).
Por último, a questão do financiamento é a mais delicada. Não ficou claro se a simulação de financiamento aprovada antes da compra foi direto com a Incorporadora, ou com entidades terceiras. É algo a ser analisado com calma, nos seus detalhes.
De toda sorte, uma Ação Judicial já é possível: diferença de metragem, com descumprimento do contrato, gerador de dano material e moral.
Você pode, se quiser, solicitar uma análise mais detalhada diretamente com o escritório. Se assim optar, envie-nos seus telefones, para que entremos em contato e agendemos um horário para você.
Bom dia,
Meu pai estava comprando um apartamento do empreendimento Florença, da construtora Calçada, com previsão de entregas das chaves para julho de 2012, mais como tem essa clausula de 6 meses de tolerância eles ainda estão no prazo. Meu pai foi dar entrada na documentação do financiamento, com a mesma renda que ele havia informado no ato da compra e tendo em vista a idade avançada, o financiamento dele foi negado. Levamos a situação para construtora e sugerimos a transferência da unidade para mim (filho), a construtora aceitou essa solução, porem não abriu mão de cobrar a taxa de interveniência de 3% sobre o saldo devedor. Demos prosseguimento nessa transferência para resolvermos o problema e foi marcado comigo a vistoria da unidade. Ao realizar a vistoria da unidade, eu que sou um leigo em engenharia e arquitetura, pude verificar através de uma simples medição, diferença grosseiras de tamanhos dos cômodos, solicitei ao engenheiro que acompanhava a vistoria, o tamanho real da unidade e o mesmo me informou 68,7 metros quadrados mais o tamanho da varanda 9.78 metros quadrados, que da uma total de 78,48m, sendo que a unidade nos foi oferecida e vendida, conforme planta e diversos materiais publicitários, com 87,13m. Isso da um diferença 8.65m, que são 9.92% do tamanho vendido. E como as unidades são vendidas por metro quadrado isso deve dar um desconto de 10% no valor do imóvel. Cabe ressaltar que no registro da prefeitura a unidade esta registrada com 87 metros quadrados, tamanho esse que veio escrito na guia do ITBI. Durante essa vistoria, pude verificar que a construtora também na colocou o piso que eu havia pagado um valor a mais e agora eu não sei se mando eles colocarem o piso que eu paguei ou se deixo o piso que esta e peço o desconto no saldo devedor. Gostaria de uma orientação, sobre como proceder em relação a essa diferença de metragem, para saber se tendo um acordo com eles agora ou se aciono os mesmos judicialmente e caso seja melhor acionar judicialmente, qual seria o melhor momento (agora ou após a entrega das chaves? Sobre essa taxa de interveniência se é abusiva, já que o imóvel é do meu pai e que o problema foi gerado pela construtora?
Boa noite,
Não ficou claro a que se refere essas taxas nomeadas de "definitiva". Esclareça por favor para que possamos lhe orientar da melhor maneira.
Prezado Dr.
Adquiri um empreendimento pelo programa minha ca e minha vida, gostaria de saber se devo pagar pelas taxas definitivas ? neste tipo de empreendimento
Boa noite,
Basicamente sim, quanto os caminhos para uma Ação. Não ficou claro se você é Advogada, mas se não for, deve procurar um escritório com experiência no tema. Aconselhamos que em hipótese alguma deixe este caso para o número de primeiro antedimento dos Juizados ou tente fazer por si próprio. Se o pedido não for bem feito e bem fundamentado, mesmo com um Juízo de entendimento favorável, pode não ter êxito.
A causa de pedir do dano moral engloba doutrina e jurisprudência (outros julgados). O telegrama até pode ser enviado, mas não é condição prévia para interposição da Ação mencionada, posto que não há nada de novo a ser informado a outra parte.
Então tenho duas opções: entro logo com uma ação requerendo a nulidade da Cláusula e posso já cumular com dano moral ou efetuar o pagamento e após pedir restituição em dobro e dano moral, está correto o entendimento? Posso dar entrada no juizado especial requerendo a nulidade e dano moral(esse dano moral teria qual embasamento, poderia me ajudar? Antes devo enviar um telegrama para ter o registro?
obrigada
Boa tarde,
A partir do dia seguinte ao término do prazo contratual de entrega do imóvel, a Incorporadora/Construtora entra em mora com seus Promitentes Compradores (multa mensal a ser paga).
Desta data em diante, a possibilidade de atualização monetária (INCC, ICC, IGPM, etc) é controversa, podendo inclusive ser congelada (nosso entendimento).
Em relação ao Juros, estes somente poderão ser cobrados a partir do cumprimento da obrigação de que trata o artigo 44 da lei 4.591/64, qual seja, a averbação da construção junto ao RGI. Durante a obra do empreendimento, tal cobrança está pacificamente vedada pelos tribunais já há alguns anos.
Boa tarde,
Essa taxa gera controvérsia nos Tribunais. Há decisões possibilitando ou não a cobrança. Ao nosso ver, a mesma não se justifica, posto que não há contraprestação capaz de validar sua existência, o que torna a cobrança, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, ilícita, podendo ser restituída na forma dobrada – art. 42, PU.
Até que haja um provimento judicial declarando a nulidade da referida cláusula de cessão, a mesma continua produzindo efeitos. Por isso, terá de interpor uma Ação específica com este pedido, sendo possível ainda a cumulação com danos morais.
Caso seja do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato com nosso escritório, fornecendo seu telefone. Agendaremos uma consulta para maiores detalhes.
Boa tarde,
Existe uma vedação jurisprudencial (entendimento dos tribunais) em relação à cobrança de juros compensatórios durante a construção do empreendimento. Também não se pode cobrar juros moratórios sobre o saldo devedor, até as providências exigidas pelo artigo 44 da lei 4.591/64 (averbação da construção no RGI) terem sido cumpridas pela Incorporadora/Construtora.
Contudo, o seu caso é diferente. Se de fato houve atraso injustificado (extravio de boletos, por exemplo) no pagamento das parcelas acordadas em contrato, a cobrança de juros moratórios é devida. A exceção seria apenas se as próprias parcelas cobradas fossem irregulares, mas ao que parece, não é o caso.
Prezados,
Só para confirmar meu entendimento: no caso de atraso na entrega da obras, as parcelas só podem ser corrigidas pelo IGPM, isso é legal?
grata.
Prezados,
Comprei um imóvel na planta da PDG, quero realizar uma cessão de direito, entretanto a mesma quer me cobrar uma taxa de 3% do valor da venda atualizado, alegando ser referente à titulo de indenização pelo dispêndio de recursos e pessoal. Considero ilegal, como devo proceder?
obrigada.
Prezados,
Boa noite.
Comprei um imóvel na planta e estou pagando 23 prestações durante a obra. Em algumas delas (sempre atualizadas pelo INCC), paguei com atraso de 15 a 20 dias. No envio do novo boleto, a construtora incidiu juros sobre a prestação. Ela pode me cobrar estes juros? Não rege no Código de Defesa do Consumidor que não se pode cobrar juros sobre prestações de imóveis na planta? Apenas INCC, que é o que eu pago? Desde já agradeço a atenção.